都說房價降了，為何買房人沒感覺？

業內人士表示，北京二手房房價下降，是與今年業主掛牌報價最高位的時候相比較而言的。

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近日，關於北京樓市的消息不斷傳來：二手房房價出現下跌、有學區房降價100多萬、首套房貸利率上調……北京房價真的迎來了拐點嗎？樓市真實情況到底如何？你的感受又是怎樣的呢？

北京樓市一個月「變相加息」四次

據報道，北京部分銀行把首套房房貸利率上調為基準利率的1.1倍；二套住房按揭貸款上調至基準利率的1.2倍。

目前5年期以上商業貸款基準利率是4.9%。上調10%，就是5.39%；上調20%，就是5.88%。

而此前，在北上廣深等一線城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。

從4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的時候，一般每次加息0.25個百分點。也就是說，從5月初到6月初，短短一個來月的時間裡，北京樓市已經「變相加息」了兩輪，相當於央行4次「標準力度」的加息！

假設真要全面上浮貸款利率，這意味著，如果貸款500萬，還款期限30年，原來月供26536元，首套執行1.1基準利率時，月供一下子漲了1509元到28045元，每年要多還18108元。

由此，500萬貸款30年，利息合計509萬，要還超過1009萬。

數據來源：招商銀行個貸計算器

如果北京最長25年貸款期限，利息則要比原來多還43萬元。

不是個案！北上廣深首套利率集體再上調

除了北京，近來上海、廣州、深圳也紛紛收緊房貸政策。

上海：據報道，上海的多家銀行將首套房貸利率進行上調，從原先行業統一的9折，上調到95折甚至基準，房貸審核力度也空前嚴格。

深圳：自5月25日起，工、農、中、建四大國有銀行將深圳地區首套房貸利率，由此前的9折上調至9.5折。

廣州：近日也收緊房貸政策，首套房貸利率全面提升至基準利率。

至此，5月至今短短一個月內，北上廣深四大一線城市，已全部上調房貸利率。除了一線城市外，福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等二線城市的房貸也同時收緊。

中原研究中心數據顯示，4月以來，深圳、上海、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等多個城市紛紛調高利率。在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，佔比22.89%。5月以來，房貸收緊的現象愈演愈烈。

2017年第一季度，房貸增長勢頭已得到遏制。央行數據顯示，一季度，個人住房貸款餘額19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。

北京二手房交易創2015年2月來最低

據房地產中介介紹，進入5月份以來，一個月一單生意都沒做成的經紀人很多。一家中介公司的數據顯示，自3月以來，其經手的房屋交易出現了7周連降。4月最後一周的帶看量僅為高峰水平的三分之一。

而從網簽數據看，北京市住建委的數據顯示，5月，北京二手住宅共網簽10801套，創下2015年2月以來的最低值。

中原地產首席分析師張大偉表示，這幾個月來，北京網簽量呈現出逐月階梯下滑的趨勢：3月份，平均每天網簽量在1000套-1500套以上，到了4月這個數字則變成了1000套左右，而進入5月，則只能維持在500套左右。

國家統計局的數據顯示，今年前3個月，北京二手房價分別保持著環比上漲0.9%、1.3%和2.2%的漲幅；但隨著「3·17」 樓市調控新政陸續出台，4月開始二手房房價開始停止上漲。

從實際成交情況來看，今年5月份，北京二手房成交均價環比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個區中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。

偉業我愛我家市場研究院總監孔丹表示，有幾類房源回落比較明顯：第一個是遠郊區縣，因為遠郊區縣的教育、醫療等配套相對市中心來說要差一些；再就是前期房價漲幅過大，一些大戶型、非普通住宅，現在也出現了比較明顯的下滑。

購房者：「有學區房價格降了100多萬」

住在通州的謝女士這兩年一直在看房，她也感受到了房價的下跌，「但房價下降並沒有普遍性。」

「降價幅度比較大是城裡的老小區和學區房，」謝女士說，市內的老舊小區的房源戶型或者小區環境較差，房價有所下降。「而北京不少置換型購房者的需求為品質更高的小區，北京各個地區的優質小區有限，優質小區房價並未下降。」

「我們單位附近有個裕中小學，新政前學校附近我看的房子價格為900多萬，目前同一棟樓、同一戶型有兩套房子報價為728萬、753萬，」謝女士說，這兩套樓層更低，「等於是降價了100多萬快200萬」。

不過也有房產中介表示，其所在區域房價並無明顯變化。

「現在玉泉營二手房房價在每平米7萬到7.5萬，和新政前價格差不多，只不過不漲價了。」玉泉營附近一我愛我家房產中介張先生說，個別業主著急用錢的情況下，才可能降價出售。

天通苑一位業主對此持類似看法。「我兩個月前剛買的二手房，簽的時候是550萬，現在價格和兩個月前差不多，」

房價降了，為何買房人沒感覺？

房價降了，但為何買房人感受不到這種降幅呢？

業內人士表示，北京二手房房價下降，是與今年業主掛牌報價最高位的時候相比較而言的，而從去年到今年，北京二手房價上漲的幅度，要遠遠大於目前下跌的幅度。

偉業我愛我家市場研究院總監孔丹表示，因為現在房價剛剛回落6%-7%左右，可能大家還是沒有感覺到這次房價的回落。

簡單來說，房價降是降了，但降幅是跟年初相比，而不是跟去年同期相比，所以每個人的感觸都不太明顯。

而從國家統計局的數據來看，雖然4月份北京二手住宅價格已經出現環比停漲，但總體看來，北京依然是京津冀地區二手房同比漲幅最大的城市，4月份90平方米以下二手房房價同比去年仍然上漲了23%以上，90平方米-144平方米二手房房價同比去年也上漲了21%。

中原地產首席分析師張大偉認為北京房價的調整才剛剛開始，因為畢竟樓市調控才剛剛兩個月，從未來的趨勢來看的話，應該會在7、8月份，在樓市這麼一個慣常的淡季會表現得更明顯一些。

編輯：閆偉奇、胡達聞

綜合參考：中國經濟網綜合央視財經、央視新聞、新京報等

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