越南高端房地產市場未來5年的機遇與風險

本文作者特別對越南高端房產著力進行了考察和研究，並為各位投資者獻上了這篇乾貨滿滿的越南高端房地產市場分析，希望能夠給大家的海外投資開拓新的眼界和思路。

作者 祝磊

一、越南概況

越南是一個南北狹長的沿海國家，面積約33萬平方公里，海岸線長3260多公里，人口近1億，人口結構以年輕人為主體，19-40歲青壯年勞動力約為45%。

全國有2個特大型城市，首都河內為政治文化中心，相當於中國的北京。胡志明（西貢）相當於中國的上海+深圳，是其對外開放的特區和經濟中心，兩地相距大約1700多公里。

越南貨幣為越南盾，匯率對美元約為22000：1；對人民幣約為3300：1；越南政府對外匯管控嚴格，外資以美元型式進入越南銀行，使用時兌換成越南盾，離境時再兌換成美元，只要上述過程合法且受到銀行的監管，出境時的資金兌換就沒有限制。

越南百姓的工資收入水平為起點低但增長快，符合典型的發展中國家由農業國向工業國轉型剛起步的階段。2012年時越南一般公司月工資約850人民幣；建築業月工資為1000人民幣；廣告設計公司月工資為1150人民幣；銀行業月工資為2000人民幣；到了2016年時上述的工資水平已經平均上漲了1-1.5倍。

越南是典型的藏富於民的社會，由其是位於南方經濟發達胡志明，越南僑民眾多每年向國內匯入的美元可達上百億規模，一直以來都對當地的經濟和房地產市場有著重大影響。

二、越南房地產市場的前世今生

2005-2013年越南房地產市場的前世：

越南的經濟分布呈北輕南重，越往南，經濟就越活躍，生活就越富裕，房價也越高，炒房也越熱。炒房是發展中國家普遍的現象，是必然經歷的過程，和所有發展中國家一樣炒房的投機資金也跟進入市。

從2005年起胡志明市和河內的房價就步步上揚，到2012年胡志明市的高端樓盤價格，已經達到了4000-6000美元/平米；中檔的樓盤也已經到了2000-3000美元，即便是低檔的樓盤，二手市場上的價格也已經達到1000-2000美元。

越南人的收入相對於房價來說，是難以承受的，2012年越南一般公司月工資約為120-180美元；白領月工資約為300美元；快速上漲的房價嚴重脫離經濟增長的支撐和絕大多數人的承受，完全成為投機資金的遊戲。隨著房價的失控越南政府也意識到炒房的嚴重性，開始主動採取嚴厲的調控政策，政府發布稅收新政，從2009年1月1日，轉手樓盤的收益徵收25%的稅收。銀行信貸也從嚴控制，越南樓市隨後應聲暴跌。

2011—2013年期間越南房地產泡沫終於被引爆了，越南房地產價格平均下跌約30%，河內由於前期漲幅沒有胡志明瘋狂，所以受到的衝擊也相應較小，只下跌了20%左右，而胡志明市則跌掉了一半還多，但即使是跌掉一半，其住宅樓的價格依然維持在每平方米1300-1500美元，商務樓則每平方米達到1500-2500美元。

這場經濟和房地產泡沫的破滅還將越南銀行金融系統拖進泥淖，由於越南經濟也是典型的信貸驅動型，每年高達50%以上的信貸增長率高得令人咂舌，政府雖然不斷調高利率來冷卻信貸狂潮，但泛濫的貸款還是不受節制的流向了房地產領域，房地產貸款達到了97億美元(203萬億越南盾)，佔GDP的10%。銀行大量貸款固化在鋼筋混凝土上，體系流動性捉襟見肘。在房地產泡沫破滅後，銀行壞賬堆積如山，官方公布的數字超過6%，惠譽國際等評級機構認為其壞賬應該在20%以上。

2014-2015年越南房地產的今生：

越南經濟和房地產市場歷經了3年的修復和調整，期間政府也對銀行金融系統進行了整頓和改組，一些中小銀行被合并和重組。在走出經濟循環的低谷後越南政府意欲再次啟動房地產市場，這一動態不僅反映國家經濟的復甦，而且表明政府採取的房地產市場抒困措施開始見效。

