專家解讀廣州租賃新政：租購同權有前提 關鍵在允許商改住

近日，廣州市政府辦公廳刊發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，從保障租賃雙方權益、增加租賃住房供應、壯大現代租賃產業三方面進行了詳細規範。

實際上，文件中提到的「保障租購同權」等內容在歷史上已有類似措施，分析人士認為，更重要的是具體操作層面的可實現性。此外，「加大公積金支持力度」、「允許商改住」等角度都進行了進一步落實。

合富研究院市研總監馮佩雲向21世紀經濟報道表示，該文件更大的意義在於完善租購併舉的二元化住房體系構建。在過往政策基礎上，加強保障租房中間收入人群的利益，並規定加大提供租賃住房供應等內容，以圖改變90後購房主力的居住意識。

她指出，「把租賃住房用地納入供地計劃，政府需要在土地出讓金上有很大讓步的決心。」

租購同權核心在教育資源充足性

縱觀文件提到的16條具體措施。其中對於租賃市場中長期處於較弱勢的承租人提供了更多保障。

最為受到關注的就是「承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。」

對於其中「承租人」，文件提到了具體的限定：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀。

對此，多名業內人士均認為，能否具體實行「租購同權」，根本上應該解決的是教育資源充足性問題。

克而瑞高級分析師肖文曉就指出，「由居住所在地教育部門安排到義務教育階段學校，這裡相當於大家通常所講的統籌生，而非地段生。」

中原地產首席分析師張大偉也表示，「從過去的政策看，廣州的政策其實並無新意，租房也是可以上學的，只是前提是學區有餘量的情況下。從全國看，大小城市通過租賃都是可以獲得上學資格的，但就學的基本原則是就近入學，所以一般都是優先滿足房戶合一，其次是有房，這樣避免有人通過租房集中到優質學區資源。」

實際上，歷史上「借讀生」就是基於這一政策的產物。

馮佩雲向記者表示，「其實現在學位房也在改革，比如學位房變學區房；此外廣州近年來在南沙和黃埔等區域也有專門的學校用地進行出讓。」她向記者強調道，「我覺得學區房還會再改革，因為資源不均衡會帶來很多問題，包括房價。」

此外，對於承租人的支持政策，還提到公積金支持、保障健康安全居住、穩定居住權、完善租賃補貼制度等內容。

在公積金支持方面，文件提到月度提取額度可以相應提高。「月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40%。」

租賃補貼方面則提出，「對符合條件的群體給予租賃補貼，形成公租房與市場租賃住房互為補充的住房保障體系。」

增加租賃用地供應沒那麼快

在馮佩雲看來，廣州市政府本次出台的文件中，更新穎的內容在於對租賃土地供應的要求，落實廣東省允許「商改租」的相關規定，和鼓勵租賃經營「城中村」住房。

其實在今年初刊發的《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》中，就已提到「商改租」的相關經營思路。

在廣州市的文件中，具體內容包括：經規划行政主管部門批准改建後的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。改建後的租賃住房，不得銷售等。

這也是在今年廣州「3.30新政」後，當地商住市場受到嚴格監管，讓商業項目回歸其配套屬性的一個落實方向。「廣州跟隨上海、北京之後對商住樓進行監管，市場反應很大，很多在建、在售項目受到影響。但這也是讓資金脫虛向實的必然路徑。」馮佩雲介紹道。

在她看來，廣州市場並沒有太多商辦需求，因此商業類項目的出路更多是依靠政府引導企業經營。

肖文曉則指出，「作為廣東省』商改租』條例的首個落地城市，對其它城市具有表率作用，佛山等廣東其它城市將會跟進效仿。」

「還有一點文件中沒有明確提到，但我個人覺得可能有機會的是，接下來租房可能會有學位。」馮佩雲補充道。

而對於增加租賃用地供應用地方面，文件提到：將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例後，由競價轉為競自持租賃住房面積。

上海市新近發布的住房發展「十三五」規劃中也專門對租賃市場供應提出了明確規劃。在上海接下來的土地出讓中，也將有兩幅地塊為租賃用地。

就廣州而言，在今年4月招拍掛的地塊，便明確增加「競自持」環節。此後佛山的一場土拍中，萬科也以70年、100%全自持拿下地塊。

今年廣州的土地出讓規劃中並未提及租賃地塊內容，馮佩雲分析道，「今年不好說，不排除廣州會有。」

據合富研究院分析，此前萬科在佛山拿下的全自持地塊，靜態回籠周期需要40年；上海掛出的地塊按照政府起拍價計算，靜態回籠周期是12-18年。「上海的租賃地塊，對於經營性物業而言，是比較合理的投資回報周期，屬於試點階段。但在全國推行沒那麼快。」

不過馮佩雲也指出，在此前國務院辦公廳發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(即39號文)中已經提及「鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。」相信接下來經營環節的壓力會有所減輕。

市場價格仍將上揚

在全國範圍內逐步進入存量市場的環境下，增加租賃供應無疑可以在一定程度上減輕城市中間收入群體的生活負擔。

在前述文件中，廣州市政府尤其提到：扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃產業總部經濟。

此外還指出，成立廣州住房租賃發展投資有限公司(暫定名)。負責統籌全市政策性住房(含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等)的投資、融資、建設和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業化、社會化供應和管理。

但從總體趨勢而言，無論是租賃市場還是銷售市場，價格仍將是上揚走勢。

「總趨勢來說，租金上漲是大趨勢，但由於可能會有階段性供大於求，或者大量出租房湧入，可能出現階段性的租金下調。但總體趨勢肯定是上升。」馮佩雲向記者分析道。

而在市場上增加租賃住房供應、土拍加入「競自持」環節後，也意味著越來越多開發商會開始著手經營70年的持有型物業。

「反過來說，以後可銷售的商品住宅會越來越少，從供需角度而言，總體價格趨勢不會下降。同樣，以後希望自己擁有物業的人群，肯定還會買。所以住房銷售價格不會下來，包括學區房。」她這樣表示。

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