日本樓市呈現復甦跡象

惠比壽和白金台地區是東京的高級住宅區。出於對城市景觀的保護，這裡多是低層建築，加之開發時間較早，街區難免有老舊之感。然而最近一年，該區域陸續建成多幢高層豪華公寓，而且一開盤就售罄。

這樣的好景氣在過去20多年的日本樓市並不多見。上世紀90年代，日本泡沫經濟崩潰，樓市崩盤。為擠出泡沫，日本政府抬高了房貸利率。1991年後，日本土地價格開啟了漫長的下跌之旅。據統計，截至2015年，六大主要城市住宅用地價格較高點下跌65%，所有城市下跌53%。

而據日本央行最新數據顯示，今年4至9月，日本房地產新增貸款比上年同期增加16%，至5.9萬億日元（約合539.4億美元），超過1989年房地產泡沫破裂前貸款最高值。

日本國土交通省9月公布的「都道府縣地價調查」顯示，2016年日本全國商業用地均價同比上升0.005%，9年來首次扭轉下降趨勢。雖然全國住宅用地均價連續25年下降，但東京、大阪、名古屋三大城市圈住宅地價上升0.4%。其中，東京23區住宅地價全部上升，中心城區千代田區上漲10%。今年8月，首都圈新建公寓戶均價亦超過日本泡沫經濟時的水平。

本輪日本房地產市場的復甦更多是一個貨幣現象。2013年日本實施貨幣寬鬆政策後，日元兌美元最多時貶值近40%，使得日元資產相對便宜。加之這幾年赴日外國遊客人數倍增，東京、大阪等主要城市紛紛新建、改建大型商業設施。此外，東京申奧成功也對房地產的復甦產生利好。今年年初日本實行負利率政策後，銀行放貸激進，由於國內企業投資需求不大，大量資金流入房地產領域。

外國資本的注入也撬動了日本樓市。2014年，海外企業購入日本不動產交易額高達1萬億日元，是上年的3倍，占日本樓市交易總額的兩成。其中中國資本表現積極。據日本不動產研究所統計，在過去一年間，約有360億日元以上的中國民間資本進入日本樓市。中資購買類型既包括標誌性商業樓盤、旅遊設施，也有大量個人住宅物業。

不過，由於前期日元貶值帶動建材價格和人工費用上漲，以及近一年來日元大幅升值，日本房地產已經不再便宜。一位主要從事華人房貸業務的銀行員工告訴本報記者，東京住宅價格較3年前漲了兩成左右。

目前，外資獲利離場的信號有所顯現。據瑞穗銀行都市未來綜合研究所統計，今年1至9月，海外資本賣出日本不動產金額5950億日元，較上個高點2013年時的3301億日元大幅上升。而海外資本購入日本不動產的金額比上年同期減少八成，為4年來最低。

鑒於泡沫經濟破裂的深刻教訓，日本對房地產過熱保持高度警惕。有投資者擔心2020年奧運會後東京樓市的走向。日本央行10月發布的報告稱，正在密切監測銀行貸款流向房地產領域的情況，以防出現可能導致過熱並對金融穩定構成風險的信貸過度問題。

（本報東京11月28日電）

《 人民日報 》（ 2016年11月29日 22 版）

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