上海「十三五」計劃新增住房供應增六成 大力扶持租賃市場

上海市正著手從供應端改善當前供不應求的房地產環境。

7月7日，上海市人民政府發布《上海市住房發展「十三五」規劃》（以下簡稱《規劃》），明確提出「十三五」期間城鎮住房供應總量以及住房用地供應總量將顯著增加，其中新增住房供應170萬套，比「十二五」增加60%左右。值得注意的是，其中尤其加強了租賃市場的供應規劃。

總體而言，《規劃》包含了供給側調控的思路、預期管理與強化市場秩序、購租並舉下大力發展公共租賃住房、保障房構建多元化住房體系等內容。

記者採訪了參與此次前期課題研究、規劃探討的機構與專家。中估聯數據研發總監顏莉指出，房地產貨幣化改革從1998年開始，「十一五」期間房地產市場發展迅速，很多城市，尤其是特大城市的房地產市場出現了公平性問題，即弱勢群體的住房問題比較突出。上海市「十二五」住房發展規劃在制度層面上聚焦兩點，一是增量房對經濟的貢獻要保持，二是對弱勢群體和「夾心層」的住房問題進行設計，通過「四位一體」的供給方式，解決中低收入群體的住房問題。如果說「十二五」規劃聚焦增量房和住房保障，那麼「十三五」住房發展規劃的聚焦點有了較大改變。

聚焦市場化供應

顏莉認為，「十三五」規劃的轉變在於，從更多聚焦保障轉變到更多聚焦市場，從相對粗放的市場供給到有效供給的轉變。

從總體目標來看，規劃圍繞上海城市發展的特點，還分專題討論了舊區改造，小區綜合治理模式等問題，也在長效機制的建立上提出了方向性的想法。

首先，將「雙軌制」（即市場和保障）作為規劃的首要目標，具體措施上將嚴格規範住房市場秩序、培育發展住房租賃市場放在重要位置。相對而言「十二五」中提到的目標是「全面推進住房保障工作」。

其次是住房供應方面，與「十二五」不同的是，除了強調保障房、中小戶型商品房的供應外，本次還強調了兩點，第一是突出租賃型土地的供給「大幅增加」，第二是結合城市總體規劃差別化引導有效供給。「『有效』供給區別於『十二五』期間相對粗放型的供給方式，體現了存量房階段集約化、精細化土地供給的市場需求。」 顏莉解釋道。

針對信息化建設方面，本次規劃還提出：建立統一的房屋資料庫、住宅小區基礎管理信息平台，促進房地產市場和住房保障管理系統升級，優化住房公積金信息系統，建設房屋管理信用平台。

對此顏莉認為，住房發展規劃的具體落實，有賴於長效機制的建立。而這必須基於有充分信息溝通情況下所構建的政策體系。軟體支撐方面，需要覆蓋土地、房屋、資金和人的信息管理思路；硬體支撐則需要覆蓋面龐大的數據支持系統和海量的資料庫。這需要規劃和土地管理部門、住房和城鄉建設管理部門、財政部門和金融部門互相協調，形成系統化、有針對性的政策內容。

大力支持租賃市場

但最大亮點還是完善租售並舉住房制度的相關舉措。

《規劃》明確要大力發展住房租賃市場，鼓勵住房租賃消費，到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應、規範化管理的住房租賃市場。在新增供應租賃住房約70萬套的基礎上，還將通過政策引導扶持住房租賃企業擴大規模。

《規劃》還提出，「十三五」時期新增住房供應總套數要比「十二五」期間增加60%左右，預計新增供應各類住房12750萬平方米、約170萬套。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經租房源30萬套（間）左右。

住房用地供應也有明顯增加，預計供應5500公頃，比「十二五」期間增加近20%。其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。

中原地產市場分析師盧文曦認為，這是增加供給，緩解供需矛盾的重要舉措。供求關係決定價格，近兩年房源供應偏緊，供求失衡的背後是房價上漲。而2013年以後上海土地供應收縮明顯，地價上行加劇房價上漲壓力。這次規劃明確較大幅度增加市場供應，尤其是土地供應，可以平穩市場預期，鞏固當前調控效果。

且「租賃住房用地1700公頃」的目標，僅比商品住房用地少300公頃，租售並舉的思路得以體現。這意味著上海近期掛牌的嘉定和浦東張江兩塊租賃住房用地只是一個開始，預計後續還會有此類地塊出現。此外，供地結構上保障用房佔到相當高的比例，說明地方政府非常重視和保護低收入居民的住房需求。

顯然此次地方政府在租賃市場投入很大支持力度。易居研究院統計顯示，目前租售比國際標準是1：200-300，中國則在1：600-800。對此，易居研究院相關人士認為，按照上海租金年收益1.5%匡算，一套房子要出租66年才收回成本。相信政府會從土地出讓政策等方面進行調整，並參考國外做法，讓開發商成為業主、政府回購、放開社會融資渠道等方式推動國內商品房租售比回歸。

盧文曦認為，「十三五」期間房地產市場調控政策導向仍偏緊，對房企而言生存空間更為艱難。雖然其間土地供應在增加，但分攤到可銷售的市場化層面的地塊相對有限，市場競爭會比較激烈。如果拿地成本高，勢必吞噬利潤；如果拿租賃住房用地對資金成本、運營能力都是考驗，總之房企賺快錢的機會越來越少。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，上海未來土地供應會因房地產市場租售結合的方式而發生改變。租賃市場的培育主要滿足低收入家庭居住問題，其次是通過租賃市場滿足人才導入的需求。租賃市場與原有銷售市場將形成未來上海住房供應的新體系。

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