北上廣深四大城市房價賊高，租金回報率卻全國墊底

一直以來國內房產投資收益主要依賴房價上漲，房價上漲幅度巨大的這些年，租金收益大部分時候被忽略。如今不同，隨著國內不斷出台房產買賣限制性政策、租購同權的推進，國內房產市場已出現新拐點：交易凍結、房價凍結。

粗略統計，一年來國內有52個城市/地區累計出台282項買賣限制性政策， 政府想盡辦法限制房價瘋狂上漲，儘管仍有不少樓盤冒著風險採用「雙合同」，但上漲幅度確實減緩，非一線城市未來或有下跌現象，想要通過投資房產來獲取暴利已不太可能。此時此況，投資者聽到最多的建議已不是「趕緊投資」，而是「投資需謹慎」。

當下投資房產，不僅需關注房價總額、未來漲幅空間，租金回報率也已成為房產投資者躲不開的點。從長遠看，租金回報率是衡量房地產市場健康程度的重要指標。

根據智谷趨勢數據服務公司採集、整理的國內100座城市最新租金回報率數據，中國城市哪怕是一線城市，租金回報率與國外相比普遍較低。原因主要有兩點：一房價較高，二租金水平比國外低。

一般而言，我們把凈租金回報率在4%左右視為高回報。在國內，城市越大租金回報率越低。例如北京，以1.37%在百城裡排名第96位，深圳為1.38%，上海為1.48%，廣州為1.69%。

國內四大城市全部排在回報率最低的陣營，這無非與當地房價過高有關。如果繼續在這些城市投資房產，想要賺回成本需要花很長很長的時間。

舉個栗子

若你在廣州花300萬買一套房子，按年租金收益率1.69%計算，每年收益為50700萬，賺回成本需59年。同樣情況，上海需68年，深圳需72年，北京則需73年。

而大家不要忘了，國內的房產持有年限為70年。

縱觀海外主要房產投資國，租金回報率均在4%以上。撇開海外的永久產權優勢，僅租金回報率，投資價值就已勝過國內。

以美國達拉斯為例，租金收益率為7.32%，紐約為5.08%，靠租金收益來賺回成本，在紐約需20年，在達拉斯僅需14年。現階段，美國的房產投資市場呈持續向好狀態，仍低於2005年高峰期水平的43%，未來漲幅空間仍可觀。

再來看看歐洲國家西班牙，馬德里的住宅租金回報率為5%以上，商鋪可達6%以上，想要賺回成本，也僅需要16-20年。在中國對西班牙的所有投資中，房產投資位居第二（首位是能源）。

而與西班牙同樣執行買房移民政策的葡萄牙，房產市場的投資價值依舊很高。離國內較近的泰國，近年來房產投資表現也不俗…...實際上，國內房產投資者對海外房產商機真的非常敏感，早在前幾年就已大舉進駐。

如今，高凈值人群投資海外房產還有一個很直接的原因：CRS全球徵稅。中國已正式加入全球稅務信息交換國家陣列，在2017年1月1日，正式啟動對境內非居民金融賬戶信息的調查，並將於2018年9月進行首次CRS金融賬戶涉稅信息交換。

高凈值人群很清楚，完全規避CRS全球徵稅是不可能的。但把握海外房產的投資優勢，合理優化稅務方案真的是非常有必要。

2017年，海外資產配置非常關鍵的一年。

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