剛剛！對樓市的「定向加息」來了！這種房子價格至少暴跌50%

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作者：劉曉博

來源：劉曉博（ID：liuxb929）

4

月

28

日晚上

點多，新京報在其官網發布了一條重要新聞：

記者從銀行和中介處獲悉，北京地區新房、二手房房貸政策再次收緊。自

月

日起，部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率，二套房則在基準利率基礎上上浮

20%

。

這條消息意味著：央行針對樓市的「定向加息」已經拉開了序幕。

所謂「定向加息」，有兩重含義：

第一，由於各城市樓市情況不同，所以全國實施了「分城施策」的調控手段。北京這類熱點城市，將受命針對樓市加息；

第二，同一個城市，針對不同檔次的購房者，也將實施不同的利率。

我此前在專欄里提醒大家，

19

大結束之後（今年

11

月以後），央行可能正式啟動加息周期。而央行在貨幣市場上收緊流動性，抬升貨幣市場利率的做法，從

2016

年末就已經開始。這主要是為了維護人民幣匯率穩定，避免跟美國打貿易戰。

至於未來在適當的時候結束目前的低利率時代，除了避免打貿易戰的邏輯之外，還有兩重邏輯：

第一，低利率正面作用不多，負面效果巨大，造成了資產價格飆升，金融風險積累，民意也非常反感；第二，

19

大之後，由於人的問題得到了解決（換屆），所以國家將有條件以更大力度推進改革開放，未來對低增長將更有「定力」、「忍耐力」。

但目前

CPI

不高，一季度平均只有

1.4%

，所以暫時看不到全面加息的可能性。

但你不要忘記，央行有定向加息的選項。

此前在逆回購、中期借貸便利上提高利率，就是一種定向加息。這次北京的樓市新政，很顯然也是一種定向加息。

而這種針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率，未來極有可能在全國推廣。因為三四線城市去庫存仍然在進行，全面加息涉嫌「一刀切」。

定向加息之後，享受不同檔次利率的購房者，其利息支出將差距巨大。比如同樣貸款

300

萬元，時間為

20

年，採用等額本息還款方式：

1、如果享受貸款利率

折優惠，則月還款為

元，累計總還款

萬元；

2、

如果按照貸款利率基準利率，則月還款為

19633

元，累計總還款為

471.2

萬元；

3、如果按照貸款利率上浮

，則月還款為

元，累計總還款為

萬元。

最低和最高的月供差距達到

2845

元，總還款差距達到

68.3

萬元。而且，未來如果央行不斷加息，

1.2

倍利率的「手銬」你要一直戴下去。

可見「定向加息」對於樓市的殺傷力極大。這種做法，很有可能成為「樓市調控長效機制」的組成部分。

春節以來，北京出台了一系列令人眼花繚亂的調控措施，很多做法頗具殺傷力。比如「處女貸」、「離婚貸」、「學區房新政」，增加土地供應，以及對商辦物業的毀滅性打擊等。

其中最讓北京炒房客膽戰心驚的，是雄安新區的推出。政府「指東打西，指南打北」，短短几個月，在通州和雄安弄出兩個「千年大計、國家大事」，北京樓市的格局發生巨變。

到今天，北京又率先出台了「樓市定向加息」。這是北京樓市調控的全部嗎？當然不是，關於北京還有「中央政務區」的傳聞。所以，事情還沒有完。

北京的狠招疊出，顯示了中央政府對抑制資產泡沫、防範金融風險的堅定決心。

前兩天，中央政治局剛剛就金融問題舉行了專題學習，透露了金融治亂的底牌。

在這種情況下，熱點城市樓市必須入冬。

南京甚至開始動用公安，來對付囂張的炒房者。所以，未來一兩年熱點城市樓市將進入成交大幅萎縮，價格高位橫盤甚至陰跌的態勢。至於北京，則具有更大的不確定性。而北京走勢的走向，又將影響到全國。

對於樓市，仍然維持之前看法：長線看好有人口增量的、高級別城市的優質住宅；但短線（

2

到

3

年）樓市需要入冬，這將是剛需購房者選房的一段黃金時光，是高槓桿炒房者的難熬歲月。

延伸閱讀

最慘烈的調控！北京這種房子，價格至少暴跌50%

作者：X先生

來源：天天說錢（ID：liuxb0929）

北京不愧是帝都，有著最詭異的樓市，最詭異的房型，最詭異的房價，還有最詭異的調控。

2016

年

6

月，樓市最火爆的時候，北京一家購房網站推出了一套單價

15

萬元的學區房，震撼了全國。下面就是這類「房子」的「標準長相」：

沒錯，這就是只有在北京才有的

「過道學位房」

這個房子，其實就是一個公共的過道，若干戶居民回家或者出門，都需要通過這裡。

但詭異的是，這種「過道房」可以單獨辦理房產證，並擁有學位。

上面照片里的「過道房」位於大耳胡同，擁有北京市第一實驗小學前門分校的學位。

當時北京一家媒體的記者進行了調查，發現除大耳胡同外，草廠橫胡同、香餌胡同、中毛家灣等地均有標為「學位房」的過道出售。

「過道房」的簡陋、詭異、高單價，挑戰了全人類對於學位房的「想像底線」

，也成為北京樓市暴漲的助推因素，刺激因素。

「過道房」還暴露了此前北京房產證管理的混亂，在平房區，很多房屋可以隨便分隔成小間，並能獲得產權證、學位。

所以，不斷挑戰人們心理底線的「超高價學位房」，都出現在北京的平房區。

在今年春節後出台的系列調控措施中，北京開始嚴控學位房。措施主要有兩個方面：

第一，是搞大學區制，區內抽籤獲得學位，讓更多的小區來攤薄「學位紅利」；空掛戶、集體戶、戶口掛靠等情形，不能獲得學位。

第二，收緊學位房的定義，過道房、車庫房，及租住違法建設房屋、辦公用房、地下室、多人合租等情形，均不作為入學資格條件。

對於「過道房」，今年3月北京的最新規定稱：一律不能辦理不動產轉移登記、不準上戶口、不作為入學資格，此外平房的「過道」應在不動產登記中標註。

緊接著，北京市住建委會同市規劃國土委發布新政，嚴控住宅平房一間擅自分割為多間的行為。

在今天「新京報」的報道中我們得知，上述規定已經在海淀區實施。至於其他區，也肯定不能例外。

今年以來，熱點城市都出台調控措施。但對房屋價值造實質性打擊，促成房價大幅下跌的措施，其實非常少。比較引人注目的是，北京、上海等地對商辦物業的限制。

相比之下，殺傷力最大的還是北京針對「過道房」、「車庫房」和平房裡的「一房分隔多間」的調控。

以「過道房」為例，新政全面實施之後，這類「房子」首先失去了學位，其次不能轉移登記，不能落戶口。如此一來，一平米

15

萬元的單價，至少腰斬一半。

這類房產，只能在未來的拆遷時獲得補償。如果沒有拆遷，則將長期淪為「死資產」！

北京學位房新政給我們提了個醒，未來在購買房子的時候，不能過度追求學位因素。要綜合考慮房屋的各種因素，尤其是學位變動的可能性。相比學位，未來地鐵的因素越來越重要了。

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