嚴控下大房企業績高增長 三大邏輯揭示行業變局

時間過半，任務過半，大部分房企交出了亮麗的期中考試答卷：有7家房企半年銷售額邁入千億俱樂部，其中，狀元碧桂園半年銷售額接近3千億元，榜眼萬科和探花恆大半年銷售額均超過2千億元；銷售額排名top20中有10家房企增幅超過70%；大部分房企目標完成率已超50%。

從上半年全國的房地產形勢看，銷售面積和銷售額的累計同比增速是逐月下降的，這意味著整個市場蛋糕不會變得更大，這時我們看到大型房企跑的速度更快了，累計同比增速遠高於行業平均水平。

如果說今年1、2月份房企高增長的業績與去年銷售火爆及年底藏貨有關，那麼在「3.17」以來全國近60個城市或地區密集颳起的新一輪樓市調控風暴下，限購、限貸、限價、限售、限商住、限離婚……這些銷售「障礙」仍沒有阻擋大房企半年業績的繼續高增長，究竟是什麼原因？這背後的邏輯是什麼？下半年這種高增長能否持續？

對此，接受證券時報記者採訪的多位業內人士認為，「大象跳舞」蘊藏三個邏輯：一是有規模才有江湖地位，排名靠前資源多；二是大企業在嚴調控下優勢凸顯，反而更加有利；三是全國布局，抓住弱二線、熱點三四線補漲機會。他們預計，下半年大房企業績增速將低於上半年，但仍遠高於行業平均水平。

邏輯一：有規模才有

江湖地位

上半年，大型房企都在爭排名，拚命往前沖，業績增長迅猛。中國指數研究院的數據顯示，截至6月30日，超級陣營（銷售額突破1000億）中由於有融創和中海的加入，企業數量增加至7家，平均銷售額增長39.26%，達1848億元；第一陣營（銷售額500-1000億）新增龍湖、金地、綠城、招商蛇口、魯能5家企業，企業數量共計7家，平均銷售額達651億元。

新城控股高級副總裁歐陽捷接受證券時報記者採訪時認為，沖業績爭排名，主觀原因是這些房企意識到「有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權」，只有跑得快，在排名上才能過得去。為什麼大家要去沖？因為擔心被拋棄掉。2013年講城市分化時，中小房企就被購房者、金融機構、供應商、政府等拋棄了；2014年銀行說只做百強房企貸款，其他只收不貸；2015年基金說只做百強房企；2016年供應商也這麼說了。

「現在銀行收的非常緊，放款首先看你排名在不在百強，不是百強就不考慮了，那你就基本沒有新增貸款了。未來銀行不排除收縮到50強的可能性，那時50強之外拿不到銀行貸款，那你的發展速度會一落千丈，意味著被拋棄了，以後不可能有大發展了。你不激流勇進，就不進則沒（沉沒）了，可能會斷崖式下跌，因此大家現在都有百舸爭先的勁頭。」歐陽捷說。

歐陽捷認為，大家爭排名的客觀原因是，排名越靠前，獲得資源越多。第一是人的資源，大家都願意去蒸蒸日上的企業，往大企業走，增長快的大企業好招人。第二是資金資源，只有大房企才能從銀行拿到錢，大房企拿到開發貸後就去買地，然後把土地抵押再獲得開發貸，接著再把在建工程抵押去拿開發貸。今年房企開發貸增速提高其實源於大企業開發貸的增長，中小房企跟開發貸關係不大。第三是土地資源，大企業獲得更多資金資源，有了錢就可以增加城市布局，多拿地，土地資源就多了。

「人、錢、地三個資源都有了，剩下就是開發的事了，就比較簡單了。」歐陽捷說，大象跳舞，跑的比兔子還快，就是這個原因。

邏輯二：嚴調控

更有利於大企業

單從大型房企上半年銷售業績的同比增幅看，似乎「史上最嚴」一輪調控的影響並不大。

中國指數研究院企業研究總監蔣雲峰接受證券時報記者採訪時認為，現在的調控政策，其實是利好大企業的。因為在規模效應下，越是調控，大企業相對小企業的優勢越大。如大企業融資成本低，小企業可能融不到資，更別說成本是多少。另外，無論是營銷能力還是拿地能力，特別是拿地時，大企業的品牌優勢也非常明顯。因此在現在的調控政策下，大房企市場份額擴張比較快，中小房企業績下降比較快。