對內政府於2014年推出30萬億越盾的一攬子購房貸款計劃並要求銀行優先支持貧困者、國家公務員等對象貸款買房，使國內需求猛增。

對外政府於2015年7月頒布新法律，允許擁有有效居民簽證的外國人以及外國公司購買越南當地的房產。

隨著這兩大政策的頒布和實施越南房產市場開始復甦，交易量和房價開始同步放大和上漲。

三、越南房地產的谷底回升

進入到2016年河內和胡志明兩地的房地產市場，無論量、價均已完全恢復到其前期高位水平。河內成交相對溫和，高端公寓價格上漲到3000-4000美金。胡志明成交火爆，核心地段的高端公寓價格已經上漲到4000-5000美金，一線地段3000-3500美金，二線和未來新區2500-3000美金，且還在呈繼續上漲勢頭中。

在短短10個月的時間裡，核心商業區已經上漲了1倍左右，一二線地段上漲了50%左右，新樓盤如雨後春筍般冒出來均成交火爆，市場明顯已經進入了一個爆發期，這裡既有對過去房價暴跌的修復性補漲，也有對越南未來經濟的長期看好的成分在裡面，但也要對房價上漲過快的投機性予以警惕。

高端商品房的成交人群主要為越南先富起來的越橋、工商人士、外企高管以及政府官員約佔60-70%，另一部分就是外企常駐人員、外籍經商人士以及外國投資客，比如日韓老年銀髮團和中國炒房團，約佔20-30%。

四、看好越南房地產未來發展的3個理由

1、宏觀經濟發展長期向好：越南正處在由一個傳統的農業國向工業國轉型的初級階段，在這個最關鍵的時期，歷史一下子就給了他2個天大的機遇。

一是中國經過30年的改革開放，成為了世界工廠，建成全球獨一無二的製造業全產業鏈，但是國內的資源、能源、環境的承載壓力也到了極限。加之隨著人口紅利的逐步退卻，各項成本的逐年上漲，政策、環保、資金壓力越來越大，傳統的勞動力密集產業、低端製造業越來越無利可圖，面臨的出路要麼是投入巨資升級換代，但資金風險極大。要麼是主動尋找價值窪地，利用自己多年積累的管理和經驗煥發企業的第二春。

而近鄰的東盟國家中，越南政局相對穩定國情相近，基礎設施雖然落後，但電信互聯網比較發達。勞動力人口豐富、工資水平不高，城市受教育人群覆蓋率高。經濟對中國依賴性強，國家推動發展意願強，這些綜合因素都決定了越南一定會成為承接中國低端製造業的轉移的最佳選擇。

二是美國為了遏制中國這個最強勁競爭對手的發展，而推出的經濟北約同盟TPP，給了越南進入西方發達國家市場的通行證和優惠券，使得越南在出口領域獲得了非公平、非對稱的競爭優勢，也變相加劇了中國低端製造出口企業的成本壓力。所以中國低端製造業的外溢是大勢所趨，向毗鄰中國又加入TPP越南的轉移是最佳路徑。

基於以上兩點我對越南未來十年的經濟長期看好，因為中國大陸在80年代搞改革開放，一開始就是從承接亞洲四小龍低端織造業起步的，通過港澳台無良奸商的洗腦和言傳身教，我們學到管理經驗、技術、培訓了第一批產業工人、也產生了後來第一批小工廠主和企業家。越南的整體經濟水平和我們國家九十年代十分類似，大城市的經濟水平在某些方面上和我們相差只有十年左右，而且因為其有被西方殖民的歷史，其大城市精英白領的英語水平和思維方式在和西方溝通上比我們當初還要有某些優勢。

