樓市＠股市＠人口︱明年底樓市開始兩極分化

在過去的十年里，中國樓市作為老大哥帶動著大大小小四十多個相關行業（如建材、裝飾、家電等等）一路高歌猛進，為各地政府的GDP高速增長做出了巨大貢獻。

雖然，2017年前的幾次調控政策不僅沒有使得房價得到抑制，卻反而刺激了房價飛速上漲。但自2017年國家不斷推出調控政策以來，表面上看似乎政策起了作用，曾經飛漲的房價明顯地得到了一定的抑制。這是真相嗎？未來房價真的會不再上漲甚至下跌嗎？我們不妨暫且以深圳為例先來回顧一下自2001年來房價奔騰的軌跡。

十五年間是怎麼上漲10倍的

2001年的時候，深圳比較好的住宅小區算是南山的蔚藍海岸和招商海月，那時的單價大約在6000-7000元之間，沒有小區花園的住宅，如南山的青青家園等大約在4000-5000元。深圳一手樓的均價大約在5500元。到了2005年，深圳一手樓均價接近7000元，平均漲幅約30%。

2005年3月26日，國務院國八條《關於切實穩定住房價格的通知》和4月27日《加強房地產市場引導和調控的八點措施》（新八條）及5月11日國務院轉發建設部等七部委聯合制定的《關於做好穩定住房價格工作的意見》的系列調控房地產市場「組合拳」推出後，不僅沒有解決需求的問題，反倒一定程度上讓供給受到了抑制。到2006年，房價不僅沒能得到抑制，反而一下次衝到了均價近9000元，5年間均價漲幅達60%。

2006年5月17日，國務院提出了促進房地產業健康發展的六條指導性措施（國六條）的推出後，深圳一手樓均價在2007年卻達到了13370元，漲幅達143%。

2007年1月16日，國稅總局下發《房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》、3月18日起央行連續6次加息、9月27日央行、銀監會聯合頒布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(359號文)將貸款購買第二套房的首付提高到四成，利率上調到基準利率的1.1倍。進入2008年，深圳一手樓市均價下滑到12823元，下跌約4%。

但是到了 2009年，房價再次上漲（均價14389元）超過了2007年的歷史高位。2009年底，相繼出台了土地政策、二手房營業稅、政策保障性住房、嚴查囤地行為等措施並未奏效，以致2010年深圳一手樓均價已經劍指20000元大關。

（因數據來源不同，本圖2010年均價數據與上一圖略有差異。）

此後，樓市穩中有升地發展了近4年，到2015年再次開始飆升。深圳一手樓價格一下子上竄到33426元，並在2016年達到53468元。十五年上漲了10倍。

特別需要注意的一點就是——前面提到的蔚藍海岸、招商海月花園這樣的二手房的單價此時已經接近10萬元，漲幅超過13倍！而此時一些新建的高檔住宅價格單價甚至超過了20萬。

「樓市」@「股市」@人口

我們先來看看下面這張圖。

從圖中不難看出，2006年作為樓市第一次暴漲的起點也恰恰是股市波瀾壯闊的起點。2015年樓市的再次暴漲又正逢了一波牛市。

我們再來看看另一組數字：2001年我國結婚人口805萬對，2006年945萬對（5年漲幅17%），而到了2013年一下子上升到1300萬對（7年漲幅38%），前後漲幅翻了一倍多。

我們仍以深圳為例對比一下樓市數據：2006年相對2001年漲幅是60%，而2013年相對2006年漲幅144%，同樣又是前後漲幅翻了一倍多。

拋開單純的炒房因素來說，僅從上面一組時間和一組數字來看，我們是否可以給房價上漲做出這樣一個推斷——股市的上漲增強了人們買房的經濟能力，結婚人數的增長帶來了對住房的剛性需求。

明年底樓市開始兩極分化

2018年底開始，普通住房穩中有降，高檔住宅持續上漲。

一方面，適齡結婚人口自2013年達到1300萬對的頂峰後便開始下滑，按照這幾年數據得出的趨勢，到2020年將會降到800萬對。

另一方面，隨著一線城市的生活成本越來越高，家鄉生活水平和居住環境的日新月異發展，也必將造成湧入一線城市的常住人口增長率的下降。

結婚人數與外來人口的減少，無疑會在一定程度上減弱了對住房的需求。

實業經濟的步履維艱和股市的長期低迷又會釜底抽薪，無法再助力購房的經濟支撐。

而2017年相繼實施的限購、限售、租售同權、以及即將展開的大規模棚改和推出大量保障性住房、大力發展公共租賃房等等一系列宏觀調控政策不僅史無前例地粉碎了炒房投資的美夢，而且極大地解決了普通民眾對普通住房的需求。

因此，我們有理由相信，在結婚及流入人口逐漸減少的客觀背景下，隨著2018年底大批公共租賃住房的上市，必將大大緩解對普通住房的剛性需求。同時，公共住房的大量推廣也必將導致私有住宅租金的下降，投資房產的回報率的降低，則又會將一些前期購置用於出租投資的住房逼出轉讓。這就會使得普通住房的價格在相當長的一段時間內保持穩中有降。

房子對於普通人來說是用來住的，但是對於某些人尤其是土豪來說，房子是用來享受、用來炫富、用來標榜身份以區分他人的。

有錢人不會因為房子貴而不買。恰恰相反，買的就是要貴，那才叫豪！加之高檔住宅區土地及周邊配套環境的稀缺性更會讓深圳的高檔住宅區在不遠的未來持續走高。或許幾年後，深圳部分高檔住宅區的價格達到三十萬一平甚至比價香港中環絕對不是夢。

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