熱點地區樓市持續降溫 標杆房企爭相布局二線城市

樓市調控顯效

熱點地區將延續降溫趨勢

本報見習記者 杜雨萌

「綜合考慮房貸利率變化以及樓市調控強度，預計熱點地區樓市仍將延續降溫趨勢。」上海易居研究院研究員賴勤告訴《證券日報》記者，國家統計局新公布的5月份70個城市房價環比漲幅為0.8%，預計這一指標將於今年11月份前後下拐，即房價環比由正轉負，並且本輪房價下行的時間預計將比2014年更長。

新一輪樓市調控已過去整整三個月時間，綜合市場各方數據可以看到，樓市明顯降溫。

鏈家研究院提供的數據顯示，以今年北京「317」調控為節點，截至目前，52個城市或地區出台限貸政策，累計共出台120項限購政策、162項限貸政策。不僅調控一二線城市，不少三四線城市也在調控範圍。不僅針對新房，同時也對二手房市場採取嚴厲的管控；其中，15個城市對二套房貸款實行「認房認貸」標準。此外，30個城市及海南省實行「限售」政策限制房屋流通。

「本輪調控的範圍更廣、力度更強、頻率更高，手段更新，持續時間更長。」鏈家研究院院長楊現領稱，在政策密集調控之下，市場由3月份的高溫迅速進入冰凍，成交量只有高位時期的三成左右。

數據顯示，在新房市場方面，北上廣深四城總體成交量持續下滑，4月份環比下滑13.5%，5月份比3月份下滑21.2%，在這之中，北京和深圳的新房成交量持續在低位運行；上海和廣州的新房市場變冷，新房成交量3月後下滑明顯。

二手房市場的降溫效果更佳明顯。北京「317」調控後北京鏈家百日成交量比調控前100天下降70%，前期堅挺的價格也出現鬆動，調控百日來均價比調控當期下跌7.3%，之前價格較高的所謂「學區房」跌幅超過8%。5月份，上海鏈家二手房成交量環比下降25.6%，深圳鏈家二手房成交量繼4月環比下降23.1%後又環比下降9.5%，4月份廣州鏈家二手房成交量環比減少57.5%，5月環比減少17.5%。

中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，整體來看，「限售」已成為本輪各地調控中的新思路，通過限售可以有效較低投機行為。預計未來還會有更多的城市將執行落地這一舉措。

調控加碼樓市遇冷

房企為何開啟土地掃貨模式

擇遠

一邊是房地產調控加壓、市場遇冷，另一邊是房地產企業拿地熱情不減，特別是標杆房企拿地積極性依然持續。克而瑞房地產研究中心數據顯示，截至目前，今年拿地最多的30個標杆房企拿地總金額已超過7716.8億元，相比2016年同期拿地最多的30家房企合計上漲了61%。

對於房地產企業來說，土地是最重要的生產資料。因為土地是房地產企業一切活動開展之根本，企業為了更好的發展，必先固其根本。甚至，從某種程度上說，拿不拿到地直接決定了企業未來的生死存亡。

但是，相比是否能拿到地，拿對地、拿值地應該會更加重要。對此，有人這樣形容：如果拿到合適價格的土地，對於房企來說就相當於打遊戲有了外掛，特別是如果能夠拿到「合適的價格+佔有稀缺資源」的土地，對於很多房地產企業來說，甚至可能會影響公司的未來發展。

房地產企業要做大規模就要拿地，但這並不意味著任何土地都可以出手，要知道，房地產開發鏈條之中，拿地是首要也是風險最高的工作環節。有的企業在快速擴張、高歌猛進過程中由於地塊投資失誤從而導致一蹶不振，錯失發展良機，這種情況也是存在的。

所以，對房地產企業而言，在拿地過程中就要規避一系列的風險，不能為了拿地而拿地，而是要拿對地、拿值地，要科學地拿地，為企業發展保駕護航。

其實，從一些標杆房地產企業的情況來看，他們會根據自身經營管理需要，通過看城市、看區域、看項目和看收益等多種方式，看這塊土地是否值得拿。這樣就在有效地提升投資質量的同時，也嚴格控制了投資風險，進而支撐整個投資規模的有序擴張。

那麼，今年以來房地產企業都在什麼地方拿地？統計顯示，從城市布局角度來看，二線城市依然是布局重點，佔到了拿地總建築面積的52%，三四線城市佔比則為41%。從各企業拿地較多的城市來看，重慶、天津、合肥、鄭州、武漢、南京、西安、蘇州、杭州成為了投資熱門。當然，這些城市一直都是房企們爭相布局的重點城市，雖然短期調控壓力較大，但未來有著廣闊的發展前景。

土地是房地產企業的戰略資源，各類型房地產企業都不會等閑視之。對於房地產企業而言，在自身能力允許的範圍內合理地拿地，是一種正常的行為，是為了企業自身的穩健或激進運營而做出的選擇。但是，在作出選擇之前，還是有必要先判斷一下，這塊土地是否能「拿對、拿值」。

證券日報之聲

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