當頭一棒！又一波樓市調控，投機炒作沒法活了！

今年以來，房地產調控政策出台的次數之多、力度之大，超過了以往。截至目前，全國已有超過55個城市發布了各種調控政策一百多次。

樓市「旺季」不旺

樓市調控政策在3月的一次加碼，使北京房地產市場成交量出現大幅下跌。根據偉業我愛我家集團的統計，4月北京二手住宅完成網簽16902套，環比下跌35%，同比減少36%。

新房方面，4月份北京僅成交商品住宅2214套，遠低於3月份的7594套。

劉建勇表示，這種情況在北京的各大新建商品房項目的案場已有明顯體現。「目前開發商的心態很難揣摩，但從實際行動來看，因為價格審批較為嚴格，大部分企業的推盤慾望不強。」

購房者也受到了不小的影響。劉建勇表示，很多案場的客戶來訪量明顯下降，這是因為資格審核趨嚴、首付和利率等成本提高所致。中原地產在北京主要從事新房交易代理業務。

在我國北方大部分地區，房地產銷售有淡旺季之分。通常來說，每年3-5月的「小陽春」和9-10月的「金九銀十」被認為是傳統旺季。這是因為，春、秋兩季氣候適宜，購房者看房熱情較高，綠化、園林等案場布置也容易體現出吸引力。

相比之下，冬、夏兩季以及傳統春節假期，因氣候條件不佳和節假日氣氛的沖淡，被認為是房地產銷售的淡季。

正如當前「小陽春」不見蹤影，最近幾年來，傳統的旺季已經變得不甚明顯。有觀點認為，樓市調控政策的頻繁出台，是造成這種現象的重要原因。根據經驗，嚴厲調控政策出台前後，市場情緒往往波動較大。過去幾年來，北京樓市的成交高峰並不總是出現在傳統旺季，而往往在四季度到來。

劉建勇認為，過去幾年，北京市場的供應量相對較大，購房者在出手時機上有足夠的選擇餘地。如今市場供應相對不足，即使購房者有購買需求，也很難形成「旺季」。

對於當前低迷的新房市場，劉建勇認為，這是因為房企還處於政策適應期。未來一段時間，企業會結合自身的經營指標而調整策略。若全年的銷售壓力不大，則不會有太大動作；若銷售壓力大，之後則會加快推盤，從而促進市場供應。

一線城市租金首降

今年3月以來，樓市調控席捲全國，據不完全統計，已有近60城出台超150次調控政策。

在政策調控下，熱點城市房地產市場量跌價穩，漲勢暫緩。特別是一線城市，在房屋交易市場不活躍的情況下，房屋租賃價格也開始出現下滑。

上海房屋租賃指數辦公室的數據顯示，上海房租指數結束了連續90個月的上漲行情。數據顯示，4月份，中原二手住宅租賃共成交1197套，環比下滑20.89%。

而根據國家統計局數據，4月居民消費價格中，租賃房房租環比上漲0.2%，漲幅較上月也有所收窄。

成交凍結，部分業主開始轉售為租，一些地區租賃房源供大於求，帶動租金小幅下行。

以上海楊浦為例，房源空置率比較高，大量房源成交周期維持在1個月以上，租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。

事實上，今年前5個月，上海二手房租金已經出現3次環比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指數月報顯示，4月中原（上海）租金指數為238.2點，環比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環比、同比跌幅均有所擴大，全市租金均價77.7元/平方米/月。

實際上，上海並非個案，北、上、廣、深四個一線城市的租金都在持續下降。

今年3月中下旬以來，北京等熱點城市樓市調控升級，住房銷售量下跌，部分房源由售轉租。同時，自去年5月以來，多地先後出台政策措施鼓勵發展住房租賃市場。

打開某房產中介的網站，在北京某地區的出租房屋列表中，共有9個租賃房源。當中有2個顯示有綠色的「向下」符號，表示降價了。其中一套房屋經紀人表示，房主著急出租，就降了一些價格。

經紀人：60多平米，報的6500元/月，現在還沒租出去，掛了有半個月了。報太高租不出去。現在有大學生畢業。如果9月以後開學後，更不好出租。

媒體分析，對於目前在四個一線城市買不起商品房、住不上保障房的「北漂南漂」們來說，房租出現首次下降顯然是條好消息，再與包租婆包租公談房租無疑就有了底氣。

一線城市房租首降，不僅意味著供求關係發生變化，也意味著市場秩序在好轉。

調控高壓持續 各城市出台新政

浙江麗水：調整公積金貸款政策 首付比例提至30%

4月1日起，麗水市公積金個人住房貸款首付款最低比例將由20%調整為30%，貸款最高限額由70萬元調整為60萬元；全市繳存職工對危舊住宅房屋綜合治理時可使用住房公積金。

