一會稱買家違約，一會稱房屋合同無效，番禺這個街坊玩的都是套路啊！

房價上漲，

這對「持房待售」的賣家來說，

無疑是有利的，

但是，如果房子賣早了呢？

已經簽了合同的賣家，

看到不斷上漲的房價，

不免「痛心疾首」，

甚至一些不誠信的賣家

會想辦法找各種理由來中止合同。

違反房屋買賣合同約定，

有可能被判高額賠償

記者今天從廣州市番禺區法院了解到，該院近日審理了一宗房屋買賣合同糾紛案，買家李某訴稱，業主袁某於2016年8月5日在毫無憑證之下，曲意捏造，通知買家應先支付的房款由64萬變為104萬元並因而反指買家違反合同條約，故買家李某請求法院判決業主袁某承擔違約責任，賠償49萬元（按成交價245萬的20%計算）。

最終番禺法院判被告袁某向原告李某賠償49萬元，二審廣州中院維持一審原判。

花200多萬買房

已支付定金和部分房款

2016年4月8日，原、被告在中介的介紹下籤署了《房屋買賣合同》及《合同附件》，合同約定原告李某購買被告袁某位於番禺區興南大道的一所房屋，房價為人民幣245萬元，並於簽約當日支付定金10萬元。李某稱，2016年8月4日，其根據合同條款，轉賬部分房款人民幣64萬元給袁某墊資贖契，按照買賣合同的約定，袁某應於收齊該筆房款後，還清銀行貸款、出具還清貸款證明、協助買家申請銀行按揭。

房屋合同突然中止！

原因為何？

孰料，2016年8月5日，袁某突然通知李某其應支付的房款應為104萬元，甚至反指李某違反合同條約。2016年8月6日，在未有知會的前提下，袁某向李某強行退回已收房款64萬，無理由拒絕履行《房屋買賣合同》及其附件。

原告李某遂訴至法院，請求解除合同及被告退回定金10萬元，並要求被告承擔違約責任，按買賣合同中的「違約責任」規定向原告賠償49萬元。

答辯一：原告違約

番禺法院一審期間，被告袁某答辯稱，按照合同的約定應該由李某墊資贖契，即李某應該付104萬而非64萬元，李某沒有按照合同約定履行墊資義務，構成了根本違約，其保留追求對原告的違約責任。

答辯二：配偶對賣房不知情

合同無效

而在廣州中院二審期間，袁某又稱，涉案房屋屬於袁某與妻子的夫妻共有財產，袁某出賣房屋沒有取得妻子的追認同意，其行為屬於無權處分共有財產的無效行為，因此涉案《房屋買賣合同》及附件因違法無效。

案件爭議焦點：

原告應出多少錢墊資贖契？

說法一：原告違約

截至2016年8月28日，被告貸款餘額為1039282.86元，證明提前還款贖契仍需支付一百多萬元給銀行。根據雙方補充協議的第五條，確實是買方墊資贖契，但就具體的墊資金額，雙方出現了爭議。

原告李某認為買方墊資贖契並非全額墊資贖契，是該條後面的約定由原告墊資64萬元即可。而被告袁某認為應由李某全額墊資，該64萬元不是墊資贖契的一部分，是屬於首期款屬於首期三成付款比例，銀行通知提前還貸的錢是104萬元，所以原告的墊資款應當是104萬元。

說法二：原告不違約

經審理查明，原告其所需墊資的金額為64萬元。雖然附件第5條寫明由買方墊資贖契，但該條後續內容則對賣方申請提前還貸及買方墊資贖契的義務進行了細化。

根據該條約定，首先由賣方申請提前還貸手續，待銀行同意提前還貸後告知買方，由買方在銀行通知預約扣賬日或之前，提取首期樓款64萬元轉入賣方貸款賬戶，待銀行扣劃該64萬元後即視為賣方收取相應樓款。

法院判決：被告

違反房屋買賣合同約定

根據合同附件第5條款，表明兩層意思：一是李某應當墊資64萬元，二是該墊資64萬元作為李某支付的首期樓款，在銀行扣賬之後，視為袁某已收取該筆房款。

原告已先支付了10萬元的定金，之後支付了首期房款64萬元，同時又向銀行申請了貸款171萬元支付樓款餘額，這三筆款項正好符合合同約定的還款房屋金額245萬元。

綜上，番禺法院認為，本案中，李某應按約承擔部分墊資贖契義務，而非全額墊資贖契義務，其所墊資的金額應為64萬元，而非袁某主張的104萬元。

李某在2016年8月4日按約將64萬元匯入袁某貸款賬戶，應視為李某已履行了附件第5條約定的墊資贖契義務。

而袁某在收到該64萬元後，又將64萬元退回給李某，拒絕接收該64萬元，致使雙方之間的房屋買賣合同不能繼續履行，袁某的行為違反了房屋買賣合同第六條第1項第（1）「一方拒絕按約定收取或支付定金、樓款」的約定，已構成違約。綜上所述，法院判被告袁某向原告李某支付違約金額49萬元（按成交價245萬的20%計算）。

來源：金羊網

編輯：寧

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