所以我認為在未來的十年越南經濟會有一個爆髮式的增長階段，其實這一點在近兩年已初露端倪，在世界經濟衰退動蕩的這兩年里越南經濟一直保持著一個健康良好的發展勢頭，不僅在東盟十國里一枝獨秀，即使是放在整個亞洲也是出類拔萃的，這一點已經被世界各國所看好，所以各國和各大企業紛紛加快了投資越南的步伐和力度，如台塑已累計在越南投資超過600億美元，涉及鋼鐵、石化等重工項目。隨著外資的大量湧入，越南未來幾年的經濟增長速度很可能會長期維持在6-8%的高增長區間，想想中國曾經還有過13%的增長水平，加之其起點低、總量小、負擔少所以這完全是有可能的。

一國經濟的長期向好必然帶動其房地產市場的蓬勃發展，這一點中國房地產就是最好的一個例證，所以我認為越南房地產市場在未來幾年的快速發展是有堅實基礎的。

2、越南的人口結構：越南近1億人口，人口結構以年輕人為主體，越南60%人口為35歲以下，而且人口還在不斷向城市轉移，其中10-24歲的青少年又占約40%，這不僅意味著巨大的人口紅利，也意味著未來10年龐大的結婚剛需人群對房地產市場的需求。

3、特大型城市經濟規模，具體到越南最大的城市胡志明，位於越南東南部，中央直轄市，面積2095平方公里，全市行政區域劃分為19個郡、5個縣。

人口約1200萬，其中常住人口約800萬。華人有40餘萬，以經商為主。外籍常駐人口7萬。原名「西貢」 是越南南方經濟，文化、科技、旅遊和國際貿易的中心，工業產值佔全國工業總產值的30%以上。

胡志明市也是越南南方的重要交通樞紐，有越南最大的內河港口，距入海口約3-4小時航程。年吞吐量可達450-550萬噸。可停泊5萬噸級貨船，年吞吐量400萬個標箱，約佔全國集裝箱吞吐量（900萬個標箱）的45%。鐵路可通往河內及其他大、中城市。公路可通往全國各地，經公路或水路可通往柬埔寨和寮國。

新山國際機場為全國最大的機場，年均客流量約2200萬人次。由於該機場容量趨於飽和，越南政府擬在毗鄰的同奈省新建龍城國際機場，總投資78億美元，擬建成國際中轉空港。

市內擬建6條地鐵和輕軌線，其中輕軌線1號線已動工，全長逾17公里，總投資22.5億美元，約88%為日本提供的官方發展援助（ODA），預計2017年底建成運營。

胡志明市2015年的經濟發展情況：越南《經濟時報》報道，該市國內生產總值約288.7億美元，同比增長9.1%，創近3年來最快增速。其中，服務業佔GDP的59.7%，工業和建築業佔39.3%，農業佔1%。零售與服務業消費總額約219.3億美元，增長11%，剔除價格因素增長10.4%。出口224.6億美元，下降5.9%；進口172億美元。工業發展指數增長7.3%，其中，四大工業發展指數增長7.6%

2015年胡志明市吸收外資（FDI）36.4億美元，同比增長13%。胡志明市累計吸收外資項目5820個，合同總額391億美元。僑匯收入穩定增長，尤其是8月份越盾兌美元大幅貶值，導致該市僑匯收入顯著增長。據國家銀行胡志明市分行透露，1-8月份該市僑匯收入為27.5億美元，同比增長接近14%。預測今年全年胡志明市僑匯收入將超過55億美元。

越南政府網站報道：胡志明市人均國民生產總值（GDP）將達5538美元，2011年-2015年，年均GDP增長9.6%，是全國平均增速的1.66倍。其中，服務業增速最高，年均增速為11.2%。

特大型城市經濟規模必然導致人口、資金、產業的聚集，形成對周邊地區乃至全國產生虹吸效應。全國的有錢人和精英都要來這裡配置高端房產以對抗越南盾的貶值趨勢，帶動了民間財富的進一步的集中，從而給房地產市場帶來超常規的增長速度和空間。

