樓市與螻蟻：一夜之間房價驟降，地產圈的人都蒙了！

我們今天可以說，房產永遠漲，這種心態，就像豬兒們都說，飼養員永遠愛它一樣。對於飼養員來說，99.9%的時間，是真的愛豬如子。等到足夠肥，該出欄了，飼養員真正的思考的問題只有一個，最終採取的處理方式人道與否。

兩個月了，樓市漸趨平靜，但總有些城市是個例外。近期以來，房地產最明顯的特徵是，一二線啞火，三四線虛火，也就是說，那些曾經無人問津的房子，現在又被購房者們給盯上了。

其實挺可怕的，一年以前，瀋陽還鼓勵大學生零-首付呢，現在已經完全不需要了，因為僅僅來自北京等地的購房者就足夠消化當地的房子了，而且還小有回升。

房地產火爆的三四線城市還有不少，筆者感受比較強烈的有河北的滄州、唐山，遼寧的東戴河，山東的煙台，江蘇的太倉、鹽城、常州，河南的鄭州等地。

看上去，好像二三四線城市都有啊，當然以三四線城市為主，又主要位於東部。

為什麼會出現這樣的結果：難道這些曾經不被人看好的城市出現了什麼根本性變化？當然不是，這些城市的基本面沒有出現任何變化，變化的是外部因素。

當前三四線搶房現象有以下特點：

1、實際上本次參與三四線搶房的第一波購房者來自於一二線城市，北方以北京為主，南方以上海和深圳為主。這些城市的購房者向周圍的三四線城市擴散，覺得合適的就去買，然後一傳十十傳百，就這樣帶動了大量本地購房者一塊參與買房。

2、本地購房者與來自一二線城市的購房者出發點明顯不同。本地購房者還主要是被裹挾的，他們原本沒有購房計劃，但外面的購房者湧進來直接破壞了當地的房地產供需狀況，房子變得搶手了，勢必要更貴。與來自一二線城市的購房者相比，他們的收入遠遠要低得多，現在不參與買，未來更沒機會。至於擔心房子會縮水什麼的，根本都顧不上了。

3、所在城市仍然以核心城市周邊的三四線城市為主，一是開發商加強了對核心城市周邊的開發，二是背靠大樹能讓購房者買的相對放心。

事實上，搶房並不只是發生在三四線城市，一些一二線城市同樣存在，這些城市的搶房現象則更加值得玩味。大家應該都知道合肥房地產市場上普遍存在的「號頭費」現象，說白了，開發商需要收一筆錢，又不能出現在購房合同里。在開發商看來，這筆錢是補償自己的利潤的。

因為市場太扭曲了，開發商給房子定的價格是遠遠不能反映市場供需狀況的。價格定高一點又不能網簽，就這樣，真實的市場供需狀況以另一種方式「號頭費」體現出來。

合肥那些買房子的人，其實並不是掏不起這筆「號頭費」，只是不甘心。公開層面，這筆錢肯定是不該收的，但另一層面則是，購房者得到了保護，買到比行情便宜很多的新房。

這實際上等同於ZF要求開發商把利潤讓出一部分給購房者，這部分回報可不是一點點。新房因為備案的緣故，與二手房之間的差距越來越大，很多購房者搶房子，正是基於這樣的考慮，看得到的實實在在的賺錢機會：只要簽字交錢，房子變成二手房就賺到了。

在這樣毫無風險且輕鬆的賺錢機會面前，誰還不拚命搶上一套房子？

事實上現在去搶三四線的房子，跟貨幣還是有很大的關係。今年的M2增速有所降低，但總的量還是很大，未來還會繼續攀升，貨幣對內貶值會繼續，在這種情況下，人們當然不願意持有貨幣了，而是把手中的錢變成房子，那些沒有現錢的人，也要抵押房子一塊上。銀行一季度房抵貸業務明顯上升，跟業主抵押房產去三四線買房有直接關係。

房子仍然具有無可比擬的誘惑力，它安全、被全民認可，且從未有過周期等等。而近期一個月來股市與樓市的變化，更是加固了這種思維。

不過，我們應該關注到有關長效機制的消息，未來5-10年該機制勢必生效，要知道不動產統一登記明年就會運行，我相信有關長效機制的初步方案已經形成，只是還需要繼續打磨，也需要等待時機。

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