控房價不應向海外買家徵稅 而是向炒房者開刀

加拿大兩家商業銀行，包括滿銀（BMO）和TD銀行的經濟學家最近接連發出警告，稱多倫多地區房價虛高，房市不僅存在泡沫，而且遲早要破裂。有人於是向省府建議，安省應該仿效卑詩，對海外買家徵稅，一舉將還在飆升的房價打壓下來。

據最新報道，安省財長索薩（Charles Sousa）就此回應說，省府把上述建議作為一個遏制房價的選項之一，不過目前尚未做出決定。

但加拿大豐業銀行（Scotiabank）的首席經濟學家 Jean-Fran?ois Perrault和他的同事、高級經濟學家Adrienne Warren指出，安省不要走這條路，因為此路不通，不僅不會有效果，反而會「羊肉吃不到，惹得一身騷」。

兩位專家指出，卑詩實施對海外買家徵收15%的轉讓稅之後，的確起到立竿見影的效果，令大溫地區房屋銷量狂降，房屋價格也隨之下滑。但據國家銀行最近發布的房價指數（Teranet-National Bank home price index），卑詩的這個新政策是短命的：溫哥華房價又開始回升。

另據多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)委託獨立民調公司進行的調查，實際上大多倫多地區（GTA）的房地產市場中，海外買家僅佔4.9%，而在多倫多市有5.0%，約克區稍高一點，海外買家也只佔到6%。顯而易見，將GTA地區房價上漲歸咎于海外買家並不符合實際情況，無異於醫生診錯症了。

兩位經濟學家指出，控制房價不應向海外買家徵稅，而是應該向GTA市場上翻雲弄雨、推波助瀾的炒房者及投機者開刀，要徵稅就找他們！雖然這不是一個長期的治本之策，卻會是一個立即見效的辦法。

顯而易見，這個辦法旨在大幅提高炒房和投機的成本，但又不會幹預到房地產市場的正常運作。目前政府對業主自住房之外的房屋買賣徵收資本所得稅，但這還不夠，還要有具體的、有針對性的措施打擊炒房及房屋投機。

Perrault建言說，其實有很多辦法來打壓炒房及房屋投機活動，對賣家徵稅。不過這裡的關鍵點是，政府須會同專業人士來確定何為炒房或投機。也就是說一個賣家在多長時間內轉賣一個物業算炒房。在這一點上，無論是安省省府層面，還是市府層面，均可以對此定出原則。

兩位專家均未對具體的稅率作出建議，不過建言說，可以實施一個漸增式的稅率：賣家在買房之後6個月就賣房，就比在買後一年或一年半之後賣房付更高的稅率。

兩家銀行連發警告：多倫多房市泡沫快破了！

加拿大房地產協會最近公布的報告稱，雖然今年2月份全國房屋均價達到$519,521，但主要是多倫多和溫哥華房價奇高所致，如若不算多倫多和溫哥華兩市，加拿大全國的房價立降近$150,000，均價即跌至$369,728。事實上2月份GTA地區的房價比一年前上漲23%，均價達到$727,300。

滿銀首席經濟學家波特（Douglas Porter）直言不諱地指出，多倫多及周邊很多城市房價虛高，除GTA地區房價一年漲幅達23%，周邊城市房價漲幅甚至超過多倫多，比如圭爾夫、倫敦、巴里以及溫莎的漲幅更高達30%。

滿銀另一位高級經濟學家Robert Kavcic說得更加直接，他勸多倫多的業主趕緊賣房，否則一旦房價下滑，就賣不到多少錢了。他說眼下應該是30年以來，甚至更長時間以來絕佳的賣房時機。

TD銀行則在上周發布的報告中稱，居高不下而且繼續飈升的房價不僅令GTA的民眾不堪承受，而且當這個房市泡沫越吹越大的時候，將會威脅到整個國家的經濟。

TD的報告分析說，虛高的房價可能產生一種「財富效應」（wealth effect）：就是有房的業主們看到房價越升越高，感覺自己越來越富，於是這種「虛擬」的財富可能鼓勵他們把真錢大把大把地花在其它方面。一旦房市泡沫破裂，房價急降，他們的房子不再那麼值錢的時候，他們就可能陷入經濟困境。

報告稱，多少給多倫多業主一些安慰的是，捅破這個巨大泡沫需要一個觸發條件或機制。比如說，利率升高就有可能成為引發連鎖反應的「觸發器」，但鑒於加拿大的經濟情況加拿大央行沒有在近期升息的打算。在這種形勢下，GTA地區的房價還有上升空間，還有可能再升一個甚至幾個季度。

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