量跌價滯 北京新房和二手房市場同時走冷

堪稱「史上最嚴」的北京樓市調控邁入了第三個月，在一系列新政的調控下，北京樓市持續降溫。上周新建商品住宅和二手住宅網簽量雖然比端午假期所在的一周有所回升，但從近幾個月的樓市成交情況來看，目前的北京樓市呈現出了新房和二手房同時走冷的態勢。

近日，易居研究院發布了北京房地產市場研究報告。數據顯示，5月北京新建商品住宅成交均價為41429元/平方米，環比下降4%，同比則增長了22%。成交面積方面，北京5月僅成交新建商品房面積約46萬平方米，比前月的約53萬平方米環比下降約13%，比去年同期的約90萬平方米下降約49%。

而從供給角度而言，北京市5月新建商品住宅可售面積達到594萬平方米，環比下降了5%。新增供應12萬平方米，環比和同比均下滑超過50%。此外，受調控對需求的抑制影響，存銷比連續兩個月維持在了10以上。

新城控股副總裁歐陽捷表示，限價和主要在邊緣地區開盤的結構性變化，使得北京新房的成交價格下行。而土地供應量不足和限價導致的高價地樓盤延緩上市，則是新房市場成交量下滑的兩大原因。

此外，分區來看，5月北京各區的新房成交價格波動較大。易居研究院提供的數據顯示，在北京市的16個區縣中，11個的新房成交價格在5月上揚或下跌幅度接近或超過10%，其中，東城區新房成交均價跌幅超過了17%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，北京新建商品房庫存面積達到了2010年1月以來的最低點，供需同時乏力使得新房市場交易量下滑，這導致市場均價受偏遠樓盤、高端住宅的極值影響較大，從而在數據上體現出了較大的價格波動。

除了新房市場外，二手房市場的表現也十分低迷。來自中原地產研究中心的統計數據顯示，6月1-7日，北京二手房網簽僅2089套，預計6月全月北京二手房將繼續在萬套左右徘徊。5月，合計月內二手房住宅簽約10801套，而這1萬套的簽約量是最近27個月的最低值。

另一個顯著證明則是5月31日，北京二手房市場僅網簽了565套。我愛我家的數據顯示，在以往各月中，當月最後一個工作日的網簽量基本都明顯高於其他日子，比如4月各日網簽量在800套上下，4月28日則達1094套;3月各日都在1000套左右，3月31日卻高達2237套。在剛剛過去的5月，北京每日的二手住宅網簽量基本都在600套以下，最後一個工作日也不例外。可見，當下北京二手房市場確實已經跌落到了低谷。

北京「3·17新政」中提高首付比例，以及之後的銀行房貸利率上調，令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步，樓市得到了降溫。此前「任性」上漲的學區房價格也出現了下降，有的報價下調達到200萬元。在樓市調控與信貸收緊的綜合作用下，市場觀望情緒加重，少數業主開始下調報價。

雖然目前多個數據顯示北京樓市已經開始顯露出量價齊跌的跡象，但對於北京是否已經進入房價下行的調整期、北京的調控政策還將延續多久，分析人士的觀點仍然存在分歧。

不過可以肯定的是，北京此輪調控疏堵結合，穩定了房價預期，讓剛需人群遠離「恐慌式」購房，樓市正在逐步回歸理性。

北京房地產業協會秘書長陳志分析，這一輪調控，已不再是簡單的限購，而是多舉措、多維度、多部門聯合發力，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位。從最近一個多月的實際效果看，調控新政正在促進北京房地產市場更加理性、健康地發展。

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