智慧產業化催生地產服務業變革

□ 本報記者 李鐵

受政策調控影響,房地產行業步入深度調整期,粗放式經營正宣告結束,房地產服務業也進入整合時代,市場格局將面臨重構。日前,記者從即將在6月份登陸新三板的山東築建置業有限公司(下稱「築建」)了解到,著眼於房地產行業的痛點,該公司率先在業內提出不動產項目「全生命周期管理」的理念,響應我省經濟發展中智慧產業化的倡議。

據該公司創始人楊潔介紹,開發商在對單個項目進行運作時,從前期策劃、設計諮詢、成本管理,到工程管理、營銷管理、投融資管理等各個環節,都需要對應服務商,各家服務商專業能力的差異、各流程銜接需要磨合期,以及開發商與服務商相關崗位的重置,導致項目推進效率降低、運營成本增加和項目責任難以認定等問題。

破解「九龍治水」,實現統一管理的關鍵在於將產業智慧化。楊潔認為,作為出售智慧的行業,傳統經紀業務由於行業細分的日益加深和市場競爭的日益激烈,需要對服務進行「供給側改革」。只有為開發企業提供更具技術含量、更全面的專業服務,才能擺脫傳統經紀業務競爭的紅海,開拓新的藍海。

據了解,全生命周期的經營理念是指在項目規劃初始階段,從社會、環境、人性、經濟等角度,考慮產品生命歷程的所有環節的相互影響以及項目綜合性能的發揮狀況,它不僅對項目的功能和結構進行設計,還要考慮項目的設計、施工、營銷、使用、維修保養、再處置等問題。

2014年,房地產業尚未完全走出低谷,築建首次提出全生命周期管理的概念。其最初的想法是想通過提高服務中的技術含量來增強競爭力,沒想到這一想法帶來了明顯的效果,僅僅通過整合前期策劃、設計諮詢和優化、營銷產業鏈上的各個環節,築建就實現了公司營業收入的大幅增長。2014年、2015年和2016年,該公司營收分別達到1892萬元、2547萬元和4890萬元；2015年和2016年,築建全部項目的綜合代理點位超過1.3%,高出同行業30%以上。

在與某大型國企籌備的廣告產業園的合作中,築建採用全生命周期管理方式運作,全程取費不到項目營銷額的6%。而如果投資方自行組建團隊,僅管理費用和營銷費用往往就達到6%,還不計算其他專業外包的費用。除了管理費用上的節約,築建與開發商合作,成立項目公司,對項目入股,以小股代建的形式對開發項目進行全流程服務。「對於開發商,小股代建的優勢在於服務商因承擔出資風險,服務水平更高,雙方合作更為緊密,還解決了項目出現風險後追責難的問題。而對於服務商來說,在獲取管理費之外,還能得到一部分的項目投資收益分成,實現了雙方的共贏。」楊潔說。

目前,該公司已形成「策略+規劃+落地執行」一條龍的全生命周期服務模式。據了解,築建規劃依託山東六大都市圈(區),下設6家分公司,目前已設立濟南和煙台分公司,即將設立青島、濟寧、臨沂分公司,今年第三季度將完成各地分公司的設立工作,實現山東省的全面業務覆蓋。

為實現全生命周期管理,築建的管理團隊也不同於多數營銷顧問公司,其班底構成堅持高比例的建築類專業人才,核心團隊更是來自於品牌開發商和建築企業,從而有能力為服務對象提供從開發前期手續到交鑰匙的全過程託管服務。目前,該公司員工有245名,本科及以上學歷佔比達到60.6%。其中擁有中高級職稱和各類職業資格的員工接近40%,同時聘請國內知名專家作為專業顧問。

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