樓市和匯市，一個都保不了
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前言：匯率和樓市歷來都是本公眾號重點關注的主題，在一些朋友的建議下，本篇文章結合俄羅斯保樓市和日本保匯率的經典案例，對當前中國匯率和樓市的兩難困境進行了分析。如有不當之處，請大家多多包涵！
兩條新聞 一股陰氣
「自古逢秋悲寂寥」，「多事之秋」，秋天總是給人不好的印象。國慶假期，有兩件事情顯得格外引人關注，給人一種不祥的預感。
一是樓市調控。國慶假期期間，當大家在外興高采烈旅遊排隊時，一場影響全國轟轟烈烈的樓市監管大風暴席捲全國，包括北上廣深四個一線城市，以及被稱為「新四小龍」的蘇州、南京、合肥、廈門等15個城市都出台調控政策，對當前火爆的樓市進行降溫。有的城市甚至限購、限貸雙管齊下，新政的密集程度、鋪開範圍和行動之迅速，可謂是史無前例，讓人咋舌。
回想2011年40個一二線城市先後頒布限購令，部分地區的市場由此進入了長達5年的冬眠期。看本次國慶全國一二線重要城市這種集體限購限貸的架勢，力度比2011年是有增無減，力度空前。借國慶假期，有預謀地對樓市資金進行集體封存、凍結的行為，從側面說明高層已經意識到了樓市的風險，本次調控事關中國經濟的生死存亡，已經上升到了國家戰略的高度。
本次樓市調控，一線城市的標杆深圳在本次調控中力度空前，實打實的限購加上提高首付比例，基本上將炒房的路子堵死了。失去了買盤，不管是已經入場的剛需，還是炒房者，資金都已經被新政鎖定。根據本人判斷，一線的房價基本見頂，2016年底至2017年，深圳為代表的一線城市房屋的成交量會進入一個冰凍期，房屋成交量會極度萎縮，房屋價格繼續下跌，預計下跌幅度在20%到30%之間。
如此重拳出擊，到底會對中國樓市和整體經濟產生怎樣的影響？目前還捉摸不定，要進一步觀察高層地產調控的決心，看政策落地的效果。對於黃生在文章中所說的，樓市調控必將重新煥發中國實體經濟的競爭力，中國經濟將再一次大發展等斷言，本人認為還為時過早。
二是離岸匯率大跌。在樓市的熱火朝天的限購政策下，匯市也並不平靜，正在平地起波瀾。周四(10月6日)，中國市場仍然處於國慶假期休市當中，離岸人民幣市場卻是頻頻異動，今天歐市盤中，離岸人民幣兌美元走低，盤中一度跌破6.70關口，最低觸及6.7142，為7月20日以來的最低水平。截止發文，離岸匯率維持在6.7143水平，人民幣匯率的另外一個重要關口被突破，1:7之前已經無險可守，一馬平川。
由這兩則新聞，我想到的是今年上半年關於中國保資產還是保匯率之爭。中國穩匯率與保房價之爭已經很久，前段時間官媒出來闢謠，說中國不存在這種困境，如果不是此地無銀，也說明是欲蓋彌彰。但是，從目前的形勢判斷，中國或許已經作出了選擇：資產價格和匯率都要保，目前所做的是在兩者間採取措施，力圖保持謹慎的平衡。
兩個蓋子蓋三個罈子，這註定就是一場雞飛蛋打的雙不保遊戲。有人拿出俄羅斯「棄匯保樓」和日本的「棄樓保匯」兩種模式，進而分析出我們面臨的只是選擇問題，兩者中至少可以保一個。那麼以下我將分析，我們的情況和他們是否相同？樓市和匯率，我們到底是能保一個，還是兩個都保不住？
俄羅斯的棄匯保樓
火爆的樓市。先來看看俄羅斯的選擇。自2005年下半年起，俄羅斯國內房價開始一路攀升，全國主要公寓平均售價從2005年接近20000盧布/平米漲至2015年底的51530.15盧布/平米，其房價（折算成美元）在2013年更是曾最高達18.17萬盧布/平米。
