太狠了，禁售70年！樓市風向突變

正在停牌的萬科，搞出了大新聞！

6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51萬平方米的住宅用地拍賣中，萬科給出了最令競爭對手膽寒的報價：持有這塊地上所有的物業，70年不出售！

據悉，這是佛山史上起拍樓麵價最高的地塊，達每平方米9483元。土地拍賣的規則比較少見：

在達到最高限制地價每平米15300元後，轉為競「自持面積」，起始報價為自持住宅年限10年，競報階梯為2%；當自持面積達到100%後，再轉而競自持年限，競報階梯為5年，最高為70年。

經過約一個小時的競價，這塊土地最終由萬科以最高限價25.3億元奪得，摺合樓麵價約每平米1.53萬元，自持面積100%，自持70年。

也就是說，這塊土地上建成的房子，萬科一平方米都不能賣，只能自己持有。或者說，房子的禁售期高達70年！

禁售期的玩法，是今年3月廈門首創的。剛開始是2年，後來有不少城市模仿，延長到了3年。再後來，保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。但這些玩法，跟此次佛山都沒有辦法相比。佛山這塊地的禁售期，被開發商較勁到了70年不賣。

比狠，我只服佛山，只服萬科。

我一直就很納悶，現在A股的大股東不都想逃跑嗎？證監會弄出了無數文件，一年好幾輪來限制大股東減持。為什麼不學學樓市呢？在IPO上搞拍賣制度，競標制度。

比如，今年6月就200億元的IPO名額，最多給15家企業，現在競拍，看哪家大股東承諾不減持時間長，誰長給誰。而且這些股權不能抵押融資，不會有強制平倉的危險。

最妙的是，不用改變減持制度，讓大股東自己承諾不減持。

好了，閑話少說，回到樓市。萬科和佛山的狠勁，說明了什麼？

第一，說明了開發商的模式在變。

由於中國樓市進入最後的白銀10年，快速開發周轉未必還是最好的模式。國家也在鼓勵租賃，試圖激活租賃市場，改變中國人的居住理念，萬科這類大房企就看到了機會。

事實上，過去一段時間裡，類似佛山的拍賣模式在各地均有嘗試，而萬科也不是第一次拿到自持地塊。今年4月，萬科就在廣州拿過兩塊類似的土地，但自持面積只有一半，沒有這次極端。

第二，房企洗牌會加劇，中小房企沒有活路了。

大房企願意長期持有房屋，政府又鼓勵，而且為了限價越來越多採用這種方式賣地，這樣會給開發商帶來巨大的資金壓力。萬科規模大，資金充裕；形象好，在資本市場上能拿到便宜的錢。在同樣條件下，中小房企就很難承受佔壓資金的壓力，會被擠出市場。也就是說，這種新玩法，會加劇開發商的收購兼并。

第三，可能造成未來供應量短缺，推高房價。

表面上看，這種拍賣方式可以在短期抑制房價、地價。但事實上構成了開發商跟消費者搶房子的局面，將減少未來市場供應量，弄不好會刺激房價進一步上漲，除非每個城市都增加土地供應量。

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