這次調控的還是房子？錯！錯！錯！是預期！

米筐投資提醒：本音頻大小1.2M

前言：

我們唯一值得恐懼的就是恐懼本身。

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本次調控跟以往的不同之處

至今，全國已有超55個城市出台了160多次的樓市調控措施，其調控之嚴、決心之大、方法之多超過以往。本次調控除了既往調控中使用的限購、限貸、限制地產商融資、提高土地款自有比例、房源銷售公開信息外，還新增了額外的措施：調控價格和調控交易。

行政管控價格。房地產似乎進入價格管控的計劃經濟時代，各地實施的價格調控措施是：新盤價格不高於周邊新房價格或周邊二手房均價、新盤二期項目價格不高於一期價格或三期價格不高於二期價格，由此很多地方出現新房價格居然低於周邊二手房市價的倒掛現象，新房買到就是賺到。

於是，我們在最近幾月看到的各地房價統計數字上，就是房價沒大漲/沒漲/甚至下跌，控房價成了控統計數字，房價似乎成了統計的數字遊戲。

行政管控價格的另一方面是管控地王。為防止地價越拍越高、地王的輪番出現，各地在嚴格土地出讓金的同時，紛紛設定土地拍賣最高價，之後再競配套、競自持、競出讓金交付交付時間，當這些所有競爭都滿格後，只好抽籤。買地拼的不僅是資金實力，還要靠運氣。

人為鎖定交易。這次調控的另一不同之處是限售，即在取得房本後（非簽訂合同後或繳納契稅後），2或3年後方可交易。現在的新房大多是期房銷售，從買房到交房大概2年時間，交房後一般1年後可拿房本，再鎖定交易2或3年，整個期限下來至少得持有5年方可交易變現。想買房的人買不了（限購/限貸/限售），賣房的人也賣不了，就此降低房子的流動性並鎖定了房子的成交量。

行政降低房價和人為鎖定交易，對樓市調控有什麼用？控制房價在統計數字上不漲和地王的不再出現，遵循了什麼邏輯原理？

答案是扭轉人們的心理預期。

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信息極速傳遞下的輿論環境

本次樓市調控與以往的外部環境有何不同？你可以舉出很多：錢更多、人更瘋狂……其實最大的不同是信息的生產和傳遞。

在以往，信息生產和傳遞的載體是報紙、電視、廣播，再加上網路媒體微博、博客、論壇等。傳統媒體傳播頻率為一天一次，內容管制受限極嚴；網路新媒體雖突破傳統媒體的多種限制，但其信息易得性還是打了折扣，上微博/博客/論壇等，得有電腦、有網路，只有上班時間或下班時間才可以獲得信息。

而這次樓市調控外部環境的最大差異是：智能手機的普及。

你看到的是一個個接打電話/照相美顏/遊戲社交/購物血拚的手機，我看到的是一個個信息的生產和傳播接收器。智能手機讓信息隨時隨地生產和創造、信息傳播隨時隨地發生、信息傳遞速度秒到。智能手機是硬體載體，軟體載體就是我們時刻使用、形影不離的微博、微信、QQ等社交軟體。

目前全國有40萬個活躍的微信公眾號，並細分為地產、經濟、情感、旅遊等眾多的小分類，眾多專職從業者就某個細分領域深入研究、併產出信息，牢牢把控住人們的碎片化時間，自媒體也近乎取代了傳統媒體而成為了信息傳播的主流渠道。

說了這麼多，信息秒速傳遞的外部輿論環境跟樓市、房價、地產調控有毛線的關係？

答案是漲價正反饋！

因為信息生產和傳播的速度加快，接受/反饋的速度的也在加快，從而極易形成同方向的正反饋和負反饋，加速人們的心理預期，起到推波助瀾、煽風點火的催化劑作用，進而縮短周期。

2015年股市的牛市起到熊市滅，全程也就1年左右的時間；2016年的這波樓市從啟動到癲狂、從局部城市擴展到全國主要二線城市也就是半年時間。這期間，以自媒體/微博為代表的新媒體起到了巨大助推作用。

是的，新媒體下的輿論環境加劇了助漲助跌的情緒化交易。

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情緒化交易背後的漲價正反饋

2016年中後，房價暴漲由東向西、由南向北、在不同的二線城市間漸次傳遞，當時媒體最愛用的話語就是：買房如同買白菜，不是買房是搶房，並重新解釋了「得房率」（你拿錢能買到房的概率）。

