華爾街日報：馴服中國樓市：不可能的任務 國信證券：土地出讓金是政府財政收入與償債的重要來源

華爾街日報：馴服中國樓市：不可能的任務 國信證券：土地出讓金是政府財政收入與償債的重要來源

其實感覺最近房地產不太熱。因為能買的都買了，限購的有錢也買不到，沒錢的房價跌30%也買不起，所以有人說階層已經固化，因為你要通過自己的薪水所得在北上廣甚至二線城市置業也已經非常困難。

然而，幾乎所有人都知道，假如有錢，假如能夠貸款，他們的選擇還是購房。因為大家知道，在經濟發展的過程中，印鈔和通貨膨脹就是經濟的歷史，當然也是共和國發展的歷史。假如說10年前覺得1元錢不少個東西可以隨意丟給乞丐，那麼現在的感覺10元錢好像就是毛幣了，這種感覺就是對錢的不值錢的感覺，相信這樣的感覺的人越來越多了。再想想雞蛋還是這麼便宜，豬肉還是這麼便宜，這些農民是如何活下來的呢？當然，也有人認為，接下來對有房階層進行打土豪分田地也是可能的，這就真的不知道了。

為什麼在中國現行體制下，房地產永遠漲，北上廣永遠漲！通貨膨脹當然是對的，因為老百姓沒有其他可以投資的地方，而地方政府則是推動力，國信證券的數據顯示：土地出讓金是政府財政收入與償債的重要來源。那麼，在現有的城市開發經營模式中，只有保持房地產土地的活躍，政府才能運轉。

國信證券：土地出讓金是政府財政收入與償債的重要來源

土地出讓金占公共財政收入比重大

省、直轄市：2016年土地出讓金占財政收入比重超過30%的省、直轄市有14個，佔全部25個省、直轄市的56%，其中土地出讓金佔比超過50%的省、直轄市有6個，佔比43%，可見大部分省、直轄市的土地出讓金占財政收入比重較大；地級市：政府性基金收入占公共財政收入超過50%的地級市有169個，佔比全部240個地級市的70%，其中，政府性基金收入占公共財政收入超過100%的地級市有44個，佔比26%，可見地級市的土地出讓金佔比也較大。

? 地方政府性債務對土地出讓收入依賴度高

根據2013年12月中國審計署發布的《全國政府性債務審計結果》：地方政府性債務對土地出讓收入的依賴程度較高，截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額34865億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務餘額93643億元的37.23%。

我們統計了wind中有數據的23個省、直轄市政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額占償還責任債務的比重，17個省、直轄市的土地出讓金償債比重超過30%，佔比整體比重74%，其中土地出讓金償債比重超過50%省、直轄市有6個，佔比26%，可見無論全國還是省市，政府債務對土地出收入的依賴度均較高。

凌通社

5分鐘前：

也是在這樣的體制下，今天早上看到華爾街日報的這篇文章應該引起我們的深思，對於房地產，似乎真的沒有破解之道。

馴服中國樓市：不可能的任務

中國越想給火熱的房地產市場降溫，中國人就越執迷於買買買。每次有購房新政策出台時，都會引得買家蜂擁進場，他們還篤信政府不會讓樓市崩盤。

中國越想給火熱的房地產市場降溫，中國人就越執迷於買買買。

今年2月，廣州樓市陷入瘋狂，各大國有銀行隨之上調了抵押貸款利率。而後，廣州政府提高了二套房首付並限購多套住房。

結果卻是廣州房價繼續攀高，而與廣州相隔不遠的另外一個城市的房市急劇升溫。

新規出台後，56歲的廣告業高管Pei Zhiyong無法在廣州購買第三套房。4月的一個周日，他開著寶馬SUV來到一小時車程外的佛山，去看一個新推出的河邊高層樓盤。他認為這是理想的買入時機。

Pei Zhiyong稱，政府的調控力度越大，房價的漲幅越大。

每次有購房新政策出台時，都會引得買家蜂擁進場。很多人生怕落後於人，於是大舉借錢購房。在他們看來，雖然政府不斷出台調控措施，房價還是會繼續上漲。如果哪一天政府為了刺激經濟增長不得不放棄調控，那麼房價將突飛猛進。

他們還篤信共產黨不會讓房價崩潰。中國社會科學院住房專家倪鵬飛說，政府將不遺餘力地確保樓市不出現大起大落的現象。

購房者依舊熱情高漲，凸顯出政府無法控制經濟增長一直依賴的房地產市場。據穆迪投資者服務(Moody』s Investors Service)的數據，10年前，包括建築和家居在內的房地產行業佔中國GDP比重約為10%，到如今已接近三分之一，既反映出其他投資選擇的匱乏，也反映出製造業增長的式微。

由於中國企業負債高企──據瑞銀(UBS)分析師測算為GDP的164%，中國政府已轉向藉助負債水平較低的部門維持經濟繼續增長。

曾經，中國家庭較低的負債讓政府官員和經濟學家感到放心，他們認為即便房價暴跌也不會觸發全面金融危機。但是這一局面已被購房熱潮打破。以按揭貸款為主的長期家庭貸款目前佔到銀行新增貸款總額的三分之一。根據穆迪的數據，中國家庭負債佔GDP比重已超過42%。這個比例在三年間上升了九個百分點，且已超過和中國同為新興經濟體的巴西、墨西哥、土耳其還有俄羅斯。在美國，該比例在樓市危機期間曾高達85%左右。

社科院住房專家倪鵬飛估計，目前中國高達50%的住宅購買是出於投資目的，這種狀況令中共領導層感到擔憂。

中國國家主席習近平在去年12月份的中央經濟工作會議上表示，房子是用來住的，不是用來炒的。這次會議的主題是設定2017年主要經濟發展目標。

不過中國政府卻遲遲沒有推出房產稅，徵收房產稅將增加擁有住房的成本，打擊人們投資房地產的積極性。開徵房產稅將加重負債已然較高的購房者的負擔，中國政府缺乏強制徵收房產稅的政治意願。

另一個減輕房地產泡沫壓力的辦法是投放更多土地用於開發。但地方政府依靠土地出讓金收入為地方的政府項目提供資金，而在地價上漲的情況下，地方政府會採取惜售的態度，一點一點將土地出售給開發商。

北京和上海出台的旨在抑制房地產熱潮的新規引發了一些買家和賣家的憤怒。

在最近的一個周末，為表達對受阻的房地產交易的不滿情緒，數百人在上海一條繁忙的購物街上舉行了遊行。社交媒體上傳播的視頻顯示，抗議者與警察發生了衝突，一些抗議者被警方拖走。在中共十九大即將召開之際，這是極不受歡迎的社會動蕩事件。上海市政府之後很快放鬆了對開發商和買家的部分規定。

今年5月一些人在北京市政府外抗議，今年30歲從事銷售工作的Cui Meng是其中一員。今年早些時候，她掛牌出售自己的公寓，並從一個朋友那裡借了人民幣90萬元來購買一處總價人民幣400萬元的三居住房。

而在3月份房地產調控措施生效後，購買她的公寓的人毀約，並要求她返還定金。由於未能出售這套公寓，Cui也就無法償還從朋友借的錢，並且面臨佔到她夫妻二人總收入約65%的抵押貸款還款壓力。她說，壓力太大了。

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