樓市泡沫比想像的更堅挺？炒房華人被坑了？

自從去年卑詩省想海外買家徵稅以來，加拿大房地產市場就再也沒有平靜過，溫哥華和多倫多這兩大房地產市場不時有重磅炸彈驚動整個加拿大，而政府的一系列措施和市場表現讓人們關於房地產泡沫的爭論從未停止，這其中中國人炒房的因素也屢屢成為議論的焦點。

「加拿大樓市面臨崩盤」、 「加版『次貸危機』一觸即發」...... 過去一個月，隨著加拿大最大非銀房貸機構Home Capital Group陷入流動性危機，對於加拿大樓市風險的擔憂再度甚囂塵上。

樓市泡沫比想像的更堅挺？

據華爾街見聞報道，最新公布的數據顯示，溫哥華上個月房價再創新高，各類房屋價格均突破歷史新高，坐實了史上最大房地產泡沫的稱號。

大溫哥華房地產委員會5月統計數據顯示：

該區域公寓基準價格為571,300加元，同比漲幅高達17.8%，環比上漲3.1%;

連棟房屋的基準價格同比上漲13.1%，環比上揚1.9%，至715,400加元;

獨棟房屋的基準價格同比增加3.1%，環比漲幅為2.9%，至1,561,000加元。

如下圖所示，藍色線代表獨棟房屋價格走勢，這類房屋的價格已經突破去年高點;紅色線代表的連棟房屋和綠色線代表的公寓，價格均創下歷史新高。

溫哥華樓市的瘋狂現狀被認為是一個洗錢、投機炒作和低利率的混合產物。去年八月，為了給房地產市場降溫，不列顛哥倫比亞省開始向海外買家徵收15%的房產轉讓稅。此後溫哥華房價出現下滑，當時市場都以為溫哥華房地產市場開始正常化，並將注意力轉向房價同樣漲勢洶洶的多倫多，然而最近數據顯示，溫哥華房價又開啟了一輪強勢反彈。

數據顯示，5月唯一出現下滑的是交易數量，房產成交數量同比下滑8.5%至4,364套。

換句話說， 15%的外國人房產稅僅僅抑制了房產轉讓的速度，新一批更為激進的買家已經湧現，這些人看起來絲毫不在乎15%的房產稅。

據最新報道，加拿大新屋平均售價比美國高出51.8%;而去年同期，加拿大新屋平均售價僅比美國高出36%。有觀點認為，加拿大樓市泡沫已經是美國次貸危機爆發前夕的「加強版」。

如下圖所示，飆漲的加拿大房價已經把美國房價遠遠拋在後面...

加拿大家庭貸款占可支配個人收入的比例已經遠超美國在2008年前後的頂點，這個比例還在不斷上揚。值得注意的是，這個國家的家庭貸款很大一部分是抵押貸款。

與此同時，加拿大平均家庭債務償還率，即償還債務占家庭收入的比率，比美國高40%。

加拿大的債務問題已成了一列失控的列車。儘管政府採取各種冷卻措施，並且自2011年以來一直警告債務負擔的不可持續性。但不幸的是，這些措施都沒有奏效。

炒房的華人被套牢？

Teranet-國家銀行綜合房屋指數顯示，4月多倫多的房價按月漲幅為2.6%，按年計，多倫多漲了26.3%。但一進入5月形勢急轉直下，據一些最新統計數據，截至5月14日，多倫多五月前兩周房屋中間價獨立屋月跌幅達7.14%，鎮屋跌幅為1.97%，Condo 下跌3.16%，其中面積在4000尺以上的獨立房價格下跌最狠，比4月份下跌38%。

據多倫多地產公司Realosophy發布的數據，在省府頒布針對海外買家徵收15%轉讓稅的新政策之後，即今年4月20日至5月20日一個月與去年同期相比，GTA地區的房屋銷量慘跌，其中跌幅最大的是華人聚居的列治文山62%，萬錦尾隨其後46%，新市(Newmarket)則為44%。皮爾區的密市下跌27%，賓頓則下滑16%。

