房價這麼瘋，我們還當不當「接盤俠」？

即使房價有泡沫，也不可能由政府主動戳破，何況，房地產的繁榮只啟動了一年余，亟待「養大」，為增長做貢獻。

樓市炙手可熱，排隊離婚、虛假結婚、抵押原房產之類的投機行為像極了去年股市5000點。當時鼓舞投資者迎高而上的是「改革牛」希冀，如今的樓市的參照，則是實打實的「地王」樓麵價。一虛一實，樓市接盤似乎更有底氣。「地王」若集體崩盤，對中國經濟的未來是不言而喻的，於是，股市5000點與樓市「10萬+」的不同，就在於誰的泡沫破裂對實體經濟的影響更大。

股市崩盤，成千上萬的中產階級中的冒險者財富歸零，2萬億元的救市資金砸進去，如今還被套。但放在中國巨大的經濟體量面前，短期的陣痛很快被熨平，除了資本市場無法像新興市場那樣快速反彈，實體經濟受到的衝擊不大。

從體量上看，金融業與房地產業在實體經濟中的比重幾乎旗鼓相當，金融業甚至更勝一籌，去年金融業實現產值5.75萬億元人民幣，房地產為4.13萬億元。去年股市大漲大跌交易量急劇放大，導致金融業拉動的GDP由正常的0.7%上升至過高的1.3%。中國金融業的滲透率遠沒有達到飽和，且品種豐富，新生事物不斷，抗擊打能力強，即使在p2p連環引爆的今年上半年，金融業對於GDP同比的貢獻率降至9.1%，放在6.7%的增速中也就是拉動了0.6%，也不過是恢復到常態水平，絕不會像房地產那樣，蕭條會傳染到全國，涉及所有相關領域。

自2010年全國房地產投資增速一路下滑，到2015年徹底歸零，比2014年僅名義增長1.0%，扣除價格因素幾乎是負增長。對實體經濟，房地產投資下降拖累經濟增長，2015年GDP增速6.9%的情況下，房地產投資對GDP的貢獻率降至0.04個百分點，創下2000年以來的新低，幾乎要落入負增長貢獻軌道。中國經濟從兩位數的增長到「保八」到如今的淡化增速，和房地產的熄火息息相關。2002~2013年，房地產以外其他行業資產/GDP相對較為穩定，在2~4.5%之間波動，唯有房地產行業資產/GDP則呈現上升態勢，從6.2%上升至13.1%，翻了一倍多，故而曾有房地產拉動四成GDP之說。

放在更長遠的歷史背景下，房地產的這一波繁榮剛剛起步。去年，房地產建設雖然對經濟增長無甚帶動，可銷售回升了，還是帶來了相關消費需求，今年上半年，房地產業發展迅速，商品房銷售額達到4.9萬億元，同比增速達到42.1%。房地產業對於GDP同比的貢獻率由去年的3.3%提高至8.3%。可以說，是房地產業快速發展帶動了經濟企穩。

2011年後，當三四線城市急劇冰凍，地方政府財政資金吃緊，買房送戶口、買房送補貼，甚至買房零首付等各種刺激政策，房地產之於地方經濟的重要性不言而喻。顯然，即使房價有泡沫，也不可能由政府主動戳破，何況，房地產的繁榮只啟動了一年余，亟待「養大」，為增長做貢獻。

「招拍掛」18年，地方政府獲得了超30萬億元的地收入。近年來，樓麵價超過商品房價格更成為普遍現象。那些早年的地王已經入市，因為房價年年漲，當時看似遙不可及的土地成本不但解套還大賺一筆。可今年的樓麵價卻「離譜」得多，截至8月底，全國拿地溢價率超過100%的地塊達到88宗，深圳的一塊地總價達到310億元，上海的地王樓麵價超過了10萬元/平方米。

居民在「加槓桿」買房，傾盡所有付首付，想盡辦法多貸款。企業實際上也不是憑自有資金買地。國企買地，靠的是銀行廉價資金的支持，下半年政府干預下有所收斂。民營企業後來居上，頻頻以數倍於自己銷售額的資金斬獲「地王」，藉助的則是互聯網通道的保險資金及銀行理財，全部是加槓桿進入土地市場。A股中的房地產企業，截至今年6月末資產負債率已升至81.33%，比去年末上升3.87個百分點。上海拿到地王的融信負債率竟高達600%。房地產與國企成為槓桿率攀升的兩大主要來源。房價上升，豪賭的高槓桿資金大賺，可如果房價停漲，今年購地企業將無一例外虧損甚至破產，背後為他們提供資金的金融機構乃至個人投資者也面臨著悲慘的命運。

融信集團競得上海靜安區中興社區地塊，最終成交價格110.1億元

問題是，雖說是買者自負，可賣地的一方是壟斷了土地資源的政府。地方政府減少了土地供應，這個信息很明確，外界看在眼裡心知肚明。買賣雙方也形成了默契，雖然不挑明，政府對於未來房價的保障是負有不可推卸的責任的。在北京，從今年5月至今，北京市政府投入市場的住宅用地已連續3個月為零。今年前8月，北京住宅用地僅成交7宗，較去年同期下降66.7%，同期上海，規劃建築面積同比減少21.44%。

因為全球絕大多數國家土地自由買賣，當我們預測中國的房價時總是感覺缺乏參照，這裡也只有用香港1999年後的大跌來結尾了。當年香港房價的崩盤是因為8.5萬套新屋推出，集中供應，背後的原因則是香港回歸，政權更替。

(三聯生活周刊)

TAG:三聯生活周刊 |

※現在買不買房，看房價已經不靠譜，應該看這些！
※這裡房價暴跌，卻一套房也賣不出去！
※沒想到民國房價竟然這麼低，可是我們卻依然「買不起」！
※房價居高不下，誰是房產接盤俠？
※房價這麼貴，寧願租房也不買，將來你會後悔莫及！
※沒想到民國房價竟然這麼低，可是我們卻買不起
※不買房，真的要後悔？這幾項都不出台，別幻想房價會跌
※聽說這四種房子，房價再便宜也不能碰！
※三四線城市的房價就活該不漲？那是你們都錯了！
※狼來了？房產泡沫？在這種情況下，你哪隻眼睛看見房價崩盤！
※警惕，剛剛一大佬說出真話，房價高不是買不起房的原因，真正原因竟是它！
※你沒看錯，房價這次真的跌了，但和你又有什麼關係？
※都說房價降了快去買房，但是房價就算是腰斬了我也買不起！
※房價降了，但你卻感覺不到？原來是他們在搞鬼
※房價降了！別以為是忽悠，真實數據擺在這，炒房者好自為之
※房價便宜的時候不買，房價漲了瘋買，這鍋該武漢樓市剛需背嗎？
※關心房價的都來看看，最近消息一大堆，你怎麼看房價？
※房價要暴跌？你不買房，相信明年此時，你一定會後悔的！
※現在想買房的要當心！比房價下跌更重要的是你現在沒錢買房了！