民生證券研究院院長管清友也表示，在房地產企業融資收緊下，有限的資金流向信用資質更好的大房企。相比小房企，大房企融資渠道更加多元化，融資能力更強，因此能更好應對強監管下的流動性壓力。

「從調控的角度講，其實大家受到的抑制（限購、限貸、限價）是一樣的，但問題在於目前情況下，中小房企容易產生爛尾、捲款跑路，所以政府在其他很多方面會向大企業傾斜。」歐陽捷說，比如上海拿地要按評分，評分排名靠後不可能拿到地；有些地方政府在土地出讓時會設置條件，必須交多少保證金而且要在賬上停留多少時間才行，中小房企就不可能有那麼多錢放在那，一天的利息損失不得了，而且本身也沒那麼多錢。

邏輯三：抓住熱點

三四線補漲機會

觀察上半年銷售業績靠前的大型房企，基本都有廣泛的全國化布局，除了一二線城市的主要貢獻外，熱點三四線城市的前瞻性戰略布局也為業績增長奠定了基礎。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者採訪時指出，大企業的銷量是隨著全國銷量變化而變化的，上半年全國銷量仍是正增長，大企業市場份額提升速度更快，相比市場蛋糕的增長又多分了一塊蛋糕。

另外，一些增速較快的企業，如碧桂園、恆大、融創、中南、中梁等在一些弱二線和三四線城市布局比較多。「今年上半年一線量縮，二線分化，強二線調控後也量縮，弱二線量還在增，三四線大部分是增的，所以在弱二線、三四線布局較多的企業上半年增速比較好看，增速比較強勁。」楊紅旭說，融創除了因為前兩年拿地和併購項目多，今年上市推廣量大，對上半年的增速起到支撐作用外，這兩年在改變策略，不再緊盯著一線和核心二線，弱二線太原、石家莊、青島拿地很多，已經慢慢下沉到弱二線和三四線了。

某大型上市房企有關負責人接受證券時報記者採訪時也認為，一線銷售還可以，影響沒有外界說的那麼大，而三四線對一些企業貢獻較大，三四線的補漲帶來了增量部分。

不過，從千億房企名單看，融創顯得有點與眾不同，其主要布局在一線、環一線及核心城市，並沒有像其他房企那樣在三四線廣泛布局，而且賣的都是中高端住宅，為何也能以高速增長衝進半年千億俱樂部？

對此，一位不願透露姓名業內人士表示，大企業是全國化布局，還有一些沒有調控的二線城市給他們增加了貢獻，這些地方「東方不亮西方亮」，帶來增長溢出，僅僅靠三四線城市其實是不夠的。「融創就是因為提前在中西部做了布局，調控之前有一些收穫，如鄭州。」他說，同時，調控之下的需求結構調整對融創反而是利好，因為限購限貸情況下，部分剛需或改善需求會選擇一步到位，買最好、最合適的高端精品，而在政府限價情況下，融創響應政策合理定價，最終贏得市場。

下半年大房企業績增速

仍將遠高於行業平均

儘管從大型房企上半年銷售業績同比增幅看，「史上最嚴」一輪調控的影響並不明顯，但是從月度銷售額來看，部分房企的銷售額也有逐月減少的趨勢。5月中國指數研究院監測的10大龍頭房企中，有6家房企銷售額連續兩個月環比下滑。

蔣雲峰指出，從4月至6月份來看，其實大房企的後勁還是有一定的影響，整體來說，大家對下半年並不是特別看好，增長不會那麼快，但大幅下降可能性也不大，預計大房企下半年銷售業績會增幅回落或增幅平穩。

對於下半年房企銷售額是否會保持上半年的高增長趨勢，歐陽捷認為，下半年房企銷售額的增速肯定會往下降，但是增長依然會比較快。因為排名前23強房企的市場份額從去年底的26.8%，已經迅速提升到今年1~5月的39.9%，從目前趨勢看，很可能明年就會佔據50%的市場份額，增速是非常快的。「全國整個銷售的平均增速才百分之十幾，這些房企跑的這麼快，平均百分之五六十的速度，市場份額怎麼會不大呢。」他預計，下半年大型房企的銷售增速相比上半年會放緩，但還是會遠遠超過行業平均水平。

楊紅旭則認為，下半年房企分化會進一步加劇，主要是降溫城市數量會進一步增加，一線、強二線和環都市圈，甚至一些普通二線和強三線都會降溫，總體來講，下半年的銷售增速會進一步下滑，只有在三四線布局較多的企業下半年成交還會保持較快增長。

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