想買房、看房的，停下來，看一看……

最新 07-21

房子之事，無小事，

想買房、看房的，先看看再說吧！

案件詳情

朱某系安徽省池州市貴池區梅龍街道建華村村民。2015年10月其得知本街道郭港村的陳某要出售自家宅基地房屋，便找到陳某，後二人簽訂了房屋買賣合同並約定房款總價為60萬元，於2015年12月之前付清房款，朱某在雙方訂立合同時當場繳納定金5萬元。

2015年11月份，陳某從他人處得知農村宅基地房屋不能出售給外村村民，遂將定金退還給朱某並拒絕向對方出售房屋。朱某卻認為，雙方之間的房屋買賣行為是你情我願的事情，不違反法律規定，遂以陳某構成違約為由訴至安徽省池州市中級人民法院，要求判令，陳某向其返還雙倍定金，並賠償其3萬元的經濟損失。

法院經審理後認為，朱某與陳某簽訂的房屋買賣協議系出售農村房屋的買賣合同。農村房屋系興建於農村宅基地上的房屋，其出售轉讓行為既包含有房屋所有權的轉讓又包含有該房屋佔用範圍內土地使用權的轉讓，而農村宅基地使用權是農村集體經濟組織成員專有的權利，與享有者特定的身份相聯繫，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。

朱某並非郭港村委會集體經濟組織成員，其與陳某簽訂的農村房屋買賣合同違反了法律、行政法規中關於宅基地使用權不得向集體經濟組織成員以外的人轉讓的強制性規定，該房屋買賣合同應為無效合同。無效合同中的條款對合同雙方均沒有約束力，雙方均沒有履行合同的義務，更不能適用定金罰則，朱某主張雙倍返還定金於法無據，本院不予支持。

另，朱某主張陳某賠償其經濟損失3萬元的訴求，法院認為，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因該案所涉合同無效系雙方均違反了法律、行政法規的強制性規定，雙方均有過錯，且過錯承擔相當，同時，朱某雖主張其經濟損失為3萬元，但並未舉證證明，故對該項訴求法院亦未予支持。該案宣判後，雙方當事人均未提出上訴，該案目前已生效。

連線法官

農村宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相關聯，不允許對外轉讓，我國法律禁止非同一集體經濟組織的居民之間買賣農村宅基地房屋。所以宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，轉讓私有房屋將導致宅基地使用權的非法流轉，將農村私有房屋賣給非本村集體經濟組織成員應當認定無效。土地管理法明確規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓。原、被告所爭議的房產其用地性質為農村集體土地，而朱某並非該集體組織成員，因此該房屋買賣合同無效。

深入普法

在城市中看房買房時，要到售樓處查看五證，如果開發商沒有在現場展示五證，購房者也要和銷售人員提出查看五證。因為購買了五證不全的房子，購房者的利益會受到損害。所以小編建議各位最好不要買五證不全的房子，原因如下……

五證不全的房子，指哪些五證？

《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

不買五證不全的房子的原因

1、購房合同無效。缺少《國有土地使用證》，開發商就沒有在土地上建造房子的資格；缺少《商品房預售許可證》，開發商就沒有出售商品房的資格，所以簽訂的購房合同是得不到法律保護，屬於無效的。

2、五證不全的房子不能在房地產交易中心做網上合同備案登記，即使購房者已經付錢、簽訂房屋預售合同。

3、五證不全，看不到房子的性質。住宅和商用的產權年限不同，目前我國規定，土地使用權出讓最高年限居住用地是70年，商業、旅遊、娛樂用地只有40年。買五證不全的房子的後果，就是使買房者無法看到房子的性質，如開發商把在商業用地上建的房子作為住宅銷售，買房者的房屋土地使用年限會縮短30年。

4、五證齊全是辦理不動產權證的前提。五證不全，房子辦不了不動產權證，會導致戶口落戶、孩子入學等問題。

5、買了五證不全的房子，房屋質量問題將無法得到保障，不能得到房屋質檢部門的驗收。

看完這些，再買房看房時，心裡是不是有底氣多了哦！