繫緊安全帶！房價進入下跌周期？未來樓市到底怎麼走……

南京的樓市調控剛剛升級，全國房地產的長效機制還在研究當中，未來的房地產到底會如何發展？房價是漲是跌？自住或者投資應該怎麼買房？諸多疑問縈繞在當前買房的心中。

最近，人民日報、社科院、一些業內專家學者相繼發生，或許對正處於十字路口中心的你有所幫助。

人民日報：房價上漲是必然趨勢

就在本月，調控風暴席捲全國之時，對於「房子是用來住的，不是用來炒的」這一主要精神發表了一篇刊文《房價怎麼走? "剛需"必知的政府調控邏輯》，就「房價與政府調控邏輯」的關係作了明確表態，給手裡攥著錢、卻不知該不該出手的買房人尤其是剛需做出了回應。

值得一提的是，關於房價，文章核心觀點提出：房價上漲是必然趨勢。

房價文章中這麼說到：隨著經濟的增長、城市基礎設施和商業配套的完善，房價上漲是必然趨勢，但漲幅不能過大，理想狀態是低於城鎮居民可支配收入的增幅。

另外，文章中也提到不要低估政府這次調控房價的決心。

這裡政府說的是要遏制房價過快上漲，並沒有說要打壓房價，讓房價大幅下降。

事實上，很多地方因政府限價，新房的預售價格已經打了」折扣」（打個比方，開發商想賣10萬的房子，建委不批預售證，只批到8萬，就相當於政府幫老百姓打折了），甚至低於周邊二手房，只是這類消息還沒傳到你耳朵里，房子就被賣光或內部消化了。

也許你會認為，現在各地的限制性措施很荒唐，這不是又回到計劃經濟時代了嗎？而且以往的調控經驗看，房價是越限越漲，一旦這些限制措施取消，房價還不得飛上天呢？

沒錯，當前的限制性措施是為快速穩定市場的應對之策，是過渡性辦法，正是為了避免你說的那個現象發生，政府正在加快形成房地產調控的長效機制。

只是，這個長效機制的建立需要時間，而這個時間是用那些短期調控爭取來的。因此，在長效機制沒有出台之前，短期措施非常有必要，也不會放鬆。

我們今天所處環境不是別的危機，而是貨幣危機，貨幣的危機本質上是信仰的危機，是人性的危機。二十年的房地產周期，中國房地產漲了18年很正常，未來要跌。全球真實的存在金融戰和貨幣戰。

本輪危機之前，有人說我們在自己家做投資，說中國和國際上不怎麼對接，當2007年美國發生次貸危機苗頭，在2007年7、8月受到次貸危機第一次衝擊，到12月份第二次攻擊，當時很多人還很樂觀，說中國股市不受影響，最後中國大盤從6000多點到了1600多點。所以，做什麼事情還是要關注一下宏觀，中國古代文化也講做什麼事情天時地利人和。

說下房地產周期，20年房地產周期，中國房地產漲了18年很正常，未來要跌。經濟學中最基本的均衡是瓦爾拉斯的一般性均衡，一旦經濟制度處於非均衡狀態時，市場的力量會自動地使經濟制度調整到一個新的均衡狀態。無論是研究經濟學還是做投資，要敬畏市場，敬畏客觀規律。周期即輪迴，周期即宿命，周期背後是信仰。

過去20多年中國貨幣錨一個是美元體系錨，利用美元的貿易順差發展人民幣，這是一種發行機制，還有房地產，過去房地產漲，中國M2發行和中國房地產正相關，相關係數85%，房地產漲就是貨幣供應，過去七八年貨幣發了七倍，房地產價格漲了七倍，小城市漲的少，大城市漲了十倍，不要講剛需不剛需，那都是表面上的東西，真正的東西是貨幣發多了，就這麼一個情況。

5月22日，主題為「房地產市場：泡沫與風險」的第8期國家金融與發展實驗室智庫講壇在北京舉行。中國社科院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚表示，一般說房地產金融風險出現的時候是出現負資產之時，目前在國內現有體制下根本不可能出現，至少中期看不可能出現這一情況。城市化路徑目前主要是通過大城市化實現，小城鎮路徑並不可行。特大城市的房地產市場，可考慮在發展自有住房買賣市場和發展大規模租房市場兩方面發力，尤其是發展租房市場大有裨益。發展租房市場的要點是要鼓勵廣大民間力量介入。

目前看當前房地產問題過熱，風險不完全在於地方政府，房價下跌地方政府馬上就有危險。從長遠看，房地產問題取決於人口、土地、銀行信貸等各種因素。

目前房地產市場的調控應當著眼於中長期，應以首付率為主要調控手段，目的是降低系統性金融風險。另一方面，進一步認真研究城市化的新格局。迅速改變居民住房的格局，謀劃租和售的新格局，採取有力措施發展健康的房地產市場。

房價會下跌嗎？

政府並不願意看到房價下跌，這是人盡皆知的事。但中國人有時候講究「看破而不說破」，很少有官員公開表達對房價下跌的擔憂。

去年，湖北副省長曹廣晶打破了慣例，他在《湖北日報》發表標題為《一城一策去庫存，確保房地產市場健康平穩發展》的文章中說出了房價是上漲還是下跌的「真相」。

1、對於中國來說，房地產很重要，它關係到民生、經濟，甚至構成整個經濟大廈的基石。

白話解讀：房地產涉及到很多人的利益，經濟離開房地產也是玩不轉的，房地產的重要地位不可撼動。

2、房價上漲有兩個重要原因：

1）地價上漲。地價推高房價，進而帶動地方政府財政收入的上漲，為城市建設提供大量資金。

2）央行大」放水「。10年時間，M2從不到20萬億元驟增至超過140萬億，房地產承擔了貨幣最主要蓄水池作用，大量的資金進入了房地產行業，推高了房價。

白話解讀：央行印了那麼多錢，總要有個去處，樓市那麼火爆，想要賺錢很容易，錢自然要流入樓市。而沒有房地產帶來的收入，城市建設就很難實現大發展，我們就看不到那麼多寬敞的馬路以及馬路兩邊的花花草草。

3、不論房價暴漲還是暴跌，都沒有好處。

凡是能夠工業化批量生產的物品，沒有隻漲不跌的，包括房價。從2013年開始，部分城市供需關係出現轉折，房價只漲不跌的神話動搖，去庫存壓力大。過去我們擔心房價上漲，現在更應該擔心房價下跌。作為銀行貸款的核心資產，樓市泡沫破裂意味著銀行貸款的重要基礎垮了，甚至會引發金融危機。

白話解讀：房價該跌還是要跌的，短暫性的調整一定會來到，什麼都不能違背市場規律，但這個跌還是要有個「度」，跌多了就不好了，要是一下子跌得太猛，經濟恐怕承受不了這突如其來的打擊。

他說出了中國房地產市場的真實情況，即房子關乎了太多人和太多行業的利益，包括地方政府、銀行在內的群體都會想辦法不讓房價跌下去。然而，過度依賴房地產顯然不利於中國經濟的轉型，要想實現經濟結構的調整，打破對房地產的依賴勢在必行，只是從短期來看，幾乎沒有任何希望。

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