中糧再拿商業用地，北京將開第三座大悅城？

北京土地市場格局正在生變……

隨著調控的深入，京城樓市瞬間被冰封，樓市向土地市場傳導，土地市場也快速降溫。

而最近一塊土地的出讓，卻成了業內關注的焦點。

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丰台有土地拍出

北京土地市場逐漸降溫，上周出讓的丰台區域的麗澤商務區2宗商業地塊，一塊因無人報價流拍，另一塊則以溢價率僅0.46%的底價成交。此次出讓宗地由於在競買申請截止時間內僅收到一家房企報名，底價成交。

5月24日，據網易房產報道，丰台區城鄉一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-016地塊，建設用地75405.59平方米，起拍價為41.5億元。在開拍前僅獲得1次報價，由中海-保利-中糧-天恆聯合體以41.5億元競得。

該宗地位於丰台區南苑鄉槐房村、新宮村，宗地四至為: 東至槐房西路，南至范家莊北路,西至新宮家園，北至槐房新村三號路。

宗地出讓土地由NY-016、NY-026、NY-027、NY-028四個地塊組成，容積率2-2.2，建築密度為30-40%，綠地率為30%，控高45米。其中R2二類居住用地佔地面積18674.02㎡，建築面積41083㎡，B4綜合性商業金融服務業用地佔地面積26510.71㎡，建築面積56399㎡，F3其他類多功能用地佔地面積30220.86㎡，建築面積66486㎡。

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這塊地要做什麼

據公開信息顯示，該宗地一部分土地性質為綜合性商業金融服務業用地，佔地面積達26510.71㎡，建築面積56399㎡。

該地塊建設成什麼樣的產品，暫不能查出。

在此前，商改住打擦邊球銷售，是開發商快速迴流資金的一種方式。與此對應的是，這種商改住產品也在北京風靡。

3月26日晚間，北京市發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）進行監管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國範圍內開啟了對商住房限購的先河。

5月23日的「補充說明」仍然繼續執行3月26日政策，但進一步保障和明確了商住類物業人群權益。但從源頭上卡住了開發商繼續打「擦邊球」的可能。

中原地產研究中心統計數據顯示：自3月26日以來近2個月時間內，北京商辦市場徹底冰凍，實際市場成交跌幅99.9%，市場接近零成交。

值得注意的是，本次出讓的兩宗地塊的條件也非常嚴苛，競得人須對項目整體公建規模的50%（59442.5平方米）自行持有並長期經營20年，自持經營20年後續轉讓或銷售，須徵得丰台區政府同意方可處理。

中原地產首席分析師張大偉表示，商辦市場有可能繼續降溫，企業持有要求越來越嚴格，未來商辦類土地銷售可能性越來越小，持有經營成為房企拿地的主流趨勢，而這種情況下，房企拿地從過去的銷售思維轉變成為持有經營思維，必然會影響溢價率。

那麼該宗地塊中的商辦用地部分將怎麼處理？

張大偉認為，根據B4地塊信息，這宗土地可以開發成商場，也可以開發成辦公產品，控高45米的話，差不多15層的高度。最有可能的產品是底下幾層做成商場，上面的部分做成辦公樓。最終做什麼產品，看企業規劃，以及在規劃局的報批情況。

克而瑞北京機構高級分析師崔秀程表示，聯合體拿下這塊商辦用地一定會做寫字樓和商鋪，但是可能會在比例上有所調整。

值得注意的是，該宗地的競得者為四家企業組成的聯合體，其中最引人注意的是中糧地產，與大悅城地產同為中糧集團旗下兩大地產板塊，二者在地產板塊都有著步伐穩健的特點，而大悅城地產今年也有加速發展商業地產的計劃。

據了解，大悅城去年通過打包出售6個重資產項目49%的股權，將存量資產的資金重壓釋放出來。不僅是大悅城透過基金模式引入財務投資者的一次試水，更為大悅城帶來了充沛的現金流。同時也是大悅城加速發展邁出的重要一步。

今年3月16日，中糧集團副總裁、大悅城地產董事長周政在上海長風大悅城招商發布會上透露，大悅城將「適度提速」，希望在2021-2022年，大悅城可以「有一個爆髮式的發展」。

崔秀程猜測，雖然大悅城是由大悅城地產建設，但是中糧地產和大悅城地產是同屬於中糧集團的兩大地產板塊，大悅城在全國的項目又做的都很出色，未來不排除中糧地產會把中糧集團的資源劃撥進來，在北京建設第三座大悅城。

那麼究竟這個預測是否成立，還需要中糧給出一個答案。

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