河北承德：提高住房公積金貸款首付款比例 首套房調整至30%

從4月1日起，承德市將對住房公積金貸款政策進行調整，提高了住房公積金貸款首付款比例，暫停辦理部分縣區住房公積金異地貸款業務，同時調整「二套房」貸款認定標準。其中，使用住房公積金貸款購買首套建築面積144平方米以下普通自住住房的，最低首付款比例調整至30%。

山東淄博：同一樓盤最多買兩套 漲價不能超10%

從4月1日起，購房人同一樓盤最多買兩套，網簽價格只能在預售價格10%範圍內浮動；否則需向信息中心報備或辦理預售價格變更手續之後，方可網簽。

山東青島限購加碼：認房認貸 新購住房兩年內禁止交易

青島市國土房管局30日發布通知，青島市範圍內（六區四市）購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿2年後方可上市交易。通知還強調，各商業銀行應按照「認貸又認房」的要求嚴格執行。這已是青島市在今年3月15日後，再次發布的樓市調控政策。

廣東東莞：新房備案均價不得超競品前三月售價20%

東莞市近日印發《關於加強新建商品住房銷售價格備案管理的通知》，新建商品住房項目首次申報房價備案的，須以幢（棟）為單位申報，申報均價應不高於前三個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價的20%（含）；高於20%的，須提交備案價格申報說明。

廣州：加強住房限購 須取得不動產證滿2年後可轉讓

30日晚間，廣州市人民政府辦公廳發布通知，規定自2017年3月31日起，居民家庭新購買的住房，須取得不動產證滿2年後，方可轉讓或辦理析產手續；非本市戶籍居民家庭在從化、增城區內限購（含受贈）1套住房。

有房地產中介公司統計，截至目前，全國已經有超過40個城市出台了各種房地產

調控政策120餘次。多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經連續出台多次政策，其中北京短短10天出台了9次房地產相關政策。顯然，政府嚴厲調控的決心一直未動搖。

值得關注的是，最新的這一波樓市調控出現了一個新動向：限賣，主要是針對新購房者買房後的限賣措施。比如廣州和青島，新購買的住房需要在取得不動產證兩年後才能轉讓或交易。以前，各地對於銷售的限制主要是從稅費上進行調控，比如不滿兩年的新購房出售時稅費會比較高。但現在，已經直接採取了限賣措施，這是一個新動向，有利於遏制頻繁交易炒作。

在房地產野蠻生長的時期，投資、投機住房一度成為快速致富的捷徑，投資投機性需求興風作浪，使得住房成為少數人牟取暴利的工具，不僅造成正常的住房供需關係被扭曲，更令房地產業偏離了居住的本質屬性和改善民生的目標。此前舉行的中央政治局會議明確提出，2017年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。這表明，決策層對房地產調控的思路向更加側重市場的長效機制轉變，而這將有助於消除投機炒作、還原住房居住屬性，實現住房市場的平穩健康發展。

調控力度和範圍不斷擴大，市場投機有所降溫

近幾個月以來，數十個熱點城市政策連發，多措並舉，堅決遏制「炒房」，房地產市場上投機、非理性行為也有所降溫。

中央層面多次強調穩房價，截至目前，樓市調控政策已涉及28個城市，出台近80個新政。尤其是進入2017年，收緊趨勢未有改變，甚至有加大力度之勢。

1月7日，重慶市國土房管局下發《關於加強主城區項目預售方案管理的通知》，指出將嚴格執行預售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規定。對於定價不合理以及調整預售價格的，需提供調價依據，理由不充分、不合理的，不辦理變更備案。此外，嚴禁以認購、預訂等方式收取或變相收取定金、預訂款等費用。嚴禁以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格。嚴禁以捏造或發布虛假信息哄抬房價等。

西安市下發《西安市人民政府關於進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知》，自2017年1月1日起，西安市及非本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在本市城六區範圍內只能新購一套住房（含新建住房和二手住房）。去年12月底，石家莊下發《關於進一步加強對房地產中介機構經營行為監管的通知》，要求住建、工商等多個行政主管部門加強監督指導，切實規範地產中介機構經營行為。與此同時，房企融資渠道也被明顯封鎖，包括資管計劃、發債融資、抵押銷售等紛紛受到限制。

