樓市「超級大招」來了！這類城市將獲大利好

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作者：劉曉博

來源：天天說錢（ID：liuxb0929）

這兩天，一個足以影響中國貨幣發行方式、未來樓市格局的大招出台了。

然後，由於「太專業」，這個消息竟然沒有引起注意，絕大多數人都沒有看懂。

這個「超級大招」，就是財政部、國土資源部6月

1

日聯合對外發布《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》。

所謂「土地儲備」，就是地方政府獲得可以對外轉讓的「城鎮建設用地」的過程。對於土地的所有權，《中華人民共和國憲法》是這樣規定的：

城市的土地屬於國家所有。

農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。

按照《憲法》，只有政府才有權出讓「城市建設用地」。而獲得「可供出讓的城市建設用地」的過程中，將產生征地、補償等費用；土地轉讓後，政府又能獲得「土地轉讓金」等收入。

地方政府需要資金來用於拆遷補償，或者是「七通一平」，使土地具備開發的基本條件。在

2015

年之前，這些資金是通過銀行貸款獲得的。後來，為了遏制政府債務過快增長，防範金融風險，

國家叫停了「土地儲備銀行貸款」，只允許地方政府發債來解決資金問題。

此次出台的「辦法」，是在採用地方債方式的基礎上，進一步要求發行專項的「土地儲備債券」來實現融資。具體玩法如下：

1

、國務院確定年度地方債限額，財政部根據這個限額，參考土地儲備融資需求、土地出讓收入狀況等因素確定全國「土地儲備專項債券」總額度，以及各省市自治區的額度。

2

、地方發債主體是省級政府，其下面的市縣發行土地儲備專項債券的，由省級政府統一發行並轉貸給市縣級政府。

經省級政府批准，計劃單列市（深圳、廈門、寧波、青島、大連）政府可以自辦發行土地儲備專項債券。

3

、土地儲備專項債券期限應當與土地儲備項目期限相適應，原則上不超過

年；土地儲備專項債券可以對應單一項目發行，也可以對應同一地區多個項目集合發行。

如果把房子比作「麵包」，那麼土地就是「麵粉」。中國的房地產市場上，供應「麵粉」的只有一個商家，這就是地方政府。而地方政府去「採購、儲備麵粉」的資金來源，以後都只能靠上面說的專項地方債了。所以，這個「辦法」將深刻影響到未來中國樓市的走向。

第一，中央政府多了一個調控樓市的方法。

每年土地儲備發債規模，每個省市區可以分得多少，都由中央政府管控。這樣，中央的權威性將大大增加，調控將更加精準。

第二，直轄市、省會城市、計劃單列市有望優先獲得土地儲備資金，其樓市的優勢將更加明顯。

發債的關鍵權力掌握在省級政府手裡，它可以決定省內各個城市的發債規模、期限、利率，甚至包括融資獲得的資金（由省政府撥付市縣）。

由於省委、省政府設在省會城市，其官員的家也在省會城市，所以省里對省會城市的

關照能力

我此前在欄目里多次分析過，在「印鈔票的時代」（增長模式是「城鎮化

+

房地產

+

大基建

+

地方債」），「擁有權力的城市」獲得了更多做大的機會。我們看到，濟南的競爭力正在趕超青島，瀋陽的競爭力已經超過大連，南京在

GDP

上超過無錫、在資金上超過蘇州。在河南、四川、湖北、安徽、湖南、陝西等省份，都出現了省會獨大、基本上沒有「省內第二大城市」的局面。

所以，過去

15

年基本上是傳統省會城市復興的時代，是明星地級市式微的時代。

我研究過很多省份的數據，在中西部很多省份里，已經出現了全省三分之一以上的房地產投資在省會，全省三分之一以上的商品房銷售額在省會的局面。

新推出的「土地儲備專項債券」制度，將進一步強化省會城市經濟中心、人口中心、資金中心、房地產中心的地位。

同樣通過權力，直轄市、省會城市可以影響到高鐵線路的分布，個個都成為一方的交通樞紐。所以就出現了我之前在專欄里說的「內陸中心城市復興，沿海港口城市停滯」的新局面。

所以，未來投資房地產，除了「住宅！住宅！住宅！」這個原則之外（商辦物業普遍過剩），還有「省會！省會！省會！」這個原則。

當然，直轄市、計劃單列市視同省會。

第三，央行發鈔的渠道將更加通暢。

地方政府土地儲備專項債券的出現，將增加銀行間的「可抵（質）押品」，為央行拓寬發鈔渠道創造條件。

2015

年之前，由於中國對外貿易、投資等存在顯著的順差，所以央行貨幣發行方式是「外匯占款」。說白了，就是用不斷湧入的美元為抵押品，來發行人民幣。這兩年，順差逐步消失，人民幣的發行方式改為常備借貸便利（

SLF

）、中期借貸便利（

MLF

）、抵押補充貸款（

PSL

）。也就是通過獲得抵押品，把錢借給銀行。隨著

PSL

和

MLF

餘額越來越龐大，需要的「可抵（質）押品」也在上升。如果不增加優質可靠的債券，未來「可抵（質）押品」將不夠用。

地方政府發行的「土地儲備專項債券」，就是比較優質的抵押品。有了這些東西，以後央行印鈔會更加得心應手。

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