俄羅斯國內火爆的樓市主要得益於三點：第一、俄羅斯對國內房地產政策支持力度很大。2005年年底，普京將住房併入國家四大優先發展項目，承諾2012年前將實現全俄總人口的35%擁有必需住房，以後逐漸達到60%-70%。第二、超發的貨幣推動了俄羅斯國內房價的大幅上漲。俄羅斯的M2/GDP在2010年之前持續維持在高位， M2增速與GDP增速差額顯著高於其他金磚國家與發達國家，平均年度差額超過15%，同期美國的平均年度差額僅2.34%。第三，2010年之前原油等大宗商品的整體上行周期也使俄羅斯資產受國際資本青睞，吸引各路國際資本蜂擁而至。
經濟惡化。國際能源價格的下跌使得俄羅斯的出口創匯能力大幅下降，外匯儲備不斷下降；因為烏克蘭問題西方對俄羅斯的制裁使資本外流加劇，而部分俄羅斯企業被阻斷的海外融資渠道也使其融資成本短期大幅提高。俄羅斯國內經濟自2013年開始急轉而下，GDP季度同比從2013年初的1.7%一路下滑至2014年底的-0.77%；同期，俄羅斯RTS指數也從1638點下探至790點、CPI同比則從7.1%上升至11.4%。
棄匯保樓。在外匯儲備迅速降低、經常項目收支轉差、盧布對美元持續貶值的背景下，俄羅斯政府毅然決定「棄匯」。為應對危機，俄羅斯選擇「棄匯保樓」的策略：自2014年3月起先後6次將基準利率由原先的6.5%上調至2014年12月的18%，並動用超過1000億美元外匯儲備。
然而，俄羅斯經濟原本就已暴露在衰退的風險中，不僅國內通脹高企，暴跌的油價亦使其財政赤字急劇擴張，俄羅斯政府在此背景下不得不收緊財政預算。過高的利率不僅無法緩解資本外流風險，更急劇加大了俄羅斯經濟進一步下行的風險。俄羅斯央行於2014年11月10日發布緊急聲明，宣布取消外匯籃子走廊上下浮動限制，允許盧布自由浮動，其後盧布兌美元在三個月內迅速大貶超50%。匯率的大幅貶值雖使國民資產的國際購買力下降，但卻給俄羅斯釋放了巨大經濟風險。
匯率自由浮動打開了俄羅斯自主貨幣政策的空間，俄羅斯央行因資本大量流出、通脹飆升將基準利率提高到了史無前例的18%，緊縮的貨幣政策加劇了俄羅斯的衰退。在匯率充分貶值之後，俄羅斯央行因資本外流的趨緩得以略微下調基準利率。
事實上，在盧布兌美元迅速貶值之後，18%的基準利率將俄羅斯CPI很好地控制了下來，並且在隨後俄央行逐漸下調基準利率以緩解經濟壓力的過程中，CPI始終得到良好控制。
其次，充分調整後的匯率使俄羅斯股市止跌反彈、樓市高位企穩。匯率貶值到位以後，俄羅斯股市從最低的578點迅速反彈至最高1092點；俄羅斯平均公寓售價則維持在52000盧布/平米的高位上下小幅震蕩，最低也沒有跌破2014年底的價格，棄匯保樓基本成功。
中國可以棄匯保樓嗎？
中國具備俄羅斯「棄匯保樓」的條件嗎？答案當然是否定的。
1、樓市泡沫程度。俄羅斯在10年間樓市只上漲2.5倍，從2004年5月到2014年3月的10年時間裡，中國最主要的4個一線房地產市場——北京、上海、廣州、深圳的房價，分別上漲了374%、346%、505%和420%，如果算上這兩年的漲幅，至少是5倍以上，中國地產的泡沫，已經超過了日本頂峰時期的泡沫水平，打破了人類有史以來樓市泡沫的記錄。泡沫小了可以棄匯保樓，如此天大的泡沫，棄匯的結果就是樓市資金的瘋狂套現，湧向稀缺的匯市，140萬億人民幣的貨幣量，搶購3.2萬億的美元，在先到先得效應的驅使下，最終樓也保不住。
2、貨幣發行速度。中國當前經濟規模只有美國的一半，貨幣發行量M2總量約等於美國和歐盟的總和。美國的M2、GDP之比嚴格控制在70%以下，中國當前已經達到了2.1，中國半年可以印出一個俄羅斯，1年可印出一個英國，1年半印出日本，這樣天量的貨幣量，是俄羅斯當年所沒有的。
