北京學區房暴跌百萬，一切才剛開始？

來源：中金在線（ID：cnfpl-com）綜合米宅米宅（mizhaimizhai）、券商中國、光遠看經濟、央視財經（cctvyscj）、金融經濟學家吳裕彬（deeywoo）、原上草、中原房買賣

今年3月以來，樓市調控政策不斷升級，在高強度的限購組合拳之下，環京區域的房地產市場「聞風而動」，曾經一天一個價的北京學區房市場也遭遇了「極寒」——房地產市場真的變天了嗎？房價的真相究竟是什麼？

"史上最嚴限購令"發威！環京樓市成交大減

6月2日，廊坊市再度加碼調控，明確規定外地人買房要有3年及以上社保。現在，距限購升級靴子落地已經一月有餘，環京區域樓市情況又是如何？

在河北三河市燕郊鎮的某樓盤二手房中介門店，成交十分冷清。而就在今年3月，這裡的成交還很活躍。據鏈家地產河北省三河市東區負責人介紹，自３月到６月，成交量總體的降幅在百分之八十左右。

伴隨成交量的大跌，成交價格也不斷下挫。以這個小區90平米的兩居室為例，3月份時平均成交價可達每平米29000元，到了6月初，就只有21000元，降幅接近30%。成交記錄顯示：該樓盤最新成交是在6月7日，此後一個月時間，這個燕郊規模最大，總套數超28000套的樓盤，一套房子都沒有成交。

三年社保納稅的限購政策擠掉了外地人投資購房的泡沫，而現在，這裡的二手房交易以本地人的換房需求為主。另外，在同樣執行限購新政的河北香河縣，普通住宅的銷售也接近停滯。

如今，環京樓市成交量大減，曾經一天一個價的北京「學區房」市場也遭遇了「極寒」。

北京學區房暴跌百萬，一切才剛開始？

近日，從北京東西城多個「學區房」市場發現，「學區房」成交量急劇下滑，不少房源價格跳水近百萬元。

西城區陶然亭地區，由於多個小區由於可直升重點中學，讓這裡的二手房源成為「買家必爭之地」。然而，過去20多天，陶然亭四平園小區一套60餘平方米兩居室已從810萬元降到720萬元。

由於教育部門等部門的加入，今年多校劃片的參與學校和比例增加，即是說，一套1000萬元的「學區房」，除了要承擔八九百萬元的首付款外，還有可能進不了中意的學校。傳統「學區房」買家開始陷入觀望。

而房價「大跳水」的結果，是迫於成交壓力的中介對業主進行勸說後才實現的。最近中介方面對各個小區都設置了單價上限，勸說此前入市的高價房源業主下調價格，一旦超過上限都不會掛網銷售。

房哥認為，要想解決學區房天價等問題，必須解決教育資源分配不均的格局。而加大教育資源方面的投入才是解決高價「學區房」的根本辦法。

北京周邊樓盤打七折1個月沒賣出一套、北京學區房暴跌百萬……最近，關於房價下跌的新聞有點多，似乎樓市降溫這才剛剛開始。

真實的中國房價

說到房價下跌，不得不提前段時間《從全球漲幅第一到房價腰斬，都是炒房客在作妖！》、《房價要下跌了？真相遠比你想像的還要殘酷》這2篇文章，它們在公眾號中引起了熱烈的討論，爭議的焦點無外乎圍繞著——房價真的下跌了嗎？

房價真的下跌了嗎？

答案是否定的。借用馬光遠「失真的房價數據」一文的觀點，因為房價數據遠不是你所看到的樣子。

合肥

按照國家統計局的數據，合肥房價在5月份新房價格環比下降0.2%，二手房環比下降0.2%，按照當地房地產協會的數據，房價不僅沒有降，二手房市場均價在6月份的數據為14215元每平方米，環比甚至還微漲了0.14%。

實際情況是，合肥房價出現鬆動，價格出現下降，這都是正常的，甚至可以說，去年絕大多數經歷了暴漲的熱點城市，都面臨這樣的市場轉換。但是，價格的變動沒有「腰斬」這麼誇張。再者，報道所言的數據是個別樓盤，甚至個別的房子因為特殊情況出現特殊價格是正常的，但不能因此驚呼價格腰斬，這不過是吸引眼球的噱頭。

北京

報道房價下跌的，還不得不提上個月「北京房價下跌了20%」的報道，這個報道來自中介機構我愛我家的數據。

目前北京房地產市場的真實情況是，二手房都規定了區域最高指導價，超過這個價格的，不許公開掛牌，在出售的時候也會通過各種途徑做低價格，讓人感覺價格似乎降了。

其實，由於提高二套房貸的比例，以及各種限制舉措，目前北京市場基本處於冷凍狀態，成交大幅度下滑，買賣雙方陷入了真正的觀望期，而價格也出現了鬆動，以前不能議價的，現在有了議價空間。但並沒有出現大幅度下降的情況。根據我對北京市場的觀察，北京市場雖然已經進入到冰凍期，但房價只是鬆動，還沒有出現實質性的下降。

