只租不售！滬首現租賃住房用地，租房市場迎來黃金時代

上海土地拍賣市場再現新招。近日，上海規劃和國土資源管理局官網發布了兩則新土地出讓公告，引發市場強烈關注。公告顯示，兩幅地塊分別位於浦東張江和嘉定新城，出讓年限均為70年，但是土地用途為「租賃住房」，這是上海公開土地市場首次出現租賃住房用地，這意味著房子僅用於出租，不能出售。

上海首現租賃住房用地

7月4日晚，上海規劃和國土資源管理局網站發布兩則新土地出讓公告，地塊分別位於張江、嘉定新城，具體信息為：

（根據上海市規劃和土地資源管理局官網信息整理）

公告顯示，兩處地塊的土地用途都是「租賃住房」，是上海公開土地市場上未曾出現過的新土地用途。這意味著，房子的土地屬性是70年的住宅性質，但是只租不售，受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營，也就是說，開發商需要整體持有這樣的房子。

根據規定，競買資格除法人和其他組織外，還放寬到自然人，可以獨立申請，也可以聯合申請。聯合競買申請的，聯合申請各方的投資比例均須大於1%。

此次租賃用地的發布，無論是在功能上還是模式上，對於上海都是首次，究竟會產生怎樣的影響？

上海中原地產分析師盧文曦指出，上海宅地出讓的「標配」一般是15%的自持比例，這從一個側面也反映出租售並舉的思路在上海得到了很好的貫徹。今年以來上海市政府對租賃市場重視程度相當高，有關租賃市場建設的大小會議召開了很多次，此次出現全部持有的土地也顯示出地方政府積極推進相關工作的決心。

盧文曦還表示，選擇這兩個區域出讓租賃住房用地有其內因。今年5月8日，上海市規劃和國土資源管理局網站公布《張江科學城建設規劃》（徵求意見稿）明確張江今後新增住宅只租不售。因此，對於張江這幅地塊建成的物業不得銷售，並不會有太多意外。而選擇嘉定新城作為租賃住房用地的試點，說到底是出於對產業結構優化，產業轉型的需要。一個創新型的區域才會有高產出，吸引高端人才。嘉定本身偏向工業，產能上不及金融或者創新型業態的區域，直觀反映到生活中，就是房價高不了。2010年嘉定新房均價是15968元/平方米，青浦是19577元/平方米，二者相差3609元/平方米。到今年上半年青浦均價突然漲到41392元/平方米，嘉定只有36226元/平方米，落差達到5166元/平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，對於此類地塊來說，持有型的開發理念不斷深入，這充分說明了當前對於此類地塊調結構的導向。實際上北京市場已經出現過此類完全自持的地塊項目，上海現在推進也說明發展租賃市場的決心。

租賃市場發力迎來黃金時代

開放商積極布局

目前，種種跡象表明，上海正在對租賃市場發力，租房市場或迎來黃金時代。

此前，上海租賃市場以零散個體為主，存在諸多不規範。房源大多零散在各個街道馬路之中，通過房屋中介進行出租租賃。

從本次公告所推出的地塊來看，這些「租賃住房」在模式上更接近於「集中式長租公寓」。未來整體持有及運營過程中，為了吸引更多客流、保證出租率，勢必會推出一系列增值服務。而在租金差不多的情況下，有組織有規劃有管理的「集中式長租公寓」與自家閑置的「零散式小出租房」相比，高下立判。

對此，嚴躍進也表示，從這兩幅土地的完全自持型的模式來看，說明上海在推進自持型用地方面有了一個很大的思路轉變。過去的自持型項目其實是配建的功能，即建築主體是出售型的或常規性的，通過配建類似25%的建築體量，以租賃房源的方式來做補充。但現在採取了100%的自持型的物業模式，說明後續會形成兩個完全的租賃型社區。

租賃住房用地對房企運營提出了新要求，同策諮詢研究部總監張宏偉指出，租賃地塊考驗的是開發企業的兩個能力：

第一個就是運營能力，租賃物業如何運營。怎麼樣做到持續的產生價值，一方面租賃本身能夠產生租金收益和相對應的增值收益，另外怎麼樣通過運營本身，提升物業本身的市場價值，也就是價格。這是整個企業可能面臨的一個新的問題，在上海因為需求比較大，運營方面不會產生太大的難題。

關鍵難題是在於第二個能力，就是企業融資和資本市場運作的能力。一方面，因為是全自持運營，對開發企業前期的資金支持要求會比較大。其二，物業進入到成熟階段後，後期開發企業要變現的話，那就需要利用一些金融工具，比如說REITS等來將物業變現，對於企業的綜合資本運營能力提出比較高的要求。所以說具備這樣能力的基本上都是一些大牌企業，比如像萬科前期在北京有全自持的物業，由於前期已經有一輪嘗試，萬科可能會更加關注這樣的地塊，其他企業，要前期把這些方案想好之後，才有可能去競爭。

事實上，萬科的確已經開始積極布局。2017年6月，萬科在佛山拿下了一個100%自持70年的地塊，這是廣東首例100%純自持地塊。加上北京的兩個自持地塊，萬科半年之內拿下了三個純自持地塊，總價為135億元。萬科的北京永豐地塊本來計劃與小米合作建房，但是最終擱置。

無論是過去的商住房還是現在的商辦類土地，作為租賃市場的補充業態，都是可以接受居住屬性的，但是前提就是不能銷售、不能轉讓。除了上海，其他城市也有類似政策。此前，廣東、貴州、江西等地已先後發布文件，允許將商業用房改為租賃住房。

蘑菇租房聯合創始人龍東平表示，從旁觀角度來看，這是很明顯的信號，一個超級租房大時代已經到來。政府對於租房市場的發展正在大力推動，從土地供應、稅收、審批等各個維度都在發力。買房時代已經過去了。對於租房市場的整頓還會持續，為長遠發展掃清障礙做好鋪墊。

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