房地產企業融資渠道全面收緊 如何打開渠道開通自身優質產業（下）

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時事新聞背景

小晴：袁總，您認為房企該如何度過現在所面臨的融資難、融資貴的窘境呢？

袁總：我想首先在這個時候危機來的時候，就是那句話，手上有錢，什麼都不怕。所以要有現金流為王，所以這個時候的話就不是房地產企業繼續擴張的時候，傻瓜才是繼續擴張，除了這些是穿著黃馬甲的房地產企業，所以更多的時候的話還是把現金流做大，做紮實做後備。因為我們看看最近的一個數據的話，房地產企業的一個凈資產負債率已經超過百分之一百了，這時候如果是放到銀行的話早就走破產程序了，所以在這種情況之下的話儘快的把資產負債率降下去，手上要有大量結餘的現金流準備過冬，我覺得這才是當務之急，並且這個現金流要夠企業用一年左右度過這麼一個難關。而這個時候要把現金拿到手裡頭就要從兩個方面著手，一個是經營性的現金流，另外的一個就是投融資的現金流，而經營性現金流就是表現在房地產現有項目的去化，去化率的話要儘快提上來，也就是把固定資產儘快把它變成現金，而這個時候我就覺得就不要太介意這個利潤率了，能夠回本就行了，盡量把現金拿到手裡。另外的話對於手裡這些毛利或者在建工程的話要儘可能的分散它的一個開發的風險，因為這些項目的周期比較長，而且還是需要循環的這種借貸的資金來進行支撐，所以這個時候的話可以多找一些友商來聯合開發，或者是有一些比較激烈的項目儘快把它脫手，把它處理掉，這樣的話也有助於現金迴流。另外一個投融資現金流，這個時候在融資方面儘可能的對於房地產企業還要擴大借貸的規模，但是借大的規模要注意一點什麼呢？多一些長期一年期以上的長期借貸的這種業務，少一點短期三個月到半年這種階段業務。長期的業務的話像銀行的定期儲蓄一樣，然後我們把它做成定期的債權的產品在封閉期之內不能贖回，這樣的話可以這部分資金辦著企業一起過冬，雖然它的利率會比短期借貸的話會高一點，但是可以保證企業能夠成功地過冬，把這份錢安安穩穩的放到兜里，不至於說擔心什麼時候會被債權人要回去，這樣以長期的新債來替換短期的舊債，這樣優化一下債務結構，這是非常必要的。另外一個在投資的一個角度盡量的話就不要再拿地王了，這些房地產的這些一級市場開發就要縮小的規模，做精而不是做多。同時對於一些庫存的房地產項目也可以考慮把它進行資產證券化，通過投資其他方面的一些業務把固定資產作價投資折股投進去，來綁定一些其他的一些優質的項目，獲得這種資產的流動性。最後的一個的話，我想這個時候對於房地產企業商業模式的升級，盈利模式的多樣化也是很有必要的。比方說的話像這些旅遊地產或者是像這些產業園、孵化器，像這些題材升級，根據國家十三五的戰略發展規劃，根據國家戰略新興產業的一個布局，在房地產的這個行業裡頭憑藉自己的資源優勢也進行和一些優質產業進行深度綁定，也來分一杯羹，在此深度綁定的基礎之上進而在行業過冬的時候，獲得政府和國家的政策和資源的補貼支持，這種可行性可能就會更大一點，我想可能從這個方面的話可能要積極地優化一下。

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