3、利率空間和樓市槓桿。俄羅斯當年可以在9個月內將基準利率提高3倍到18%，阻止資金外流，抑制通貨膨脹。在我們當前降准降息呼聲不斷的情況下，央媽敢提高利率、提准嗎？不能。
當前，中國的信貸基本全部都是房貸，實體企業已經沒有貸款的需求。在首付貸等購房槓桿工具的撬動下，中國樓市的資金鏈條已經達到了的極限。推行緊縮的貨幣政策，無異於剪斷房企的資金鏈條，廢掉房奴的還款能力，給脆弱的樓市加上最後一根稻草，加速土崩瓦解。
綜合以上三點來看，不管是從樓市泡沫程度、貨幣發行速度還是利率空間，中國不具備俄羅斯棄匯保樓的基本條件。不說其他的，單單就是中國效仿俄羅斯，放棄匯率干預，讓人民幣實現自由浮動，就會出現嚴重的後果。
很多人一直認為，人民幣貶值可以刺激出口，認為只要人民幣貶值中國就萬事大吉，一切經濟問題都迎刃而解。但是，中國基礎原材料、生活必需品、高新技術等對外依存度太高，比如石油、鐵礦石、糧食、晶元、發動機等，放棄匯率意味著輸入性通貨膨脹將快速上升，比如：原油對外依存度超過60%、食用油對外依存度超過60%、糧食的對外依存度接近30%，這幾項基本代表了全社會商品價格整體水平，其上漲必然推動通脹整體水平急劇上升。
通脹上升之後，企業除原材料之外的生產要素價格一樣上升，甚至上升的更快，在房價沒有下降的大前提下，企業因為貨幣貶值所取得的一點優勢馬上就會喪失殆盡，老百姓將會承擔更多的通脹成本，如果你現在嫌棄石油貴了，也許未來30塊錢一升的油、50塊錢一斤的大米都是常事，這就是惡性通貨膨脹。
大家都有口飯吃，一切都可以忍受，一旦肚子空了，那是會出大問題的。抑制通貨膨脹，最有效、最經典的就是緊縮貨幣，提高利率，中國90年代初為了抑制通貨膨脹和瘋狂的樓市投機，銀行利率最高達到了15%左右，如果未來中國的利率達到這個水平，貸款拿地的房企還能扛得住嗎？量體借貸的房奴還能換的上貸款嗎？收縮貨幣的結局就是房價不保，放棄匯率最終還是不能保全樓市
退一步說，就算我們能承受輸入性通脹、貨幣緊縮的後果，房價不下跌，繼續堅挺，但這僅僅是人民幣計價的房價價格。當中國放棄人民幣盯住一攬子貨幣，讓匯率自由浮動的時候，黃金和美元的價格必定暴漲。比如北京一套房子市場價格是650萬人民幣，匯率自由浮動匯率為1:6.5，賣房可以兌換100萬美元；匯率自由浮動到1:26，房價繼續上漲到1300萬人民幣，你賣房後只能兌換到50萬美元。如果出現這種情況，在房屋大量過剩，而美元、黃金大量稀缺、搶購的前提下，老百姓是更願意持有美元、黃金還是更願意持有房子？答案不言自明。
所以，放棄匯率的結果，更可能是急速刺穿房地產泡沫，棄匯保樓的結果是：樓市和匯市，一個都保不住。
日本的棄樓保匯模式
泡沫的繁榮。20世紀80年代中期—20 世紀 90 年代初期，日本房地產走向泡沫。20世紀80年代初，隨著日本的崛起，日美貿易摩擦不斷升溫。在此背景下，美國、日本、聯邦德國、法國以及英國的財政部長、央行行長於1985年9月在紐約廣場飯店達成促使日元、西德馬克對美元升值的「廣場協議」。
「廣場協議」之後，日本政府為了降低貨幣升值對出口競爭力的傷害、阻止國際資本大量湧入國內，採取了極為寬鬆的貨幣、財政政策，寬鬆的貨幣政策使貨幣供應增速常年超過兩位數。升值的日元依然不斷吸引國際資本大規模流入，日本基礎貨幣在1985年至1987年三年間增長了210%。迅速擴大的貨幣供給最終將日本房地產市場推向泡沫的末路。1986至 1991年日本房地產價格大幅上漲，日本住宅用地平均上漲92%，三大城市圈上漲154%；商業用地平均上漲111%，三大城市圈上漲205%。同期，日元相對美元卻升值61%，日本房地產泡沫風險凸顯，其美元價值更被嚴重高估。