當時的售樓部成了集市、人滿為患，售樓員對買房人愛答不理；項目開盤大多選擇在體育場/大劇院/會展中心等，經常5000個人搶2000套房；開盤現場更是套路滿滿，節奏強勁的音樂、鼓掌吶喊的售樓員、爭分奪秒的房屋銷控、更有售樓員拽著客戶跑步入場選房等，營造出緊張逼迫的氛圍。

二手房同樣火爆的一塌糊塗，房子賣掉後個把月少賣上百萬、買個房啥都沒動幾個月資產上漲百十萬的例子屢見不鮮。更有房東為賣高價，固定時間把買房人集中在房子內公開叫價，誰出價高誰買房子。賣了房的後悔不迭，買了房的慶幸不已，大家見面似乎除了房子再無其他共同話題。

當這些事情被新媒體稍加渲染並以代入感極強的故事傳播出去之後，極易造成大眾心理上的恐慌，並形成房價上漲的正反饋循環：房價上漲——漲價的信息傳播——人們恐慌性購買——房價進一步上漲——漲價信息的深度傳播——人們更加恐慌性購買——房價再暴漲，並形成房價暴漲的心理預期。

由房價暴漲的果進而延伸出其他的認知：房子是階層逆襲的堡壘、有房跟沒房是兩個階級、房子是富人對窮人的財富收割、買房就是創業、房子就是搭乘財富高鐵的車票……在如此撞擊G點的宣傳下，很多人恐慌性買房入場。

利用聒噪交易獲利成就了巴菲特的至理名言——在別人貪婪時恐懼，在別人恐懼時貪婪，但更多人是烏合之眾，只能做跟隨羊群的羊。

輿論環境影響心理預期，心理預期形成助漲殺跌的情緒化交易，情緒化交易又造成漲跌的正反饋循環，而這又反過來破壞經濟和社會，這也是最近封停微博大號/公眾號及時常設置關鍵詞搜索屏蔽的一個原因。

所以調控房價就是要扭轉房價上漲的心理預期，於是就有了開始於去年十一全國超20城市的樓市調控統一行動。

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扭轉漲價預期才是調控真諦

在今年春的博鰲論壇上，北京大學國家發展研究院院長姚洋在談到抑制房價時，說道：「老百姓需要被教育，房價腰斬一次才知道痛。」

我們暫且不論能否做到房價腰斬，但這種提法是有道理的，即扭轉百姓的房價暴漲預期。近二十年的地產大牛市，空頭近乎死絕，人們已不相信一二線城市的房價會跌，並堅持京滬永遠漲的理念，這種預期越強烈，樓市調控的難度就越大。

房子到底值多少錢，沒人知道，也沒有錨定物。北京每平10萬的房子跟西安每平1萬的房子，二者價格相差十倍，但二者附加的價值真相差十倍嗎？如何定量評估？同一個城市的不同區域、同一個小區的不同樓棟，價格相差二三倍，其附加值也相差二三倍嗎？

房子值多少錢更多的是一種感覺和預期，你覺得它值並預期以後價格更高在力所能及的情況下就會購買，當這種預期成了群體心理，就成了搶房大戰。炒房賺錢，跟其他投資一樣，就是把握人的心理預期，洞悉人性。

再回到本次樓市調控新措施，計劃指令管制房價、土拍新政控制地王，就是要在數字上不體現房價的上漲；嚴格限售法令就是要冰凍房子流動性，鎖定交易量，其本質就是改變百姓的房價上漲預期，由預期繼續暴漲到微漲、穩定甚至下跌。預期能不能扭轉，效果能不能達到，這些暫且放在一邊，總之能贏取時間是肯定的——為建立房地產市場穩定發展的長效機制爭取更多的時間。

不管是當下的重拳調控，還是今後的長效機制，能否改變人們的房價預期才是調控的關鍵。

後記：

我們唯一值得恐懼的就是恐懼本身。

這是美國第32任總統羅斯福在總統就職典禮上的講話，其背景是美國仍深陷1929年開始的經濟大蕭條當中，此時羅斯福首要的任務是重建信心，並改變人們的心理預期。此後，隨著人們心理預期的改變、加上財政/貨幣刺激政策跟進，美國逐步走出大蕭條，重回經濟繁榮。

本次樓市調控的一大特點就是試圖通過改變人們的房價預期來穩定房價，本應是經濟範疇的房價調控卻添加了心理戰術，也是無奈下的一種選擇。

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