「按揭利率戰」在全球最貴的房地產市場愈演愈烈，但投資者們究竟為何不需為此擔心？

撰文：Nisha Gopalan

香港特別行政區政府頻頻為過熱樓市降溫，導致二手房交易陷入停滯

「按照一貫的思維，銀行股東應該對當前的緊縮局面感到擔憂」

在香港這個世界上最高不可及的房地產市場，按揭貸款之戰正愈演愈烈。但滙豐控股(HSBC Holdings)的投資者們應該想要開香檳慶祝一番，而不是為此感到恐慌。

香港特別行政區政府頻頻為過熱樓市降溫，導致二手房交易陷入停滯。但在開發商去庫存的同時，新上市的樓盤也十分充足。為了幫助運氣不好的買家放下疑慮，為斗大的公寓開出數百萬港元支票，銀行紛紛給出了極低的按揭利率。

一路飆漲

據《香港經濟日報》報道，包括滙豐、渣打(Standard Chartered)、中國銀行（香港）和恒生銀行(Hang Seng Bank)在內的至少10家銀行紛紛下調按揭貸款利率，使之與香港銀行同業拆息(Hibor)的息差僅為1.3%至1.32%。2016年的住房貸款利率為Hibor加1.7%。

按照一貫的思維，銀行股東應該對當前的緊縮局面感到擔憂。要知道，不只是新客戶會少賺錢，已經有房的人也想以更低的利率進行再融資。但港元和美元掛鉤意味著香港的借款成本會隨著美聯儲收緊貨幣政策而上漲。如果房價從高位跌落，違約案例或將大量出現。

香港房價依然居高不下，讓香港成為世界上最難買得起房的城市

但投資者大可不必在意當前的抵押貸款之爭。香港銀行業坐擁充裕資金和廉價流動性。摩根士丹利估計，恒生銀行72%的資金和中國銀行（香港）65%的資金都來自股權、活期賬戶和儲蓄賬戶，滙豐銀行的這一比例也是同樣的高。在Hibor增高的情況下把這筆幾乎不需要支付利息的錢貸出去，即使住房貸款的收益減少了，銀行也有足夠的緩衝來吸收這部分壓力。

又見好日子

香港銀行業存貸款利差為金融危機以來最高水平

即使在這種情況下，香港傳統銀行業還是主要服務於讓這個城市迷戀到難以自拔的房地產市場。

銀行只需要投資者的很少一部分資金就能支撐起大規模的按揭業務，而且利潤相當豐厚。儘管當前利差很低，但按揭業務的股本回報率可以達到26%。

但更高的貸款損失也能讓豐厚的利潤化為烏有。香港房價一旦暴跌，銀行肯定會感受到痛楚。中國銀行（香港）的貸款損失準備金比例為0.12%。在2000年到2003年香港樓市一落千丈時，準備金比例平均為1.5%。

2016年11月，香港把印花稅上調至15%（首次購房者除外），外國人的印花稅更是高達30%。這一上調可能最終會抑制香港的高房價，雖然房價在2016年初下跌後已經開始回升。但房價的跌幅要很大才會讓銀行感到陣痛。購買價值1000萬港元以上物業的買家只能指望從銀行處獲得房價50%的貸款。香港的大部分住宅都受制於嚴格的首付規定。

當前，滙豐的投資者或許能從美國升息中獲得更多收益，而無需擔心香港按揭市場的激烈競爭和縮小的利差。香港房價下跌帶來的威脅或許更真實，但也更遙遠。

（本文內容不代表彭博編輯委員會、彭博有限合夥企業、《商業周刊/中文版》及其所有者的觀點。）

編輯：馬傑、管文晶

翻譯：陶夢縈

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