五、影響越南房地產未來的3個變數因素

1、信貸政策的支持和人們購房消費習慣的逐漸改變：越南民眾傳統上習慣用大袋大袋的現金去購房，但現在這個習慣正悄悄改變，更多人開始用貸款購房。

2015年前8個月越南發放給購房者的貸款激增22%，這一現象對越南來說是一個標誌性轉變，因為在越南，購房者拿出一袋子一袋子的錢進行現金交易的情況並不罕見，房地產金融貸款也在促使該國房地產行業復甦。

但越南銀行的貸款利率非常的高，因為銀行的吸儲成本在5.5-7.6%左右，所以貸款利息也要在9-11%左右（國家規定放貸的最高利息不得高於13%）。這會給貸款購房者帶來沉重的還貸壓力，抑制了房貸金融市場對房地產市場助推作用。加之上次房地產市場崩盤的直接原因就是房價下跌後根本無人接手嚴重虛高的房產，而眾多投機購房者又無力償還高額的房貸，市場只能以崩盤方式慘烈回調，所以越南普通民眾對用貸款買房還是心有餘悸，不為大多數人所接受。

2、目前合理的租金回報率：世邦魏理仕認為越南房地產市場高速發展的另一個重要原因是，相比較亞洲其他國家，這裡具有更高的租金收益。根據位置和類型不同，越南房地產租金收益率介於6-7%之間。

胡志明一線地段高端商品房的均價為3200美金，90平方的兩房的租金現在約為1500美金一個月，扣除所有稅費後可以凈得10個月的租金。

但相信隨著高端商品房供應的不斷增加，未來的租金水平會逐漸下滑，而且這個趨勢是不可逆轉的，因為可以承受高租金的外國租戶的增長速度遠遠跟不上供應的速度。

3、政府對房地產市場的態度：

越南的國情和中國有很多相似之處，所以政府的態度對房地產市場有很大的影響，目前政府對房地產市場的態度是大力支持的，政府的思路是吸引外資進入房地產市場，既可以引進競爭避免壟斷，進一步活躍房地產市場，又可以增加高端房產的購買人群和消化能力。還可以促進國家經濟進的發展，同時這也是一種國內經濟風險轉移的方式。目前房地產領域吸引外資在越南吸引外資領域中排名第二，占越南外資的9%。

但政府的態度是隨著市場的變化而變化的，如果政府覺得市場過熱或是短期出現快速非理性上漲，政府也可以隨時出台相應的調控措施，如大幅提高買賣差價的增值稅稅率，在2009年政府出手調控市場時就將買賣差價的增值稅稅率由10%大幅提高到25%，直接引爆泡沫的破裂。但總體來說政府的調控對於房地產的長遠健康發展是有好處的，對於長線的價值投資者影響不算太大，但對於短線投機者影響可能就比較大。

六、越南房地產市場的2個固有風險

1、市場風險：體量小、受眾少、房價起點高，市場容易過熱產生泡沫。

越南總人口雖然有九千多萬但大部分還是都分散在農村和小城鎮里，全國只有2個過千萬的特大城市，全國第三大城市海防（也是直轄市）只有約200萬人口，第四大城市峴港（也是越南最大的旅遊城市）只有150萬人口，從全國來看城市人口集中度不高，所以值得投資的只有胡志明和河內。河內由於歷史原因城區的規劃很差，街道狹小大量的老民居雜亂無章，而政府又無力拆遷重新規劃，因為越南法律規定城市宅基地的產權是永久性的，所以河內房地產的機會應該是在政府未來另建新區的時候，目前機會不多。

那麼真正有投資價值的就只有胡志明了，這也就導致了胡志明的土地和房產絕對不會便宜，至少相對它目前的經濟發展程度和越南大多數人的收入來說價格是比較高的，能買得起都是非富即貴或是外國人，即使是本地的月收入5000人民幣的中產和白領如果沒有其他收入想買房也是不容易的，而且房貸利息又非常的高，槓桿的作用也不普遍，導致的後果就是一旦市場熱起來房價到了高位，就會因為房價和收入差距過大而缺少接盤俠或是接盤俠成長速度遠遠跟不上房價上漲的速度，從而有價無市，而一旦交易量萎縮，市場拋壓反而會成倍加大，最後隨著人們對房價心裡預期的改變市場由牛轉熊就是順理成章的事了。

