上海二手房租金下跌，有分析師稱：房價將會聯動下跌

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上海房租是真的下跌了嗎？

今年以來，在上海面臨租房或者換房的小夥伴應該能發現，上海二手房租金的價格下跌了，而且下跌的幅度還不小，近期路演過程中，大家也都會談到上海租金的變化，經歷了長達多年的上漲之後，上海房租是真的下跌了嗎？

上海的租金漲幅在一線城市中一枝獨秀，我們用中原二手住宅租金指數橫向對比來看，2010 年初至今，上海房租增長92%，而北深廣僅為51%、54%和55%。不過有趣的是，雖然房租漲幅迅猛，但是租金回報率近年來卻持續下降，2017 年4 月租金回報率僅為1.56%，略高於北京深圳，低於廣州。

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此輪上海房租下跌的原因在於哪些？

供給端：政策調整下的供給結構變化

上海二手房掛牌數量在2016 年底左右開始大幅逆轉，掛牌數量從15 萬套左右的低點迅速回升至17 年的20 萬套以上，截至4 月份，掛牌數量已經接近30 萬套，較低點接近翻倍。供給數量的大幅增加背後的原因我們認為主要在於：

1、上海房地產市場高壓政策環境下，「轉售為租」現象凸顯。房價和房租有著緊密的聯繫，2015 年以來，由於房地產市場火熱，導致相當比例房東將原本出租的房源出售，導致出租房源減少，這也是2015 年以來上海房租迅速上漲的主要原因。但是這點在2016 年開始逆轉，由於16 年3 月份以及四季度的連續政策，導致上海二手房市場交易明顯降溫，交易周期延長，使得賣家要麼選擇適度降價銷售，要麼選擇延長掛牌時間，而其中相當比例賣家選擇在周期中由售轉租，根據中原統計，「由售轉租」佔到去年政策調控以來掛牌增量的一成左右。

另一方面，2015 年至2016 年二手房交易創下新高，考慮交易環節的滯後性，這些房源中投資屬性的房源也逐步在2016 年下半年開始進入市場，進一步強化了供給。

2、上海本地租賃房屋供給結構也發生變化，機構推動的長租公寓使得租賃市場競爭格局加劇。包括魔方公寓、青年匯、YOU+、鏈家自如等都在上海推出長租公寓產品，各家公司還在擴大規模的階段，因此在增加供給的同時，也必然會在價格端帶來壓力。

需求端：上海人口控制下的需求減緩

需求層面，上海產業結構調整帶來的新增就業下降，以及持續針對外來人口控制的政策也都使得人口流入速度趨緩：

人口控制下的外來人口導入變緩。2016 年8 月，上海公布的《上海市城市總體規劃（2016-2040）（草案）》中規划到，至2020 年，將常住人口控制在2500 萬人以內，至2040 年控制在2500 萬人左右。2016 年末上海市常住人口為2419.7 萬人，這意味著未來3-4 年內上海市常住人口的增長空間差不多只有80 萬人。

想完成此目標，上海首先要做的是控制外來人口的導入節奏，例如，上海持續在進行的「五違四必」整治工作，2017 年明確22個市級地塊，其中20 個地塊與城鄉中小河道綜合整治相關，各區還確定了292 個區級地塊和一批街鎮級地塊，預計全年拆除違法建築將超5000 萬平方米，使得過去多數低收入人群依賴的群租房面臨徹底退出市場。

新增就業崗位數開始呈現下降趨勢，且崗位結構以第三產業為主。據上海市統計局每年發布的統計公報，2011 年，上海新增崗位為64.16 萬個，而2016 年已降至59.93 萬個。2017 年一季度，上海新增崗位為16.73 萬個，比去年同期下降0.88 萬個。而且從新增就業崗位的結構來看，隨著經濟結構的轉型升級，第三產業就業崗位不斷增加。

上海統計局的統計年鑒數據顯示，上海各行業總計從業人員從2013 年的1368.91 萬人降至2015年的1361.51 萬人。其中，第二產業從業人員為479.22 萬人，到2015 年降至459.74 萬人。第三產業則從839.04萬人攀升至855.76 萬人，兩年間增加了16.62 萬人。這意味著以前低端第二產業從業人員如果不能適應崗位要求的變化，可能就面臨失業的困境，被迫流出上海。

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上海哪些區域租金下降更為明顯？

從更加細分的結構來看，上海4月份的租金下跌主要呈現以下特點：中心城區要好於新興城區，低端市場要好於中高端市場。

從區域來看，4 月上海14 個行政區中，雖然大部分城區都出現了房租下跌，但是中心城區表現要好於新興城區，中原數據顯示靜安、虹口的房租環比依然保持增長。新興城區中，閔行金虹橋、浦東金橋、唐鎮、奉賢、嘉定環比跌幅都超過中心城區。新興城區的租賃需求更多體現為合租需求，而在長租公寓等更有價格優勢的產品下，面臨更多的分流，導致租金讓步幅度更大。

高中低端板塊來看，據上海房屋租賃指數辦公室的數據，2017 年4 月，高端市場租賃指數下跌0.27%，中端市場租賃指數下跌0.28%，低端市場租賃指數下跌0.16%。在普陀、寶山、閔行等多區大規模的拆違整治工作影響下，大量非合規租客被擠入低端市場，但租借房源仍以新興城區價格低廉的一室戶型為主，導致大量需求支撐房租。這點其實也印證了之前強調的，人口控制對於租房市場產生的需求結構的影響。

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怎麼看待上海房租和房價的聯動關係？

相對於二手房的買賣交易中存在的貨幣效應或者投資屬性，二手房租金的價格能夠更加市場化地體現一個城市的「基本面」：包括收入水平、物價水平、出租市場的供需關係。但是不能否認，二手房交易環節市場的變化會對租賃市場產生聯動效應。

這主要體現在，在住宅交易市場火熱的時候，會導致更多二手租賃房源由租轉售，導致供給減少，進而提升房租，反之亦然。尤其2015 年以來上海市場改善性需求爆發，帶動大量房東通過出售原有出租房源，以置換更大房屋，從而導致出租房源減少，這種正向反饋的效應不僅僅出現在過去幾年的上海，北京、深圳、廣州也都非常明顯。如北京2014 年二手房交易量相對低迷，租金漲幅也持續收窄，而15 年之後，房租漲幅隨著交易量的增長持續擴大。

因此從聯動效應來看，我們不能簡單以房價下跌帶動房租下跌或者房租下跌帶來房價下跌這個邏輯來推論，因為在一個以交易為主導的市場中，交易環節的定價並不能直接影響另一個租賃環節的市場定價，這也是為什麼過去很多觀點用租售比來評價市場屢屢失效的原因（近年來租售比不斷創新低）。

但是我們同時也可以看到，交易環節的間接影響已經開始發生，上海二手房景氣度的下降推動了租賃市場供應端的增長，同時二手房交易環節4 月價格也是近年來首次出現調整，我們預計這種交易和租賃的共振將在今年繼續深化，同時也會在更多城市出現。

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