房地產真的含有「泡沫」的資產價格，那我們該怎麼辦？

世界500強企業，沒有一個是依靠利潤再投人的方式成 參為500強的，全部都是依靠產權運作實現「做大做強」的目標的。 I其實資產價格從來都是具有虛擬價值屬性的。在這個意義上說，從 ?來就沒有不含「泡沫」的資產價格。

資產並不等於就是財富。能帶來收益的財富才叫做資產。現在人們日 益熟悉的股票價格就是最典型的按照盈利能力定價的資產價格之一。

股票價格是什麼呢？是產權價格。一個企業若干分之一的產權值多少 錢，並非是按照花多少錢建的這個企業來算，而是按照這個企業的盈利能 力來算的。

假定有個企業家投資1000萬元建了個企業，這個企業家經營有方，該 企業的年資本回報率達到30%,也就是說每年能賺300萬元的利潤。再假定 當年銀行的存款利率是10%。那麼如果把這個企業賣了能賣多少錢，或者說 其產權值多少錢呢？按照當年的利率/需要把多少錢存到銀行，獲取的利息 才能夠和這個企業的回報相等，這個企業就值多少錢。按照我們的假定條 件，在銀行年存款利率為10%時，這個企業的總產權價值就是3000萬元。 如果當時銀行的年存款利率是5%，那麼這個企業的總產權價值就是6000 萬元！這個定價方法，叫做產權的「資本化」定價。如果這個企業家願意全部或者部分轉讓其產權，或者增資擴股，其資產價值的定價基礎就是i 個「資本化」的定價方法。假定這個企業家把企業的產權按照股份制的房 則細拆為1000萬份，那麼按照上述利率水平確定，每股的價格基礎就是3 元或者6元。熟悉股票市場基本原理的人都會明白，這叫做「資產溢價」。

假定銀行的年存款利率是10%,憑什麼投資1000萬元的企業能賣 3000萬元呢？那多出的2000萬元是哪裡來的？這2000萬元就是資產的虛 擬價值。這個虛擬價值是按照資產的盈利能力確定的價值。在一定意義上 說，這2000萬元也可以說成是「泡沫」。因為企業家並未真實地投人這溢 價的2000萬元。但這很合理。社會承認他的企業值3000萬元；如果他增 資擴股，向社會募集資金，投資者也會願意以每股3元的價格買人他這個 企業的股票的。現在有個詞兒叫做「資本運作」，或者叫「產權運作」。資 產溢價就是產權運作的一個基本方式。產權運作有多重要？也可以用一個 簡單例證來說明。世界500強企業，沒有一個是依靠利潤再投人的方式成 為500強的，全部都是依靠產權運作實現「做大做強」的目標的。

舉這個例子是想說明，其實資產價格從來都是具有虛擬價值屬性的。在這個意義上說，從來就沒有不含「泡沫」的資產價格。

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