日本房產中介，為何不敢做陰陽合同騙錢？

時尚 08-08

日本房地產中介運營整體來說規範有序，哄抬房價、合同造假現象非常罕見。也沒有哪個不動產敢隱瞞樓房的真是情況。

業內人士表示，日本法律對中介的約束非常細緻且嚴格，行業協會執行力強，違法違規成本很高，所以房地產中介不敢以身試法。另外，日本房地產交易信息透明，責任明確，有利於抑制房地產亂象。

在日本開設房地產中介公司需要具備3個條件：

對於以前從事別的行業的公司，現在新增房產中介業務的，其申請開始房產中介業務之前的本業結算必須是盈利的。

需要聘請擁有國家資格的房產交易專員，在公司全職工作。原則上，從事房產業務的員工，每5人就需要配備一名房產交易專員。

房產中介需要拿出1000萬日元的營業保證金，保證金由當地法務局管理，中介一旦出現詐騙等違法違規行為，使客戶蒙受損失，法務局就拿保證金直接賠給客戶，之後再走法律程序。

舉個例子。如果中介銷售價值１億日元的房地產，按規定可收取３％的中介費，也就是３００萬日元的中介費。上繳的１０００萬日元的營業保證金，相當於要成交價值３億多的房地產。這還只是金錢上的懲罰，中介若違反宅地建築物交易業法等法律，還會受到停業和吊銷執照等行政處分。

日本房地產中介公司的所有合同按規定需保留１０年。

一旦合同出現錯誤，房屋出現瑕疵，中介都有不可逃避的責任。當事員工要負責不說，領導和負責人對在任期內任何員工所簽的任何一份合同也都要負責。即使出現問題時前任負責人已經卸任，也得承擔賠償責任，甚至中止合同，把錢退還買主。

行業協會執行力強，也是日本房地產中介運營比較規範的重要原因

。在日本不管幹什麼行業，一般都有行業管理，而行業管理基本上依靠行業協會。做房地產有不動產協會，中介公司都要加入協會。

一旦出現買賣糾紛，客戶會直接聯繫中介公司所屬的不動產協會，協會馬上出面找中介公司調查。

一旦調查屬實，中介一要退錢，二要根據情節嚴重程度接受處分。協會核實損失額，報告法務局。法務局馬上賠償客戶損失，支付完後要求中介公司把保證金補齊，視情節嚴重程度處罰中介公司停業３個月或半年，直到吊銷其執照。

日本房地產交易各環節信息透明，很難作假或一房兩賣。

日本房地產都有不動產登記證副本，就像戶口一樣。副本會寫明這處房地產的面積、所在地、所有產權變更記錄，以及現在的所有者姓名、住址、因何原因拿到這處房地產等內容。如果用房產做抵押，那麼借了多少錢、借款期限、利息都在副本上有所體現。抵押權不解除的話，買賣很難成立。

不動產登記證副本由法務局保存，並在網上公開，每個人都可以去查

。建築面積和土地面積跟掛牌信息是不是一致，賣主是不是房地產的真實所有者，房地產是否抵押，這些內容在登記證副本上都一目了然。

日本房地產買賣還有專門的司法代書人負責給房地產過戶。

一般房產交易簽合同時，司法代書人都要到場。到場前，他會去法務局取出登記證副本，確認交易的房地產到底是不是所謂的賣主所有；簽約時，要求賣主提供權利證書，相當於國內的房產證，還有印章證明書。在區政府登錄的印章和簽合同的印章若不一致，合同屬無效。此外，司法代書人還會核對賣主身份證件上的姓名和住址，如果賣主是公司的話，還需核對公司登記副本。司法代書人作為法律專業人士的把關作用非常重要。

針對國內中介協助賣主開陰陽合同避稅等違規造假行為，日本宅地建築物交易業法對中介的約束非常嚴格。

制定陰陽合同，一旦被發現，肯定會被吊銷執照。因為這種行為不但違反宅地建築物交易業法，還違反合同法等法律，是犯罪行為。所謂陰陽合同，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上內容不相同的合同，合同分為對內與對外，對內的那份以逃避國家稅收等為目的，對外的那份則為雙方真實意思表達。