招商局保利廣州增城抱團 南京新城項目後再次合作

觀點地產網政策、融資收緊之下，尋求合作成為越來越多房企的選擇。不到一個月前入股新城廣東佛山項目後，招商局置地又在「自家」增城地塊中拉來了兩個合作方。

6月21日深夜，招商局置地有限公司公告宣布，公司於當日與廣東保利及上海冠懿訂立合作協議，未來將通過合營公司開發增城地塊。

據了解，該宗地塊為招商局置地於今年3月29日競得，彼時總價43.5億元、摺合樓麵價20195元/平方米的成交價格，著實在廣州的地產圈掀起了不小的波瀾。

即便如此，招商局置地亦是在達到最高限價後轉入竟配建環節，以配建8.46萬平方米最終斬獲。

對於此次牽手廣東保利和上海冠懿，招商局置地於公告中表示乃出於「項目的規模考慮」。

據了解，該項目周邊在售住宅均價為1.5萬/平方米左右，二手盤價格在8500元/平方米的水平，公寓價格則在9500元/平方米左右。

牽手保利和上海冠懿

觀點地產新媒體查閱公告獲悉，在此次合作中，廣東保利及上海冠懿將以按比例注資的方式進行。據了解，項目合營公司的註冊資本為人民幣1億元，分別由廣州招商、廣東保利及上海冠懿按34%、33%及33%的比例注資。

據此，於簽署合作協議後五個工作日內，廣州招商、廣東保利及上海冠懿將向合營公司的註冊資本注資現金分別為3400萬元、3300萬元及人民幣3300萬元。

訂約各方將按其持股比例就增城地塊承擔收購事項的成本、稅項、相關開支、項目開發成本、管理費用及總投資額。

其中，地塊43.5億元的出讓金額按照以下方式支付：第一期款項人民幣21.75億元須於2017年5月13日或之前以現金支付；廣州招商於合營公司成立前支付的保證金15億元將構成第一期款項之其中一部分；第二期款項2，175，000，000元須於2017年12月15日或之前以現金支付。

招商局置地表示，公司將對合營公司作出的資本承擔須從集團的內部資源撥付。此外，廣州招商將促使合營公司與廣州市國土資源局簽立合同，以修訂土地使用權出讓合同，使得合營公司成為增城地塊的唯一受益人及開發商。

另據公告披露，合營公司董事會有五名董事，其中三名由廣州招商提名、一名由廣東保利提名及一名由上海冠懿提名。合營公司董事長須為廣州招商提名的董事，並擔任合營公司法定代表人。總經理負責管理合營公司，由廣州招商提名，並由合營公司董事會委任或罷免。

合營公司須委任兩名監事，廣州招商及上海冠懿各自可委任一名監事。財務總監須由廣東保利委任，而副財務經理須由上海冠懿委任由此可見，未來項目依然將由招商局置地主導。

此次合作方，上海冠懿為主要從事有關企業管理、環保科技及建築工程科技諮詢服務的公司。

而招商局置地與廣東保利的合作將構成關聯交易，「保利江蘇為本公司附屬公司南京善傑義房地產開發有限公司的主要股東，即為本公司的關連人士。廣東保利及保利江蘇均為受保利房地產（集團）股份有限公司控制的同系附屬公司，故此，收購事項構成本公司的關連交易。」

資料顯示，2016年11月24日，招商局置地有限公司發布公告稱，招商局南京與保利江蘇及南京新城訂立南京2016G60土地合作協議。據此，訂約方共同投資於一間在中國成立的合營公司，共同開發南京新城投得的2016G60土地。

招商局百億計劃

三方合作的項目為位於增城章陂村，屬於廣州外郊區，該宗地塊面積8.64萬平方米，計容建築面積30萬平方米，容積率≤3.61，起拍總價30億元，起始樓麵價1萬元/平方米。

據了解，章陂村地塊是是增城第一宗設置最高限價的地塊，曾在2016年掛牌出讓，前後經歷兩次突然延期出讓，可謂「命運多舛」。

雖然再次出讓之時，地塊的出讓面積已經縮水一半，土地的規劃用途也由此前的宅地+商業調整為純住宅用地，但是突破2萬元/平方米的成交樓麵價已經遠遠高於周邊項目的售價。

據悉，章陂村地塊附近的項目有順欣花園、順欣廣場、長風國際公寓等項目，目前在售住宅順欣花園均價為1.5萬/平方米左右，而二手盤價格在8500元/平方米的水平，公寓價格則在9500元/平方米左右。

雖然招商局置地於公告中表示，引入合作方是出於「項目的規模考慮」，但如何提升項目未來的溢價是其面臨的一大考驗。與此同時，項目高達43.5億元的土地成本亦是一筆不小的數目。

政策調控之下，廣州周邊城市的溢出效應必然是招商局置地看好增城的原因，而在拿下該宗地塊之後，招商局置地在廣州的另一周邊城市佛山南海，又斥資20.15億元拿下一宗佔地超過8萬平方米的商住地。

在2016年，招商局置地也進行了多起收購，包括南京和佛山地塊面積就達33.3萬平方米，截至2016年度土地儲量達610.05萬平米，按照招商局置地的說法，這部分土地儲量可以使用三年。

年報顯示，截至2016年末，招商局置地總的土地儲備達到610萬平方米；按城市劃分，重慶、佛山、南京句容、廣州和西安的佔比分別為51%、18%、12%、11%和8%，能夠支撐未來3年的發展。

2017年4月份進行的投資者電話會議上，招商局置地管理層表示他們會繼續深耕現有的五個城市（廣州、佛山、南京、重慶、西安），並會向南京和廣州投入更多的資源。

而興業證券的研報預計指出，2017年行業分化的形勢將加強，招商局置地有很好的拿地機會，預計會用100億元來收購新的土地項目。

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