北京是對一手房二手房都進行限價，所以導致整個市場都出現價格失真，而很多城市，只對新房進行限價。限價，房價在統計數字里當然沒有漲，當然在下降，因為你在按照你的意願指揮溫度計的指針，指針必須聽你的話，但實際有些地方房價不僅沒有掉，反而可能在漲。開發商也好，購房者也好，都會想出很多辦法來規避限價政策。限價後的降價不過是自欺欺人的遊戲而已，但很好玩的是，大家還玩得很嗨。

其實，你別不信，雖然調控仍然是國內重點城市主旋律，但房價走勢並沒有因此戛然而止。6月份，不少城市均價較上月都存在不同幅度的上漲。比如成都主城區漲幅最高的區域上漲達到20%以上，大連、武漢、西安、重慶也有比較明顯的上漲，北京、廣州、上海、杭州、南京等主要城市均價較為穩定。(因為統計口徑有別，一個城市各個區域房價相差較大，所以，數據僅供參考。)

2017上半年，全國熱點城市房價地圖

事實上，房價目前處於鬆動狀態，並未出現大幅度的下跌。更為重要的是，房價基數大，小幅的調整對房價並未造成明顯影響，不信你看：

2017年6月房價地圖：

北京

上海

深圳

廣州

天津

杭州

成都

重慶

南京

廈門

武漢

鄭州

蘇州

合肥

福州

青島

濟南

石家莊

瀋陽

昆明

西安

大連

海口

寧波

南昌

南寧

長沙

雖然調控仍然是國內重點城市主旋律，但房價走勢並沒有因此戛然而止，6月份，不少城市均價較上月都存在不同幅度的上漲。比如成都主城區漲幅最高的區域上漲達到20%以上，大連、 武漢、西安、重慶也有比較明顯的上漲，北京、廣州、上海、杭州、南京等主要城市均價較為穩定。（因為統計口徑有別，一個城市各個區域房價相差較大，所以，數據僅供參考。）

從上面的房價地圖可以看出，一線城市的房價遠遠高於小縣城，很多人寧可要大城市一個小蝸居，也不要小縣城的一套環山繞水的別墅。這是為什麼呢？下面是一位在上海打拚買下房子的奮鬥者的故事，他的選擇是：寧可要上海一套房，也不願意換成小縣城的12套房。

6年前，當我花200萬元，貸款買下現在這套房子時，這個價位大概可以買下我們縣城4套房子。幾年來，上海房價不斷攀升，從春節前持續到現在的暴漲，又相當於憑空漲出3套縣城的房子。滿打滿算，600多萬元的巨款，大概可以在我們縣城裡買下12套房子。我真覺得自己是村級成功人士。天下哪有這樣的好事？但我偏偏就遇上了。

只要這個房子我還住著，這600多萬元的數字對我來說，真沒有什麼實際意義。

更重要的是，即使我把上海的一套房置換成小縣城的12套房子，過著收租的悠閑生活，從此可以不用過朝九晚五的緊張生活，但是這現實嗎？從上海到小縣城，或許是一條再也回不去的路。

首先是孩子的教育，我不能說縣城的教育有多不好，它即便好，我也不敢拿她孩子的前途去測試。其次，房子是夫妻共有財產，我要遷到縣城，總要妻子同意，她一個外地人能到四川一個縣城謀到稱心如意的職位嗎？這個概率很低。再說，就算我放棄目前還算喜歡的工作，總不能因為有了12套房小縣城的房子，每天遊手好閒成天泡茶館吧，人總要做點事情的，但我能做什麼？一年半載我也想不出。

從財產的安全性考慮，一戶人家在上海有一套普通住宅，真是再普通不過，但置換成縣城的10多套房子，且不說被不尷不尬的人惦記，就是今天舉棋不定的房產稅一旦落定，你也是首先被征管的重點對象。還想安安穩穩做個甩手寓公？做夢去吧！

再從賬面資產角度看，遷往縣城也不值得一試。這幾年，縣城的房價基本不再上漲，甚至有所下跌，而上海的房價卻漲了3倍有餘。未來會是怎樣的走勢？誰也說不清楚，但縣城房子暴漲的可能性無疑要小得多；即便暴跌，更厲害的無疑是縣城。

坐在寫字樓格子間中，想像用上海或別的一線城市房子換取那種愜意的、閑適的、富足的縣城生活，發現根本沒有可行性，對於像我這種只有一套房產的人來說，現在這套房子的功能只是居住，與鄉下的農民房沒有多大差別，暴漲暴跌，都與我沒有多大關係。

不可否認，北上廣深的機會與其他二三線城市相比要多很多，青年在這裡更能體會工作和職業的榮耀，或許這就是為什麼那麼多年輕人要拋棄家鄉三四線城市的安逸生活，選擇去大城市奮鬥的原因。但是，別忘了一個前提，要承受著高不可及的房價。

這個世界充滿了功利，其實所有的生活，早已標好了價格。每天有人在一線城市為豪宅豪車奮鬥，也有人每天奔波在夢想不死的路上，還有人在小縣城遙望著大城市的繁繁華。或許你只有足夠牛逼，足夠努力，才能看到更好的世界，過上更好的生活。再回首，一線城市的房子只是你證明自己的一個工具而已。

高高在上的房價，有的時候是砒霜，扼殺了無數年輕人的奮鬥夢想，有的時候又是一個人逃離平庸生活的動力。

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