棄樓保匯，主動刺破樓市泡沫。保全日元匯率穩定，日本政府選擇大幅提高利率主動刺破樓市泡沫。1989年5月，日本銀行迅速大幅加息，將基準利率由原先的2.5%先後5次大幅提高至1990年8月的6%；金融機構對房地產的貸款增速迅速從1987年6月的36.6%迅速下降至1988年3月的10.2%。急劇收緊的貨幣政策穩定了匯率，卻使日本樓市、股市迅速暴跌。1992至1997年間，美元兌日元匯價僅由124.9小幅貶值至130.59；而三大城市圈商業用地價格期間則下跌了37.49%，三大城市圈商業用地期間更是大幅下跌了61.99%；日本的日經225股票指數期間也下跌了36.96%。
日本模式下，雖匯率得以穩定、日元國際地位得以保全，但銀行、企業、政府、家庭資產均受損。日本政府主動加息刺破泡沫後，樓市、股市均出現暴跌，開發商、固定資產擔保企業、民眾持有的資產損失慘重。除此以外，因恐慌或為了解決流動性問題，許多企業和銀行被迫相繼大面積拋售地產，多米諾骨牌效應使地價循環下跌，持有不動產比例高的企業利潤率下滑、流動性告急，甚至部分直接宣告倒閉，銀行壞賬大面積鋪開，財政赤字飆升。
家庭資產的大幅貶值與泡沫破裂期所持有未抵償使居民家庭收支急劇惡化，不少家庭在家庭資產縮水與負債壓力下入不敷出，很多日本男性選擇離婚流浪，以保全妻兒財產；中產白領女性投入到了紅火的日本AV行業，對亞洲成年人進行了最早的啟蒙教育。
但另一方面，從政治層面上，穩定的匯率鞏固了日元的國際地位，不僅提高了日本的經濟地位，更使日本在制定或修改國際事務處理規則方面獲得巨大潛在的經濟利益和政治利益。
中國可以棄樓保匯嗎？
中國具備日本「棄樓保匯」的條件嗎？答案當然是否定的。
1、製造業競爭力。在樓市和匯市只能二選一的情況下，日本敢於選擇棄樓保匯，主動刺破地產泡沫，是因為日本有雄厚的製造業打底，即使在日元大幅升值的情況下，日本製造業仍然保持了相當的競爭力，特別是在高端製造業上與美、歐競爭中處於不敗之地。房地產市場的衰退，政府稅收的降低和經濟增速的下降，都可以通過製造業的發展來彌補。
然而，近年來，中國勞動力人口正在逐步下降，支撐中國成為世界工廠的勞動力優勢正在消失；房地產價格飛漲，擠壓了製造業企業利潤，甚至出現了上市公司賣房產保殼的現象。當前中國的生產成本遠超東南亞、非洲、墨西哥、印度、南美等出口加工國，改革開發37年來吸引的歐美日港台外資正在加速外流，知名外資企業要麼迴流本國，要麼選擇在越南、印尼、菲律賓、印度、孟加拉國等東南亞國家設廠；而以廣東東莞、江蘇崑山、浙江溫州、福建晉江等為代表的中國製造業名城正面臨著外資大規模撤退、本土代工企業倒閉的局面。
在此情況下，中國繼續保匯率，讓人民幣升值，無異於將中國僅存的製造業趕盡殺絕。在房地產拉動經濟失效、稅收大減的同時，製造業這駕經濟增長和稅收增長火車如果熄火，中國的經濟就真的是一地雞毛了。
2、外匯儲備。當年日本貨幣寬鬆無法和今日的中國相提並論，外匯儲備豐厚，對外大部分是債權，雄厚的製造業還在源源不斷賺取外匯；而如今中國，拋開印鈔速度不說，我們開始豐富的外匯儲備，其實除去外資直接投資、熱錢、企業外債、對外壞賬之外，真的是所剩無幾。（具體參見本人原創公眾號：冷眼觀經濟（pp20160717）中的原創文章《央媽外儲大起底 空城計能唱過久？》）再加上中國出口不斷下滑，經常項目順差不斷收窄，資本項目逆差的擴大，中國外匯儲備基本已經快到了警戒線。在這樣的情況下，選擇棄樓保匯，無異於螳臂當車，自尋死路。
