這些現象透露出房價的發展趨勢！

首先來界定一下待售面積和庫存量二者的區別，待售面積是指已竣工但尚未銷售或出租的房屋建築面積，而庫存量是指拿到預售證但還未銷售的房屋面積，所以從數據口徑來看，待售面積會遠遠小於我們的庫存量。

從統計局已有的數據來看，全國商品房待售面積不斷上升，在2015年行業整體竣工量減少的背景下，全年的房屋待售面積仍高達71853萬平方米，較2014年增長了近一億平方米，其中住宅待售面積45248萬平方米，佔比約63.97%。

在2015年一線和部分二線城市銷售創新高的情況下，待售面積仍在增長，實際也體現出「冰火兩重天」的現狀，說明部分三、四線城市的庫存問題到了非常嚴峻的程度。但鑒於國家統計局暫未公布各個城市的待售面積數據，對於城市的分析，所以我們仍舊以庫存量和消化周期來進行城市的相關分析。

從庫存量和消化周期的排名前、後10來看，可以看出，消化周期較高的城市，庫存量普遍偏高，其中二線城市也不例外，以瀋陽、青島和西安為例，消化周期在12個月合理範圍之上，庫存量也已突破2000萬平方米，後續去化壓力較大。

而消化周期偏小的城市中，多數庫存量也較小，如蘇州、南京等，以蘇州為例，2015年年底消化周期僅3.6個月，庫存量也僅513萬平方米，同比大幅下跌39%。但仍存在庫存量處於高位的城市，武漢的庫存量高達1323萬平方米，消化周期僅5個月，從側面佐證了，其市場需求尤其旺盛。

結合庫存量和消化周期的同比增幅變化情況來看，多數熱點二線城市的庫存量和消化周期都有顯著的下滑，主要原因還是在「去庫存」政策利好周期中，這些城市經濟面較佳、具有較強人口吸納能力，購房需求充足，成交的大幅放量，其中蘇州、合肥、南京等需求旺盛城市消化周期更是跌入了半年以內的低位，經濟和人口優勢是市場需求的最大支持。值得注意的是，雖然二線城市庫存壓力得到大幅緩解，但大連、瀋陽這類城市的庫存量仍高居不下，其中大連消化周期仍高達28.2個月，去庫存問題已經達到刻不容緩的地步。

但大多數三、四線城市庫存問題依然嚴峻，內在的原因，一方面是在當前庫存高企，城市的新增供應量仍大幅增長，另一方面是城市經濟發展水平有限，大部分內生需求已經得到滿足，外來人口導入需求不足導致成交不振，未來這些壓力城市的庫存問題還需要更長的時間改善。

房地產庫存有多嚴重？ 聽聽任志強怎麼說這事

講慣了真話的任志強，如何看待當前的形勢？任志強年前發表了一個題為《房地產的風險管理》的演講，有以下15條幹貨，未經當事人審閱：

1.中央是否會有一些具體的措施落實，還不知道，但至少提示我們應該重新認識房地產市場了。房地產從來都是中國經濟的支柱產業，沒有例外。建國以來的歷次經濟波動的時候都是依賴於基礎設施建設，或者說與房地產相關的行業。

2.今年的基礎設施投資額是下降的。地方政府沒錢，中央計劃給地方政府劃撥的一兩萬億的額度不得不收回去，就是因為地方政府拿不出配套的錢。拿不出30%或50%的配套資金，也就花不了中央的錢。

3.地方政府的財政支撐完全依靠於稅、費和土地出讓金，所以要利用房地產市場。開發商的土地購置已經連續兩年出現負增長了。最近連續兩個月出現-33%以上。最高的時候，一年的土地出讓收入在四萬億以上，今年估計不到三萬億，25%-30%的降幅。北京、上海等幾個核心城市除外。更多城市的土地是賣不出去。

4.全國18萬億-24萬億地方債里，50%以上是與土地出讓收益相關的。賣不了土地就還不了債，還不了債就沒錢幹活。

5.其實，所有銀行的壞賬里，房地產的壞賬率是最低的，鋼鐵等行業是最高的。但即便如此，房地產還是難以獲得合理的貸款，因為巨大的庫存讓銀行存在疑慮，認為房地產市場不良。

6.這一輪調整已有五次的降息和下調準備金率。利率下降導致消費者的可支付能力提高。高利息的時候，開發商即便不漲價，房子也相當於漲價了。低利息的時候開發商不降價，也相當於降價了。

7.中國的PPI指數（生產價格指數）已經連續44個月出現負增長，中國此前PPI連續下降最多29個月，現在是44個月，歷史上還沒有這麼慘的時候。

8.2012年新一屆政府出台的一些政策，本來想調控2013年的價格上漲，結果在2014年發揮作用。2014年比2013年少賣了9000萬平方米。

9.2008年的時候，政策出來後馬上出現房價暴漲，原因是沒有庫存。去年我說今年不會出現價格暴漲，原因是目前有了大量的庫存。一年之內我們的庫存不僅沒有消化掉，反而增加了1800萬平方米，現在總的庫存量已經達到6.8億平方米。這種勢頭還在繼續，有可能會超過7億平方米。

10.7億平方米庫存里，有4億多是住宅。相比於每年的銷售量，這點庫存不大，但是有2億多接近3億平方米是寫字樓和商場，這部分庫存和每年的消化量之比大概是1:1，以這個速度很難消化庫存。