2、匯率風險：

越南盾的趨勢性貶值：這是進入越南市場無法迴避的問題，不論你做的是什麼最終你都是要把收益換成美元離場的，而從越南盾的歷史來看，對外貶值對內通貨膨脹是大概率的事件而且是趨勢性的。因為越南是複製中國的發展模式，可以參考改革開以來人民幣走勢就會對越南盾將來的方向有一個大致的判斷，而且越南的經濟體量小抗風險能力差，更加容易受到外部的影響，一旦有危機發生其貶值的速度會非常快根本不給你撤離的時間和機會，所以你在越南的投資必須是超收益的，起碼要能跑贏它的通脹和貶值速度（我給它的正常預估是10%）。

七、外國人在越南買房的法律規定和限制

擁有赴越南簽證的外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處均可購買房屋，可購買公寓和包含土地產權的別墅等。

房屋產權為50年（但與越南公民結婚的外國人可擁有房屋永久產權）。

每人在一個公寓小區或一個坊級行政區劃最多只能擁有一套房屋；

外國人所購住房的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區外國人擁有的住房總數不能超過30%， 每個坊級區劃內外國人擁有的別墅不能超過250套。

買房時必須通過銀行轉款。

通過這些政策可以看出越南政府對於開放外國人買房還是相當慎重的，也怕一旦投機資金大量湧入會使市場過熱而失控，再次導致泡沫的破裂。

八、在越南買賣房屋的稅費

買房時要向開發商交，10%的增值稅和2%的管理費（這些本來都是開發商要交的）。

租房要交：企業要交租金20%的企業所得稅，個人要交5-35%的個人所得稅。如果你是通過中介租房的還要付給中介1個月的租金做中介費。

賣方時要交：買賣差價的10%的增值稅，賣價2%的印花稅。如果你是通過中介賣房的還要付中介賣價1-3%的中介費。

九、2016年和2009年越南房地產市場的差異

2016年越南經濟更穩定，基礎設施更完善，投資商也更慎重，老百姓更富裕購買能力也更強，並且在有過一次崩盤的經歷後，購房者應該也不會再不顧自己的承受能力去過分追高。同時政府在應對市場風險的經驗和手段也會更加完善，所以現在房地產市場自身的健康程度與09年時已經有了質的改變。

政府放開了外國人買房的限制，成功吸引大批外部資金進入市場，對高端市場的承接和消化能力大大增強，當然外部的熱錢也是把雙刃劍，也可能因此迅速抬高房價產生泡沫。所以政府也對此做了諸多限制，而且相信政府的武器庫里有足夠多的政策武器可以隨時出手調控市場的節奏。

十、以前的西貢被稱為「東方小巴黎」那麼未來的胡志明會成為下一個上海么？

在梳理回顧了越南房地產的歷史，展望了越南經濟的未來前景，再將現在的胡志明和十年前的上海加以對照，我想結論應該已經是呼之欲出了，只要認可越南未來經濟的高成長性，就可以堅定看好胡志明的龍頭地位，那麼現在胡志明的房地產市場就還是一塊價值窪地。現在上海的外灘、中環、陸家嘴、浦東、徐家匯，十年前你可能錯過了機會，那麼現在再給你一次重新擁有的機會你會抓住么？

如何分享未來5年的機遇：短線投資者可以精選地段，分高、中、低檔分級配置，快進快出在6個月到1年內獲得平均1倍的收益是完全可能的。對於中長線投資者可以選擇核心和一線地段，持房出租待漲，2-3年的時間獲得平均2倍的收益也不是難事。如果是作為資產配置長線持有，5年3-5倍或許也不是夢，至於在更長的5-10年就要視市場節奏的變化而變化了，本人的見識水平有限只能看到的這裡了。

隨著越南經濟高速發展和加入TPP的臨近，大量遊客和外資進入越南，越南的休閑度假地產和工業地產也將迎來一個高速發展的機會，但因為對此沒有特意去了解所以在此就不啰唆了。

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