3、貨幣超發。中國的天量的貨幣超發量（上文中已經有分析），是外匯儲備和匯率的天然對手；只要人民幣印鈔以美元的流入為錨，央媽就要節制自己的行為；否則，瘋狂印鈔的必然結果，就是匯率的暴跌、崩潰。捨棄樓市後，洶湧的存量貨幣和增量洪流湧入匯市，匯率肯定是保不住。
4、貨幣緊縮。保匯率的一個基本前提就是緊縮銀根，日本緊縮銀根沒有對製造業傷筋動骨，這也成為日本經濟復甦的根本支撐。然而，對於當前瘋狂的樓市和奄奄一息的實體經濟來說，不緊縮是等死，緊縮是找死。如果緊縮導致房地產和製造業同時熄火，就算保住了匯率，中國經濟也是呈現自由落體的倒「L」型。
退一步說，就算不存在以上問題，房價暴跌，房產已經資不抵貸了，就是說你房產總價值已經低於你的貸款，不僅首付白付，資產成為負數。對於中國住房按揭貸款來說，中國既沒有個人破產法，中國個人住房按揭貸款的債務責任是無限的。如果居民選擇了「斷供」，這時不僅做貸款的銀行可能收回該住房，而且該居民所欠下的債務還得繼續還，直到其債務全部還清為為止。 斷供之後的麻煩，會遠遠超過你接受買房虧損的麻煩，在欠款還清之前你基本上可以說告別銀行服務了，不能有銀行卡，不能網上支付,不能旅遊，不能出國，甚至不能有資產，在這個社會我無法想像要怎麼生活。（具體參見本人原創公眾號：冷眼觀經濟（pp20160717）中的原創文章《沙盤推演—房子是如何變成負資產的》）
這還不是最嚴重的，中國人購房大多採用的是固定資產抵押貸款，而抵押物中主要是土地和房屋，無論地方政府融資平台、國企還是私企，大部分都是這種方式。當房價下跌之後，銀行抵押物的市場評估價值就會下跌，當低於貸款數的時候，銀行會要求你追加抵押物。如果貸款者無法追加，銀行就會採取措施拍賣抵押物，此時，銀行將產生的是天量的壞賬，中國的金融危機必然爆發。
歷來救助金融危機的途徑有兩個：1、政府財政救助。98年政府成立四大國有投資公司，對國有商業銀行的壞賬進行剝離。主要是因為當時財政盈餘，政府實力雄厚，其次是當時的壞賬還在可控的範圍內，財政可以負擔。如果中國的固定資產抵押貸款出現問題，在當前政府財政出現赤字的情況下，肯定是力不從心、望洋興嘆。2、貨幣政策救助。說直白了就是印鈔救助銀行等金融機構，防止危機大規模爆發。這樣的後果，匯率基本也是保不住的。
另外，在當前房地產稅收佔據地方政府總收入70%的情況下，一旦樓市出現大跌，地方政府財政收入必然會大幅下降，地方債必然會進一步波及銀行等金融機構，在中央政府無力解決的情況下，印鈔還債必然是另外一個選擇，匯率一樣保不住。
樓市代表著資產價格，和匯率一樣，都屬於國家經濟金融的重要組成部分。在很多經濟出現的泡沫的情況下，二者是魚和熊掌，不能兼得，日本和俄羅斯各選擇了一個，放棄另外一個。但是在中國當前情況下，已經連二選一的機會都沒有了，而是走進了死胡同，不管怎麼騰挪，樓市和匯率一個都無法保全。
當初政府、開發商、銀行和媒體合謀，瘋狂拉升房價，維持土地財政的時候，就應該想到如今的困局。當初央媽丟掉美元為錨的印鈔原則，無節制印鈔的時候，就應該想到如今的匯率困局。出來混，遲早是要還的，大限臨近，騰挪的空間越來越小。
無可奈何花落去，就等著兩朵美麗的煙花在夜空中絢爛綻放吧！凜冬將至，除了觀望，我們還能怎麼辦呢？
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