北京的真實房價：1644-1840年

本文為「量化歷史研究」第161篇推送

清代北京前門大街

（圖片來源於網路）

唐·張固《幽閑鼓吹》：「白尚書應舉，初至京，以詩謁著作顧況，顧睹姓名，熟視白公曰：『米價方貴，居亦弗易。』」此為「長安居大不易」出處。

近些年北京房價大幅上漲，引發社會各界關注。中國房地產行業自上世紀90年代初期以來蓬勃生長，在大多數人的記憶里，一線城市的房價從未經歷過短期大幅回調或者長期蕭條的狀況。那麼，我們不禁好奇，在更遙遠的歷史時期北京房價經歷了怎樣的波動。

Daniel Raff, Susan Wachter和Se Yan於2013年發表在Explorations in Economic History的文章「Real estate prices in Beijing, 1644 to 1840」對北京房價歷史走勢進行了審視，測度了北京在前現代社會末期住房價格走勢。作者從1644—1840年北京的498個房屋銷售合同中，提取了交易價格和其他房屋屬性信息，構建了北京房地產價格指數，回歸分析和解釋了房價差異的主要部分。研究發現，清代前半世紀的房價穩步上漲，到十八世紀晚期，房價的名義價格和實際價格均下降。名義價格從十八世紀晚期開始增長，十九世紀初重新下降。但住房價格變化與生活費用變動基本同期，實際價格在此時期內變化不大。

一

歷史背景

1644年，清朝入關，定都北京。自此，北京的人口開始穩定增長（如表一）。1647年，北京城市居民大部分是滿族，滿族人口迅速增長。而內城人口，在十八世紀開始下降。在外城，滿族和漢族人口都在增長。十八世紀末，清朝達到全盛時期，北京人口已超過75萬人，再次成為世界上最大的城市之一。

當時住宅以「四合院」為主（如圖一）。今天北京二環內還有很多四合院。四邊形院子的大小可能會有很大的不同。一些特別大的由許多院落組成。

表一：同時期北京內外城人口情況

圖一：北京四合院（三進）示意圖

自1644年滿族佔領北京以來，北京房地產市場的結構發生了巨大變化。清朝初期，市場在嚴格的監管下運作，僅僅為滿足滿族軍隊和滿族官員的需求。滿族政府佔領了內城的所有土地和房屋，並命令所有的漢族人、漢族官員和商人搬到外城，政府接管了他們的房屋並根據等級向滿族軍隊政府進行分配（見圖二）。居民有權使用，但不具備所有權。在內城購買和出售物業是非法的。漢人只能在外城擁有物業。

圖二：北京政治區位示意圖

與內城制度相比，外城財產在私有制方面是明確的，漢族人士通過向滿族人購買的方式將這些物業出售給其他人是合法的。從十七世紀晚期開始，越來越多的漢族商人在內城開展業務。其中一些人跟滿族人租房，有些甚至購買物業。

隨後，清政府逐漸放寬官方禁令。從1681年起，允許滿族人在外城購買房屋。1733年，允許滿族人購買政府擁有的物業。從1758年開始，允許內城和外城滿族人之間的所有物業交易。1782年，允許滿族和漢族之間的物業交易。至此，北京的房地產市場逐漸形成。

二

數據處理

研究數據來源於保存在中國第一歷史檔案館、中國社會科學院和北大圖書館的清代房契。這些契約是歷史上有關北京房地產市場唯一的大規模數據。時間範圍，選定在1644年至1840年，因這一時期沒有經歷長時間戰爭、政治動蕩或顯著的制度變遷。

本文利用了1644—1840年北京498個房屋銷售合同。合同內容包括交易日期、買方和賣方信息、交易價格、房屋位置、房屋尺寸、建築材料信息、房子某些特徵（例如一個花園或一個井的存在），關於房子是否被用於商業或居住等等。作者從中提取變數並進行編碼，以用於特徵價格法估計（hedonic price model）。

三

清代北京的房屋價格指數

作者使用特徵價格法估計，隨著時間的推移調整樣本屬性的變化，以及控制各個交易的特徵。因變數是每個交易財產的對數價格，回歸結果顯示（見表二）：主要解釋變數房間數、庭院數、地理位置、商業性質和房屋狀況等均對同時期北京的房屋價格有顯著的影響；此外，時間變數能夠用於建立北京住房價格指數。

接著，作者進行一了系列的穩健性檢驗：僅使用外城的數據進行了回歸（外城受監管少、且更活躍）；刪除離群點進行回歸；控制每一「進」房屋後的回歸；將時間的虛擬變數以十年為界的回歸；將全樣本劃分為前後兩個時期分別進行回歸，結果依然穩健。

