讀懂史上最嚴樓市調控的言外之意

文|凱風

這個十一長假，因為史上最嚴樓市調控政策密集出台，而變得有所不同。對於政策後果，人言言殊，市場傾向於認為房價上漲小周期結束，雖然長期看房價仍舊有上漲趨勢，但短期無論是一線還是二三線熱點城市，都將會面臨調整。

媒體的態度轉換最為滑稽。十一之前，整體輿論態度還是唱高，「不買房就晚了」之類的言論此起彼伏；而十一之後，「蘇州一夜之間房價降九千」之類的標題黨新聞屢見不鮮，然而成交區域不同，單日成交數據沒有任何參考意義，標題黨背後反映的正是市場焦躁情緒。

分析史上最嚴調控政策，要拋開情緒，回歸政策與市場本身。簡單而言，可從兩個層面進行分析：第一是密集調控的政策出發點是什麼？是降房價還是有別的目的？第二是政策會帶來何種後果？是按照決策者的預期推進，還是會出現意想不到的嚴重後果？

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對於第一個問題，首先可從政策出台的時間節點來考慮。十一長假期間，政策密集出台，短短9天，21城加碼調控，很明顯這與之前擠牙膏式的調控不同，如果沒有更高意志的作用，政策不是如此步調一致。這意味著什麼？樓市的快速上漲已經帶來顯著的負面經濟和金融效應，高層無法容忍地方繼續放縱房價上漲。

其次，可從部分官員的表述中摸出端倪。央行行長周小川最近的表述最具代表性：近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極採取措施促進房地產市場的健康發展。這與此前國家統計局新聞發言人的說法形成鮮明對比：房價確實還是在上漲，但房價漲幅是在回落的，這就說明前期上漲的勢頭初步得到遏制。

不同時期不同官員話語的差異，說明決策層面對於房價的基本認識已經發生變化。然而，這並不代表對於房地產的態度發生變化。就在9月份，還有官員明確表示，「中國經濟下行壓力仍然很大，希望中國房地產市場能支撐經濟並改善人民生活條件。」

一邊是「房價上漲較快」帶來的負面影響，一邊是「經濟下行壓力仍然很大」，樓市調控政策如何在這兩個目標之間進行調和，正是這一輪樓市調控的根本矛盾點所在。從數據上看，中國經濟復甦仍然乏力，房地產對於經濟的刺激作用仍然十分明顯。既想讓房地產發揮支撐作用，又不敢面對房價快速上漲的負面結果，恐怕是魚和熊掌不可兼得。

所以，史上最嚴樓市調控政策的出發點，是擠出樓市中的金融泡沫，顯然不是為了降房價。可以說，近二十年以來，任何一次樓市調控，政策出發點都是「促進房地產市場健康發展」，而不是降房價。同樣可以看到，一旦樓市出現下行信號，從高層到地方，都會忙不迭地放鬆調控、寬鬆銀根、緊縮地根，人為托市。

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對於第二個問題，政策會帶來什麼實際後果？換言之，政策能否達到初衷？

政府想要的結果是既能保持房地產市場的平穩，又能減少樓市的投機泡沫。正如上文所說的，這是魚和熊掌難以兼得的遊戲。這一輪的房價暴漲，是貨幣寬鬆、資金荒和房地產提振經濟共同作用之下的產物，如果銀根不收縮，實體經濟依舊缺乏吸引力，經濟對於房地產的依賴依舊嚴重，那麼房價的投機性就難以得到遏制。

目前來看，貨幣寬鬆政策還么有到緊縮的時機，雖然央行決策層表示「中國會對信貸增長有所控制」，但經濟下行周期，緊縮信貸可能性並不大。即便信貸緊縮，資金也不會如決策者所預期的向實體經濟回歸。過去這麼多年，最常見的現象反而是，樓市限貸資金竄往股市，股市萎靡資金繼續回歸樓市。

從更深層的中國樓市運行的政經邏輯來看，過去二十年，中國樓市的一路暴漲，背後雖然不乏經濟增長、城市化推進和人口紅利的硬支撐，但更直接的因素還在於貨幣的一路超發、經濟對於房地產的過度依賴、地方政府對於土地財政的偏愛。這些因素其實到現在，仍舊沒有發生變化。

純粹從經濟理論預測中國樓市的專家，如唱衰中國樓市十幾年的謝國忠之流，無一例外被打臉，原因不是他們缺乏基本的經濟學素養，而是有意無意忽視了中國樓市背後的政治邏輯。反觀任志強，雖然放炮無數，但有一句話確實說對了：房地產依然是支柱產業，別說什麼轉型。

無論限購還是限貸，都只是一時的應急之舉，無法撬動樓市的真正根基。說到底，既想讓房地產發揮支柱作用又想穩定住房價的蹺蹺板藝術，決定了中國樓市調控的階段性、局限性、反覆性和無效性。

太多的歷史證明了這一點，未來恐怕還會證明這一點。

樓市邏輯、宏觀大局和經濟趨勢

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