從區域看，北部城市以NewMarket下跌最狠，下跌13.76%，Aurora，與Vaughan 緊隨其後，分別下跌9.82%與9.83%。華人熱捧的列治文山和萬錦跌幅均為6%，而King City受到影響最小，環比跌幅僅為0.25%。近期華人關注較多的Oakville 跌5.56%，印度人聚居的Brampton 跌幅5.59%，密西沙加跌3.12%。具體到多倫多，跌幅達7.38%，士嘉堡跌幅達5.43%，北約克跌幅達2.2%，Etobicoke 跌1.4%。

每當提到房價飆升，很多人就想到是炒房的結果，而近年來中國人在世界各地進行投資，雖然大概沒人說得清加拿大中國人炒房的具體情況，但這種影響是存在的。

據搜狐財經報道，多倫多的房地產市場調控政策一出台，為何房價下跌的市場反映比預期的要強烈得多?特別是華人區的房地產市場的反映更為強烈，這就證明了加拿大各城市房價快速上漲主要是華人炒作的結果，無論是在讀的學生，還是已經移民的華人，基本上是以華人為主。我周邊所認識的幾個鄰居，這幾年他們炒房的瘋狂是無可復加了，基本上手上都購買4-5套住房。加上華人房地產經紀的鼓勵及出謀劃策，這些華人炒房者多以是如魚得水。一套又一套的住房在交易。

但是這次安省政府於4月21日起正式實施16項針對大多倫多房市的新政策，主要是從稅收及金融政策上入手，不僅增加了海外投資者購買住房的15%交易轉讓稅，而且也要求銀行對購買住房者的按揭貸款申請全面審查。如果達到所規定的要求，購買住房者要獲得購買住房的貸款申請根本就不可能。即使能夠獲得申請也會加上更多的限制。到加拿大的炒房者，無論是學生還是一般投資者，本來是希望以高槓桿來投資，新的政策出台不僅增加了他們進入的成本，也讓融資槓桿全面緊縮。國內住房投資者想進入多倫多的門檻越來越高，甚至於許多人根本無法進入。在這種情況下，住房銷售豈能不迅速下跌?

對於不少已經移民了的華人投資者來說，儘管他們購買住房不要增加海外投資者購買住房的15%交易轉讓稅，但今年加拿大稅務局全面要求居民只要交易了住房都得申報，無論是自住還是投資。正因為住房交易都得要申報，那些一直在利用加拿大的稅收漏洞的華人投資者就面臨巨大的風險。因為，他們炒作的住房是否為自住還是投資不是由自己來定，而是審查後由稅務局決定。如果交易的住房不是唯一一套居住的住房，其收入要歸併到個人全部所得報稅。個人的綜合所得稅，年收入在4.2萬加元以上為22%，之上採取累進的方式。最高可達到45%。這樣一來，加拿大居民想通過住房炒作來贏利並不是容易的事情。再加上0.5-2%不等的物業稅。在加拿大炒房就得當心了。

所以，多倫多政府的房地產市場一出台，基本上把非加拿大居民的華人擋在門外，或進入房地產市場的門檻全面提高。同時，又對本國居民的炒房在稅收全面限制。在這種情況下，非加拿大居民的華人無法再進入這個市場，炒高的房價已經無人來接盤了，那麼那些在高房價進入市場的華人如果不逃走，就可能成了最後的接盤俠。這就是安省政府出台房地產新政策房價急劇下跌的原因。

可以說，多倫多的房價短期內炒高，華人炒作是主力，他們以中國炒房的財力與經驗，橫掃加拿大溫哥華及多倫多市場。這些炒房者從來沒有經歷過房地產的周期調整，只有春風得意時刻。所以，這次多倫多房地產市場調控將會令泡沫產生怎樣的變化，炒房的中國人是否成為最後的接盤俠，還得拭目以待。

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