重磅！打壓高房價、高房租的大招來了，買房、租房的都要看

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據報道，北京部分銀行將對首套房貸款利率進行上調，同時有個別銀行的支行網點表示，個人首套住房按揭貸款已在基準利率的基礎上上浮15%。此外，租房市場也不平靜。8月11日，上海市住建委明確，上海將研究制訂「商業用房改建為租賃住房」的實施細則，對於「類住宅」清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉型為租賃住房。

那麼，利率上調對於買房者有哪些影響？「商改租」又透露哪些信號？

多個城市房貸利率全面上調

部分城市首套房貸利率最高上浮15%

8月11日，據媒體報道，北京部分銀行將對首套房貸款利率進行上調，具體文件應該本周內能夠下發。隨後，也有個別銀行的支行網點表示，個人首套住房按揭貸款已經在基準利率的基礎上上浮了15%。

這是北京繼今年5月取消首套房貸利率，6月首套房利率上浮5%-10%再次傳出家庭首套房利率上浮的消息。

8月12日，記者從擔保機構和中介機構處求證，雖然並未有銀行真正執行1.15倍的新利率，但已經有三家銀行將首套房貸利率上浮到了1.1倍。

事實上，全國多個城市銀行首套房貸利率都出現了上浮。

據報道，8月12日起廣州包括農行、建行、中行和交行在內的幾家國有銀行再次統一將首套房貸利率由基準上調至基準的1.05倍，其中部分銀行二套房上浮15%。

另據報道稱，南京地區多家銀行表示，基本上現在放款都在三個月以上甚至半年。浙商銀行、浙江稠州商業銀行、寧波銀行和恆豐銀行則處於停貸狀態。除了停貸銀行外，利率上浮5%或10%成為市場主流，下周一起，首套房貸款執行基準利率的銀行將只剩下4家。

以商業貸款每100萬元、等額本息（每個月還款額相同）貸款期限25年計算，首套房執行95折利率時，月供為5649.5元，若商貸利率上浮10%，執行利率則為5.39%，月均還款額為6075.4元，每個月還款相差426元，全年相差5112元。

中國人民銀行8月11日發布的《2017年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，第二季度金融機構存貸款利率小幅上升，住房貸款增速放緩。二季度末，企業和個人貸款平均利率為5.67%，同比上升0.41個百分點，比一季度末上升0.14個百分點，比2016年末上升0.4個百分點。住房貸款發放增速放緩，個人住房貸款6月末增速回落至30.8%，較年內最高點低6.0個百分點，3月份以來持續月度同比少增，上半年增量為2.2萬億元，同比少增708億元，增量佔比下降至27.8%，較上年同期低2.6個百分點。

專家呼籲：利率上調小心誤傷剛需

有媒體對於提高房貸利率援引專家的話稱，除了順應政府樓市調控政策風向以外，實體經濟回暖、銀行資金成本上漲也是重要的原因。社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，今年一季度實體經濟回暖跡象明顯，GDP增速較快，實體經濟需求上升使得銀行議價能力提高，未來銀行把更多的資金配置到企業端將是明顯的趨勢。曾剛認為，政府對於樓市的調控目標之一是穩定預期。使房地產市場預期歸於理性。目前來看，該目標正在逐步實現，隨著調控政策的持續發揮作用，過熱預期將逐步得到調整。

不過，由於很多城市上調的是個人首次購房的房貸利率，也有專家表示這可能會誤傷剛需人群。有媒體援引廈門大學金圓研究院理事長戴亦一的話稱，有關方面應當對「金融機構將首套房房貸利率也一併上調」的做法進行干預，金融機構不應在房貸政策上「一刀切」，應區別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的積極性，防止房價「大漲」的同時，也要防止「大落」。

房貸利率上調將給購房者帶來哪些影響？

以首套房貸為例，如果100萬元按照等額本息的還款方式，利率八五折借款20年，相當於利率4.17％，每月的還款額約為6149.76元，支付的總利息約為47.6萬元；

而如果按照相同的還款方式和期限，利率上浮至基準的1.05倍即5.15％，則每月需要還款約6682.7元，支付的總利息約為60.4萬元。

這意味著，如果今年3月份拿到了利率八五折的優惠，每月可以節省利息約478.94元，節省的總利息約為13.8萬元。

「商改租」，打壓高房價、高房租的又一大招

8月11日，上海市住建委明確：上海將研究制訂「商業用房改建為租賃住房」的實施細則，對於「類住宅」清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉型為租賃住房。

