龍頭開發商銷售增速普遍放緩 專家：主動降速可能性低

李宇嘉：樓市銷售降速源於開發商不積極申請預售？

李宇嘉

剛剛過去的5月，龍頭開發商銷售增速普遍放緩。CRIC數據統計，40家已公布銷售業績的房企，5月份合計銷售3844億元，環比下調10%，這也是今年以來銷售最差的月份。其中，本年度目標銷售額平均增幅超50%的龍頭三甲——碧桂園、萬科和恆大，在3月和4月份取得異常靚麗的業績後，5月碧桂園和萬科銷售金額分別下降了25.1%和34%，恆大則勉強持平。處於第二梯隊，本年度銷售目標增長20%~30%的富力、綠城、新城等，5月銷售也下滑15%~30%。

龍頭開發商銷售降速，這是營銷策略使然，還是調控打壓的滯後影響？筆者認為，開發商主動降速的可能性很低，一方面，龍頭開發商紛紛上調年度銷售目標，平均上調幅度近40%，「沖千億」的開發商一大批。除碧桂園以外，截至5月，沒有一家企業完成目標銷售額的50%，不存在主動調低銷售的動力；另一方面，新一輪以「五限」（限購、限貸、限售、限價、限證）為內容的大範圍調控，凍結需求和流動性的滯後影響越來越明顯，開發商加速跑量是一致選擇。

此外，2016年樓市成交面積和金額均創歷史之最，上市公司凈利潤平均增長30.4%。在高基數的情況下，必須實現更大的銷售規模，才能兌現業績要求。同時，樓市新房開發空間越來越逼仄，排位競爭白熱化，導致拿地、開發、設計、銷售的門檻越來越高，加速「做大做強」，才能搶佔一席地位。今年1~5月份，全國土地出讓最多的50大城市合計土地出讓金達10103億元，同比2016年前5個月上漲33%。1~5月，前10大開發商拿地金額占銷售金額的近40%。

同時，資金面全面緊縮。今年一季度，房地產開發貸款餘額同比下降了21.5%，自2016年二季度，開發貸款已連續4個季度負增長。同時，交易所全面收緊公司債，2016年房企公司債融資高達1.14萬億元，同比增長130%，但今年1~4月，房企私募債、公司債、中期票據等融資合計僅1113.1億元，比去年同期（5068億元）下降78%。今年以來，上市房企通過定增再融資較去年同期也下降70%。2017年4月，銷售回款占開發商資金來源的51.2%，環比和同比分別上升1.1個百分點、4.2個百分點，開發商對銷售回款的依賴達到近年來之最。

筆者判斷，各大房企都想抓住寶貴的空間和機會，加速資產周轉率，以大規模銷售滾動大規模拿地，以增厚資產撬動社會融資，騰挪樓市調控和資金緊縮，搶佔「收割市場」的最佳排位。

那麼，是不是因為密集調控的滯後影響開始顯現，從而導致開發商銷售額度下降了呢？筆者認為，調控確實導致樓市需求凍結或觀望，但不可忽略的是，近期價格管控導致預售證發放難度加大，開發商入市積極性降低，而獲准入市的項目，價格必須下調，導致銷售量回落。

儘管調控政策在春節後全面布下，但2016年以來，多數未受調控打壓的三四線樓市和都市圈樓市火熱，並順延至2017年。同時，本輪調控前市場熱度高，開發商入市項目多，從而推動前4個月開發商銷售規模取得了同比80%的增長。但是，隨著前期推售的項目逐漸進入尾盤或清盤，而三四線樓市銷售環比增長從今年一季度的40%左右下滑至5月份的5%，加上3~4月份熱點區域（包括部分三四線城市）相繼啟動限購限貸，調控的衝擊開始顯現。

但是，目前新房市場熱度還在，如上海、南京、天津、長沙等地啟動新盤搖號賣房，豪宅明顯走熱，開發商搶購限售地塊，逃避限購的「類住宅」火爆，顯示需求仍旺盛。財經評論員葉檀實地調研發現，蘇南、蘇北、山東淄博、合肥等地出現搶房現象。事實上，開發商銷售下降與供應下降有關，而供應之所以下降，很大程度上是調控全面「落地」後，各地啟動新房限價、預售證管制來實現調控目標，導致開發商申請預售的積極性下降，獲准入市的項目價格走低。

根據CRIC的統計，5月份29個重點城市新房供應環比和同比分別下降13%和22%。其中，一線城市新房批售面積環比和同比分別下降53%和61%，二、三線樓市新房整體供應環比和同比分別下降8%和16%。值得注意的是，越是熱點的城市，新房供應下滑越明顯，比如，武漢、南京、合肥、海口、廈門、蘇州等城市。

目前，供應下滑的城市，庫存也在下降。CRIC統計的29個城市中，5月份庫存同比下降的有25個，平均下降幅度為33.8%。5月份，29個城市新房在售庫存平均消化周期為8.1個月，庫存正在逼近「過低」的警戒線。客觀講，庫存走低，供應不該下滑，但預售管制導致高價盤無法入市，或開發商不申請預售。以5月20日出台限購的長沙為例，據安信證券調研，目前長沙有的新項目要比周邊二手房的價格低2000~3000元，造成搶購和配額搖號，需求被迫轉向二手房。

目前，儘管熱點樓市成交量下滑，但需求潛力仍在。城鎮化已進入「大城市化」，人口向熱點城市遷徙的步伐在加快。例如，長沙2016年人口凈流入23萬。近年來，人口大省且為單中心的省份，如湖南、湖北、安徽、河南，省會城市長沙、武漢、合肥、鄭州等，對本省人口的吸附能力快速上升，2016年度凈流入人口均在20萬左右。

因此，包括一線城市在內的熱點城市，需求潛力仍在，只不過被各種限制性措施壓制。

在樓市回調，需求暫時觀望的喘息之機，須要增加新房和土地供應。4月初，住建部和國土部聯合發文，要求增加住房和土地供應。目前看，住房供應未明顯增加，供地計劃完成也不理想，這或許埋下了未來再度反彈的種子。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

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