表二：基礎回歸

作者進行特徵價格法估計主要目標是估計8期時間虛擬變數的係數，並獲得1644—1840年房價指數。這個指數不是由通貨膨脹調整的，同一時期，北京或中國沒有類似於消費者物價指數（CPI）的現貨價格指數。在此情況下，作者首先比較房價指數和大米價格指數。其次，建立了北京在十八、十九世紀新的消費者物價指數，並與房價指數進行了比較。通過這種方式，可以更好了解房地產價格波動的經濟含義。

研究結果表明，從1650年到1750年，名義上的房價指數與大米價格指數和消費者價格指數的趨勢不同（見圖三）。大米價格指數趨勢顯示，1640年至1725年期間的價格水平仍然很低，但隨後開始大幅上漲，表明經濟增長明顯。然而，我們的估計顯示，房價在十七世紀晚期飆升，在十八世紀初陡降。實際房價在十七世紀晚期增加了三倍，在十八世紀初期下降了大約相同的數量（按米價計算，在消費物價指數方面較少）（見圖四）。住房價格的這種劇烈變化可能不是由經濟狀況造成的，而是政府的政策。

圖三：北京1644-1840年房價及物價走勢圖

圖四：北京1644-1840年房價走勢圖（經物價平減）

四

清代北京的房價高嗎？

本文研究另一個重要問題是：清代房子貴嗎？用來回答這個問題的一個基準是北京最近的房價。已有數據顯示，2011年10月北京二手房平均價格為21852元/平方米。另外一個可比較的基準是2002年北京二手房每平方米均價4467元，中國主要城市房價在2002年後開始飆升。現有數據能夠比較今天與清代的房價。為此，作者首先估計了清朝北京平均「典型房屋」的市值（見表三）。

鑒於本文嘗試比較二百多年的房價，而在這兩個世紀以來，中國的政治和經濟變化劇烈，作者不能以單一的價格指數來平減房價。相反，作者嘗試估計兩個世紀以來房價、工資和一些代表性消費品的大米價格來進行比較。

作者用來比較不同時期的代表性消費品是大米。2011年和2002年，北京普通米的零售價格約為每公斤5元，則北京的房屋每平米價值在2011年約為4370公斤等量的大米，2002年約為893公斤。作者發現在18世紀初，1平方米的房子價值168至419公斤的大米（見表三）。以大米的價格來衡量，今天的房價是清朝的至少6倍，上限可能是40倍。清朝住房價格與北京的房價相比（以米價衡量，2002年）大約為一半。

表三：北京1644-1840年房價（特徵房屋）及物價工資水平

鑒於今天房屋的質量改善和消費預算中，稻米價格和大米份額的長期下滑。作者又對不同時期的住房相對工資價格水平進行了計算。

根據《2011年北京統計年鑒》北京城鎮職工年平均工資為65,683元，平均每個員工約需要120個工作日才能購買（無抵押）1平方米北京住房。2002年是73個工作日。

因為沒有清代早期和中期工資的時間序列，作者只能收集一些觀察結果來粗略估計（如表三）。根據《欽定大清會典事例》，1645年至1669年間，宮廷建築普通工人的日工資為0.14兩銀。這一時期的典型房屋價值為111兩銀。因此，在這段時間內，要花2-5個工作日賺取一平方米。1720年至1744年，非技術工人日工資約為0.12兩銀，而典型房屋價值216兩銀，這意味著大約需要4.5-11個工作日來購買一平方米的房子。

十八世紀末，彭（2006）記錄了「關於材料價格的條例和材料價格條例」的記錄，即北京市周邊直隸正規勞動者每天賺取約34至55個銅幣，即每平方米約0.45至1.13銀，則一個正規勞動者需要大約10到40天才能賺到1平方米。Gamble（1943）記錄了十九世紀初北京一些工資觀察。非技術工人的日工資約為0.083兩銀，這樣約需8.5-20個工作日才能買到1平方米。

如果我們將這些估計與2002年1平方米的73個工作日進行比較，我們發現在1840年至2002年期間房屋價格相對於工資至少貴了兩倍到三倍。

五

本文貢獻

首先，作者創建的數據集涵蓋了清代的大部分時間，這些房屋交易合同是清朝中國房地產市場發展唯一可靠的來源。除了價格之外，還收集了其餘交易屬性與位置，可以將地點與歷史北京的政治和商業活動中心聯繫起來。

其次，通過特徵價格法估計構建了近二百年的房價時間序列，以及其他經濟序列，其中包括大米價格和消費價格，對比房地產價格指數，創造一個實際而不是名義上的房屋價格序列。特徵價格法估計提供了歷史時期歸因於住房特徵的價值，包括重要的位置因素。住房價格指數為房價隨時間推移的時間路徑提供了見解，並可以與其他歷史趨勢進行縱向和橫向的雙重比較。

文章來源：Daniel Raff, Susan Wachter，Se Yan, 2013, Real estate prices in Beijing, 1644 to 1840, Explorations in Economic History.

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輪值主編：黃英偉 責任編輯：彭雪梅

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