上海將允許「商改租」

據了解，上海市政協常委屠海鳴在《關於借鑒香港「群租房」管理經驗，加強白領公寓、單身公寓等集中式租賃住房監管的建議》提案中表示，上海應儘快研究制訂商業用房改建為租賃住房的具體操作辦法。同時，實行「發牌」制度，對於符合條件的這類租賃住房，發放允許經營的「牌照」。

上海市住建委回復稱，將研究制訂「商業用房改建為租賃住房」的實施細則，「我們建議，對於區域商辦閑置較多，職住不平衡的，在不改變土地使用性質的前提下，允許其改造為公寓對外出租。」上海市住建委表示，對於「類住宅」清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉型為租賃住房。

現階段，上海市住建委正會同規土、消防、公安等相關部門制訂相應的實施細則。初步設想是按照「以區為主、總量控制、守住底線」的原則，在保證使用安全、消防安全、人員可控的前提下，建立相應的規範和標準，將其規範化。

「商改租」的利弊

今年1月，上海開始整頓「類住宅」，並在嘉定、閔行先行啟動商業辦公項目清理整頓工作。5月17日，上海市住建委等六部門聯合發布《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，對商辦類項目進行進一步整頓，其中規定，對已售未交付入住的項目，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改。

據官方消息，納入清理整頓的商業辦公項目面積達1700萬平方米。

如果將商業用房或工業廠房，改建後分割成數百間狹小的房間，以相對低廉的價格對外出租，這種所謂的「白領公寓」無疑會吸引了大量打工族。

但是類似「白領公寓」、「單身公寓」等集中式租賃住房，缺乏相應的法律法規、設置規範和運營標準，很多項目事先並沒有經過政府部門的審批和備案，再加上居住人員密集、混雜，政府監管又缺位，具有很大的安全隱患。

「商改租」帶來的三大影響

此次政策的調整，意味著像北京、上海這類「對商辦物業、類住宅高度管控」的城市，政策上出現了重大調整。其直接結果是——大量滯銷、庫存的商業物業、類住宅獲得了轉機，有機會轉型為租賃住房。

而這一新政將帶來三大影響：

1、空置的商辦物業、類住宅的開發商、業主。此前，他們基本上瀕臨絕境。現在政策轉變之後，這些資產等於被盤活了。

2、新政如果普及，意味著中心城市「可以出租」的住房量大增，對於平抑租金價格，將產生巨大的作用。

3、商辦物業轉型、類住宅盤活，對於商品住宅價格有抑制作用。

未來房租會降嗎？

如今的政策對於那些投資商住房的人來說，目前真是相當的糾結，自己買的房子要不要加入到這種對外出租之中，加入吧。似乎真的脫不了手了，而且目前收益看，年化收益應該很低，估計也就在1.5%以下，相當痛苦，不加入吧，如果政府大量鋪開了商住房租賃，自己就一點機會也沒有了，連這1.5%都賺不到了。

而現在又有大批的商住房改租賃，供給瞬間增加這麼多，房租一定會降的。而事實上今年在北京上海，高端整租房已經在降價了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金還堅挺。

另外從中介也得到了一些信號，現如今正是一年租房的最旺季，大學生畢業季，而今年並沒有出現很明顯的價格上升，也就意味著明年春節前，租房淡季的時候，很可能房租會大幅下降。

「商改租」應穩步推進，不宜過快

首先，商業用房產權為40年，而住宅為70年。對於那些年代已經久遠的商業用房來說，進行「商改租」就需要好好算算成本賬，划得來才能改。

其次，商業和居住需求在規划上是兩種不同的功能，局部地區大面積「商改租」後，可能會造成居住人口驟增，周邊學校、綠地、健身場所以及電力負荷、市政排水等配套設施難以跟上。改建達到一定限值需要進行認真評估。

其三，商業用房和住宅的安全級別不同，商業用房對通風要求相對較低，安全存在一定隱患。因此，如果「商改租」的話，那麼就必須確保房屋安全和消防安全，切實維護好租房者利益。

最後，「商改租」的本意是將商業用房按規定改建為租賃住房用於出租，但在實際操作中，可能會有開發商藉機打擦邊球，將其用於出售。所以，加強宣傳和監管，確保只租不售，相關職能部門責無旁貸。

總之，「商改租」是減少商業用房庫存，增加租賃住房供應的有效途徑之一，但要讓其真正發揮作用，仍有許多具體工作要做，只有穩妥推進，才能造福民眾。

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