北京「共有產權房」來了，這次我終於能買上房了嗎？

又是看上去很美？

前段時間廣州「租售同權」的政策在坊間引起熱議，這兩天，北京房市又有新動作——共有產權房——一種新房源閃亮登場。所謂「共有產權房」，就是買房人與政府共同持有房屋產權，而買房人保有房屋使用權的一種房屋買賣方式。據說「共有產權房」的優惠力度「空前」，堪比經濟適用房、自住房，於是迅速就在「朋友圈」刷屏了。

和大多數人一樣，周刊君只關心一些最「庸俗」的問題，房本上寫誰的名？「產權」怎麼共有法？有多少人能買到？畢竟辦法里說了，買共有產權房和買車一樣，都要搖號。

什麼人能買？

一個家庭只能購買一套共有產權住房。申請購買共有產權房的單身人士應當年滿30周歲。申請購買共有產權房的家庭應符合北京市住房限購條件，且家庭成員名下均無住房。

凡是出現了以下4種情形的購房人，不得申請購買共有產權住房。有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年；申請家庭已簽訂住房購買合同、徵收（拆遷）安置房補償協議；申請家庭有住房轉出記錄；申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除。

值得注意的是，共有產權房的配售將遵循「職住平衡」原則，在郊區工作的人士要跑到市中心購買共有產權房，恐怕很難通過審核。

綜上，共有產權房主要供應給北京無房家庭，京籍和非京籍都可以購買。戶籍不在北京、長期在北京納稅交社保的「新北京人」享有不少於30%的共有產權房源。

不確定的產權？

「政府和無房剛需家庭一起持有房屋產權」是共有產權房的關鍵。

《辦法》指出，政府將其持有的部分產權的「使用權」讓渡給首次購房人。具體來說，購房人用相對較少的房款就可以買下一套共有產權房，購房人享受這套房子的「使用權」。但是，這套房子的產權將由政府和購房人按一定比例共同持有。

具體到產權份額，將參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。

周刊君就此諮詢了中國城市房地產研究院院長謝逸楓。謝逸楓預計，政府和個人的產權分配比例大致為1:3。「政府佔25%-40%，購房人佔60%-75%。」

據悉，購房人未來可以得到住房的全部產權。只需在取得不動產權證5年後，按照市場價購買政府所佔的那部分產權即可。

以前自住房的售價低於周邊同地段普通商品房售價的30%，但購房人擁有自住房的完全產權。在轉換為共有產權房後，售價也可能低於同地段售價的30%，不同的是，購房人得到的是一個只有70%產權的房子。

對此，經濟學者馬光遠提出了質疑：「價格沒變，面積沒變，產權少了30%，這叫讓利嗎？」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此種產權制度主要吸取了經濟適用房的「教訓」。

「經濟適用房的價格很低，導致許多並無購房資格的人進入市場，以此套利。」嚴躍進對周刊君表示，共有產權房的價格不會低於普通的商品房。只不過為了降低購房者負擔，在其獲得全部產權之前，可以只付一部分錢。

以總價300萬的房子為例，購房者先付210萬，獲得70%的產權，5年後可以按照市場價回購政府份額，獲得房屋的全部產權。

有網友對「市場價」一詞提出了疑問，這是指5年前還是5年後的價格？「按照市場價，指的就是5年之後的市場價格。」謝逸楓解釋道。

中國指數研究院統計了北京2005年至2015年近十年的新建商品房價，漲幅高達307.39%。誰也無法預知北京5年後的房價。

嚴躍進認為，「回購政府份額」的做法實際上壓力不大，經過5年的緩衝期，購房者的承受能力將逐漸增強。補繳的費用是此前購房時沒有繳納的，理所應當要交。至於回購價格，預計會根據此類房源過去的成本價格和目前的價格做出折中。

共有產權房能買到嗎？

為解決中低收入家庭的住房問題，政府曾在2008年推出了經濟適用房，又在2013年推出了自住房。和共有產權房一樣，這些住房也限定標準、價格或租金。

以自住房為例，2014年北京共推出約23887套自住房，2016年自住房的供應量相比2014年約減少了8000餘套。

我愛我家朝陽公園門店的張先生對周刊君說道，「買到自住房的概率就和中彩票一樣低。」每個地段好的自住房項目都會引起大規模搶購，中籤率基本維持在100：1。

「地段好的共有產權房也許並不容易買到。」 周刊君諮詢了多位房產專家，他們認為，在北京住房市場的供需關係中，永遠都是「僧多粥少」。

「共有產權房絕對不是免費的午餐，不是人人都可以輕鬆享有。」謝逸楓指出。從共有產權房的購買對象和申請流程看，有戶口、年齡、家庭、住房、婚姻、選房次數、搖號等嚴苛的限制條件。從共有產權的房源數量看，70%的共有產權房房源將劃給人才，真正投入市場的部分只有30%。從共有產權房的轉讓條件看，有年齡、對象、比例等層層限制，實際上增加了共有產權房流通的難度。

本文僅代表作者觀點，不代表本刊立場。

值班編輯：庄兼程

點擊展開全文

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！