6月1日，溫州市住房和城鄉建設委員會和市國土資源局聯合發布《關於加強住房和用地供應管理有關工作的通知》，明確要求已開盤銷售的項目未經價格主管部門批准不得隨意調整價格或取消優惠幅度；未開盤銷售的商品住房項目要合理定價，對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，暫不核發商品房預售許可(現售備案)證書。《通知》從主動公布相關市場信息、科學把握住宅用地投放、完善土地出讓調控措施、加快住房建設上市步伐、形成部門聯動監管合力和落實房地產主體責任等六方面著手，促進房地產市場平穩健康發展。同時，《通知》要求形成部門聯動監管合力，嚴肅查處房地產開發企業、房地產中介機構發布虛假房源消息、捂盤惜售、哄抬房價、倒賣「房號」、誘騙消費者交易等擾亂房地產市場秩序的違法違規行為。

6月2日，南京市國土資源局發布了2017年第二批次國有建設用地使用權網上交易公開出讓公告，共推出11幅地塊，總用地面積36.15公頃，實際出讓面積30.47公頃，出讓起始價28.94億元。據介紹，自本批次土地開始，當住宅用地、商住用地網上交易競價達到最高限價時，停止競爭地價，改為在網上競爭保障性住房建築面積，面積最多者為競得人，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不納入該地塊商品住宅房價准許成本。同時相應提高了競買門檻，要求競買住宅用地、商住用地的競買人須具備三級及以上房地產開發資質；提高住宅、商住用地競買保證金比例至出讓起始價的50%，部分區域提高至60%。

調控高壓態勢讓火爆了一年的中國樓市也進入了「冷靜」模式。2017年以來，多地樓市普遍降溫，包括上海、南京、蘇州、杭州在內的多個一二線城市，樓市成交量均出現大幅下滑。

業內人士指出，樓市調控的嚴厲程度史無前例，且目前仍在延續，購房門檻持續提高。在這種局面之下，投資投機性購房行為開始退潮。

如何促進房地產市場平穩健康發展？

筆者認為，重點應該處理好房地產市場的幾個關係：

一是處理好短期和長期的關係。眼下，一些熱點城市的房價過快上漲的趨勢暫時被控制住了。然而，房地產市場中的一些矛盾仍然沒有從根本上得到解決。一方面，在當前情況下，以調控措施抑制房價過快上漲有其必要性，應該落實好地方政府制定的各項調控措施。另一方面，從長遠看，要避免樓市再次過熱，就必須堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，加快研究和建立符合國情，適應市場規律的房地產基礎性制度和長效機制。

二是處理好租房和買房的關係。長時間以來，我國住房租賃市場不活躍。住在出租屋裡的人們沒有安定感，甚至權益得不到有效保障。在一些大城市，買房成了很多家庭竭盡幾輩人之力渴望達到的目標。我國居民首次購房年齡遠低於國外許多國家。實際上，只有住房租賃市場逐步完善，租房成為人們解決居住問題更加有效的途徑時，住房供應體系才會趨於完善。

三是處理好中央政府和地方政府的責任關係。當前，房地產市場的分化明顯。一些城市需要嚴密監控謹防房價過快上漲，還有一些城市庫存量很大，需要採取措施去庫存。因此，房地產市場調控的主體責任在地方政府。當市場出現過熱或者過冷的情況，地方政府應該根據實際適時出台調控措施。長期以來，土地出讓收益佔地方財政收入的比例高，許多地方政府對土地財政有依賴性。一方面，地方政府應該明確，發展實體經濟才是振興一方經濟的治本之策，應該擺脫土地財政的過度依賴。另一方面，地方財權和事權的不匹配，是造成地方政府對土地財政依賴的重要原因。地方財權、事權的匹配，也應該是基礎性制度和長效機制重點研究的一個範疇。

四、是處理好行政手段和經濟手段的關係。無論是限購、限價或者限貸，甚至限離、限賣，都是行政手段，凡是以行政手段為主的調控措施往往是「短效葯」，難以讓人們形成對房地產市場的穩定預期。金融、財稅等市場化的調控手段是重要的調控措施，而且與行政手段相比可能更加精準，更加符合市場規律。因此，在房地產調控中，兩種手段要共同發力，形成良好合力，穩定市場預期。

本文由「逸辰格局」原創，特此聲明。（用於搜狐號入駐輔助材料）

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！