11.我們還有70億平方米的開工量，其中40多億平方米是住宅，每年大概竣工10億平方米，今年竣工8億多平方米，和銷售量差不多。相比之下，每年有3億多平方米寫字樓和商場竣工，但是一年賣不出去這麼多寫字樓和商鋪。

12.企業應該好好算一算，如果庫存超過了企業總資產的30-40%，那就說明很危險了；如果到了50-60%，那就非常危險；如果到了70-80%，那企業基本上就死了。

13.有人說二孩可能對房地產市場有所拉動。每年大概有300萬左右的嬰兒新出生，其中只有一半在城市，影響不大。如果孩子的戶籍能夠在出生地註冊的話，才可能對住房市場產生影響，因為這意味著會有更多的家庭進入城市。

14.城市的產業結構和人口結構的變化，也會影響到市場，比如深圳，新一輪的互聯網浪潮使得深圳的就業人口的層次大大提高，很多年輕的高知識水平的人進入深圳，房價也就漲起來了。

15.今年北京二手房交易量是一手房的三倍。二手房交易可以帶動一手房。今年北京豪宅市場賣得不錯，為什麼1000萬以上的房子賣得這麼好，很可能的原因是很多人把舊房子賣了。

中國房價五大趨勢

仍有52.0%的居民認為目前房價「高，難以接受」，較上季提高2.4個百分點；而44.2%的居民認為目前房價「可以接受」。

央行12月24日發布《2015年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告》。報告顯示，未來3個月內準備出手購買住房的居民佔比為 14.7%，較上季提高0.9個百分點。分析稱這說明2015年來的系列政策刺激樓市有所成效。

據悉，2015年第四季度《城鎮儲戶問卷調查》是央行在全國50個城市對2萬戶城鎮儲戶進行的問卷調查。

報告中顯示，仍有52.0%的居民認為目前房價「高，難以接受」，較上季提高2.4個百分點；而44.2%的居民認為目前房價「可以接受」，3.8%的居民認為「令人滿意」。

對於下季房價，18.4%的居民預期「上漲」，52.7%的居民預期「基本不變」，15.2%的居民預期「下降」，13.7%的居民「看不準」。未來3個月內準備出手購買住房的居民佔比為14.7%，較上季提高0.9個百分點。

而根據此前國家統計局出具的11月70個大中城市房價指數顯示，受政策利好影響，11月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市為33個 ，比上月增加6個；其中，一、二線城市新建商品住宅，環比漲幅均擴大；三線城市新建商品住宅價格環比由降轉平。環比漲幅最高的依舊是深圳為2.9%，北京、上海、廣州的環比漲幅在1%到1.9%之間。

根據央行調查，縱向來看，年內四次儲戶調查中，一季度認為房價高的比例為51.9%，二季度為51.5%，三季度為49.7%，4季度的52%為最高。

國家統計局分析指出，11月房價環比上漲城市增加，漲幅擴大，主要和降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列房地產優惠政策相關，未來一線樓市房價將繼續延續上行態勢 ，三四線城市去庫存壓力依舊較大，分化還將是未來樓市總格局。

一、大城市的房價還有一段上漲空間

中國的城市模式完全不同於美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。

你讓中國人過「買個牙刷也要開車10分鐘」的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。

二、計劃生育政策不會改變樓市發展大勢

全面放開二胎，這雖然確實是一個很大的利好，但還沒到足以改變整個樓市發展大勢的程度。

好處還是一定有的。有經濟學家分析說，日本和歐洲部分國家過去的教訓表明，人口拐點到來前後，經濟危機如影隨形，首當其衝是對房地產的衝擊。

比如日本，在1992年出現人口拐點後，房地產泡沫破裂，地價大幅下降。而如今，中國樓市的人口拐點也已越走越近。

從這個意義上說，二胎政策的放開，對樓市來說將猶如一場及時雨；即將終結的人口紅利，有望因此重獲生機。

三、3、4線城市房市趨於疲軟

未來，大量中小房企或將被收購，轉型，或者死亡。最終，國內也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發展的。大量的人員，將離開這個行業另謀出路。

同時，未來三、四線城市人口總體將持續外流，而一、二線城市人口總體將繼續保持流入態勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重，而其未來的人口又呈流出態勢，隨著住房供給結構性過剩問題的突出，未來將有部分新城將淪為鬼城或空城。

四、逆城市化很難出現

很多國家在充分城市化之後，會出現逆城市化。也就是城裡人到農村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農村居住的人，生活不方便、不安全。

五、商鋪面臨價值重估

商鋪面臨的最大問題是，「提袋消費」（服裝、鞋帽、家電等）日益被網購取代，支撐商鋪價值的只剩下「體驗式消費」（餐飲、電影、培訓、溜冰場）。

傳統商業旺區的街鋪，可能是最危險的資產，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體。「一鋪養三代」越來越困難，「三代養一鋪」的悲劇隨時發生。

在一線城市，一直存在一種現象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓（含商務公寓），住宅更貴。

為什麼？原因有三：第一，商業物業基本上沒有學位，不能落戶口；第二，商業物業土地使用年限短；第三，管理費水電價格高，一般不能通煤氣。

網路時代，在家辦公、分散辦公、郊區辦公正在成為時尚，寫字樓的「剛需色彩」不足。一個人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對住宅面積的需求是多多益善。

未來這種現象將持續，投資房地產還是要首選大城市中心區的住宅。當然，如果你希望現金流充裕，就是要投資好的寫字樓。

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