鄧郁松：化解三類風險 應對房地產市場階段性變化

——訪國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松

年中經濟·問道（2）

（資料圖片）

中國經濟時報記者 呂紅星

今年以來，最吸引眼球的莫過於各地出台的「一拳接一拳」的樓市限購升級的政策。政策密集調控之下，房價表現也在應聲下跌。根據國家統計局此前發布的2017年5月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，5月份一二線城市房價平均漲幅繼續回落。數據顯示，5月份，15個一線和熱點二線城市房地產市場基本穩定。從同比看，15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平；5個城市漲幅在0.5%以內。此外，5月份，70個城市中新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅比上月回落的城市分別有29和18個。

房價的持續走低似乎正成為2017年的主旋律，對此，市場觀點有悲觀、亦有樂觀。應該以何種視角看待中國房地產市場的未來走勢成為輿論關注焦點。國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松在接受中國經濟時報記者專訪時認為，當前中國房地產市場的發展階段已經發生明顯變化，因此，需要重視從長周期和國際比較的視角去重新審視和客觀認識中國房地產市場。

2013年成房地產市場轉折點

中國經濟時報：自1998年房地產改革以來，我國房地產整體上經歷了幾個階段？在你看來，這幾個階段各自具有哪些特徵？是什麼原因導致了這種不同？

鄧郁松：自1998年房地產改革以來，我認為我國房地產市場整體上經歷了兩個階段。一是從1998年至2013年。之所以至2013年，是因為2013年中國城鎮戶均住房達到了1.0套左右，基本上解決了供不應求，進入了總量基本平衡、區域出現分化這樣一個新的階段，同時在2013年中國整個房地產新開工面積出現了峰值。

二是從2013年至今。在這個階段，新開工住房面積總體上呈下降趨勢，房地產投資增速顯著回落，在房地產市場整體回落的大背景下，區域市場出現了顯著分化。一些特大城市、熱點城市住房明顯供不應求，加上寬鬆的政策，房價上漲明顯，而在前期增長過快的一些城市，則整體面臨供大於求、去庫存壓力加大的局面。

以日本為例，大家都非常熟悉的日本的房地產泡沫破裂是在20世紀80年代。其泡沫階段的漲幅實際上是低於此前房地產市場漲幅的。這是因為，到了20世紀80年代中後期之後，發達國家收入增速隨經濟增速已經顯著下降，這個收入增速無法支撐高房價。這就是我為什麼強調整個經濟發展階段的變化，要重視收入增速的變化，因為宏觀經濟的變化對房地產市場有重大影響。

因此，要認識到房地產市場在不同的發展階段其特點和規律也是不一樣的。這就可以解釋為什麼有的政策取得了明顯的效果而有的政策被稱之為「空調」的原因。當政策和它的發展階段是吻合的則效果明顯，當你認為它是不正常的時候實際上它可能是正常的，在供不應求的情況下，在收入較快增長的階段，在首付和利率水平較低的時候，想做到價格平穩是不現實的。但是在收入增速明顯下降後，繼續通過低利率去推高房價也是難以持續的。

應從更長的時間跨度去比較

中國經濟時報：現在有一種觀點是中國特殊論，在當前房地產市場這種論調很有市場。以你的研究，你認為中國房地產存在特殊嗎？

鄧郁松：當前，之所以存在中國特殊論這種論調主要是由於我們經常把我國當前的房地產市場與美國、日本等國家過去20年左右的市場進行對比，而沒有從更長的時間跨度去比較。

如果我們把1945年以來所有發達經濟體房地產市場的發展歷程稍微抽象一下，我們能非常清晰地看到都經歷了房地產市場供不應求的階段，經歷了供求基本平衡的階段，然後又到了成熟階段，出現了很明顯的分化。不同階段什麼特徵、什麼原因呢？在供不應求階段，所有經濟體都是非常相似的，都能看到投資的高增長，都能看到銷售的高增長，也能夠看到價格的高漲幅，這就是我們為什麼這麼重視1980年之前發達經濟體的情況，而不是僅僅去看上世紀80年代後期日本的泡沫，看2007年美國的次貸危機。

在供不應求階段，各國面臨的情況是一樣的。一定是加快住房建設，一定是帶動投資的高增長，然後帶動經濟的高增長，在那個階段恰好是人口高增長的過程，住房短缺、人口高增長、經濟高增長，隨之而來的就是價格相對較高的漲幅。而日本的房地產泡沫、美國的次貸危機都是發生在經濟增速和居民收入增速放緩之後，並且房地產市場都已過了供求平衡階段。所以不考慮不同經濟體發展階段的差異，而簡單地進行直接對比，當然就會認為中國房地產市場很「特殊」，但是如果先看看發展階段，再看看相同發展階段房地產市場的特徵，就不會認為中國房地產市場很特殊。

從長期來看，最重要的就是人口的因素，或者長期看人口、人口總量和結構決定了這個房地產市場的長期趨勢。中期看經濟增長趨勢。經濟增長背後其實是居民收入水平的變化情況。

因此，如果做的研究足夠多、研究的歷史跨度足夠長、研究的國家和城市足夠多就會發現中國不存在特殊論。

房地產市場三類風險須關注

中國經濟時報：在你看來，我們的房地產市場存在哪些風險？應如何化解這些風險？

鄧郁松：我認為，當前房地產市場主要是三類風險。

第一類是房價泡沫的風險，就是房地產價格漲幅明顯超過當地居民的收入漲幅。目前一些熱點城市存在較為明顯的房價泡沫風險。第二類是供給過剩的風險，就是當地供給量明顯超過需求量，類似於鋼鐵、煤炭等行業出現的產能過剩。第三類是流動性風險，不管是房地產開發投資還是居民購房，都需要高度依賴金融系統的支持，一旦金融系統政策發生變化，就可能引發流動性風險的問題。

要想化解這些風險，要做到以下三點。

第一，建立貸款利率與首付的反向調節機制，也就是說當降低利率的時候，要相應地、適當地上調首付比例。什麼叫適當？上調多少？可以算得出來，由於利率降低，造成支付能力提高多少，就把首付上調多少。反之，當利率上調的時候，要適當地下調首付比例，把這個對衝掉，因為這個利率因素造成支付能力增長是和收入不相關的。

第二，建立人地掛鉤機制。部分熱點城市房價過高，基本原因是在人口快速流入過程中住房用地供應不足。因此，要重視人地掛鉤機制，防範供給不足造成的房價過快上漲。同時，要重視區域協調發展，通過區域協調發展解決部分城市房價過快上漲的壓力。

第三，由於我們的發展階段發生變化，我們要很好地應對系統性的供給過剩風險，一定要對土地管理和房地產開發貸款的管理有警示。為什麼中國有些城市出現了嚴重的供給過剩的問題，就是不重視總量上的供求平衡。當地有多少人口，有多少房子？這些要搞清楚，如果當地的戶均已經超過了1.05套，對新增土地供應和相應的開發性貸款要相對慎重。如果戶均住房超過1.1套，就要高度重視和防範出現供給過剩風險，對土地政策和金融政策要更加審慎。

當前，房地產市場的方方面面、一舉一動都能夠引起全社會的廣泛關注，我們要把房地產市場看成一個社會問題，而不僅僅將看成一個產業，根據其不同發展階段採取不同的政策，從而使其健康平穩發展。

主 編丨毛晶慧編 輯丨高珂

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