評論：以共有產權房為突破口建立房產調控長效機制

日前,北京市住建委會同市發改委、財政局等部門聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》,隨後北京市住建委明確表示共有產權房屬於產權類住房,可按照北京市相關規定辦理落戶、入學等事宜。這是在明確住房的居住屬性背景下全國首次公開推出共有產權房管理辦法,對解決夾心層特別是剛參加工作的青年人和中等收入階層住房問題具有重大意義,是房地產長效機制的重要組成部分,其實踐的經驗預計未來將陸續在全國範圍內推廣。

事實上,此次北京推出的共有產權住房是2013年推出的自住型商品房的「加強版」,最大的不同點是不再硬性規定政府與購房者產權比例,而是參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。這點有助於提高共有產權房產權比例的靈活性,使共有產權房能在區位優勢更好的地段建設,加大讓渡共有產權房的使用權力度。同時,此次公布的共有產權房對申請人資格、政府產權代持單位、共有產權房出租收益及退出等都進行了嚴格規定,目前看基本做到了定向發力,充分發揮住房的居住屬性,將資本屬性降至最低,並堵住了以往通過收入水平和戶籍等條件申請經濟適用房導致的高收入階層住經濟適用房的漏洞。

回看自住型商品房在北京推廣的四年,雖供應量有限但效果也比較明顯,身邊很多「剛需」只要一有自住房項目就去申請,如果不苛求地段,申請幾次下來基本都可中籤選房,而且由於其具有政府產權性質,基本不存在名下有多套房仍申請的案例。據統計,截止2017年6月,北京市累計實現自住型商品房供地7.55萬套,已銷售6.04萬套,自住型商品房累計銷售套數約佔北京近三年新建住宅成交量的18%。從實施效果看,自住型商品房具備升級為共有產權房的條件。

未來共有產權房供地預計將顯著增加,而且優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域。北京市公布的數據顯示,未來5年北京市計劃供應住宅用地6000公頃,保障150萬套住房建設需求。其中產權類住房100萬套,租賃住房50萬套;產權類住房中,商品住房約佔70%;商品住房中,共有產權房和中小套型商品住房約佔70%,接近50萬套,這一供地水平將明顯大於自住型商品房的供應量。

回顧歷史,2006年至今北京房價出現了十年翻十倍的高速增長,究其原因,2015年以前,主要是人口持續流入與商業銀行信用快速擴張的結果。2006-2015年北京市常住人口累計增加590萬人,年均增加超60萬人。常住人口的快速增加勢必提升住房需求,而這十年恰逢我國貨幣信用大幅擴張,廣義貨幣M2由2006年末的34.56萬億,增長至2015年末的139.23萬億,增長超3倍;2016年北京房價的再次暴漲則主要源於商業銀行信用快速擴張與居民加槓桿購房,住房的資產屬性越來越超過其本身居住屬性。2016年北京市新增銀行貸款6059.4億元,住戶貸款佔45%,同時北京市住戶存款出現了罕見的同比少增163億元,表明居民貸款購房意願強烈。反觀人口變化,北京常住人口增量2014年以來已呈逐年遞減態勢,2016年僅比2015年增加2.4萬人。

雖然在去槓桿不斷深化的背景下,市場利率正在緩慢提升,一二線樓市已呈現降溫態勢,但樓市深層次問題不解,調控難言成功。住房資本屬性愈演愈烈除了天量貨幣與人口增長的共同作用,另一個根本問題在於政府對中低收入階層住房需求保障力度欠缺。1998年房改確定的低收入階層住廉租房,中低收入階層住經濟適用房政策並未有效實施。究其原因,由於地方政府財權和事權不符,導致地方政府財政過度依賴土地出讓,建設保障性住房動力不足。相關統計顯示,近年來土地出讓收入約佔地方財政收入比例約佔4成。而且,由於經濟適用房具有完全產權,引來了很多高收入階層造假申請,真正中低收入階層卻申請不到,使各階層住房需求都湧向商品房市場。也正是源於此,商品房才有了炒作空間,因為大家都認為未來會有源源不斷的剛需來接盤,但隨著房價越來越高,而剛需的支付能力並未大幅提升,除了加槓桿別無他法。縱觀全球各國經驗,低收入階層高槓桿購房的結果遠期有日本房地產泡沫,近期則有美國次貸危機。

結合樓市長效機制綜合分析,未來將針對不同收入階層將形成不同類型的房屋供給解決其居住問題。高收入階層通過商品房解決,中等收入階層通過共有產權房解決,中低收入階層通過租賃住房解決。但如今房地產或者說是土地已成為經濟運行的重要媒介,對地方政府來說,土地出讓是解決其事權與財權不符部分的重要來源,地方基礎設施建設融資很多也依賴於土地,共有產權房供給增加意味著土地出讓收入減少;對企業來說,其向商業銀行融資最重要的抵押品是房產,一些上市公司為了避免連續虧損退市只需出讓幾套一線城市的房產便可盈利;對商業銀行來說,2010-2016年,中國住房抵押貸款佔比總貸款從15%上升至21%;對居民來說,房子已成為占家庭總資產比例最大的部分,2014年中國居民房地產市值占居民總資產比重為53.8%,而同期美國為23.6%。

綜上,共有產權房通過共有產權的制度設計,已基本實現對中低收入階層的定向發力,相對於經濟適用房來講屬政策的巨大進步,其對抑制樓市投機炒作具有重大作用,但未來供給量提升會影響地方財政收入。站在房地產作為經濟運行的重要媒介的今天來講,單靠共有產權房顯然無法解決樓市深度頑疾,仍需房地產長效機制有序推進。具體來講,一是需要逐漸改革土地供給機制,開闢更多的土地供給如集體用地用於建設保障類住房;二是構建持續抑制居民投機購房和房企高槓桿拿地的金融機制;三是進行財稅體制改革,逐步捋順地方財權與事權,出台針對多套房家庭的房產稅彌補地方因土地出讓金下降導致的財政收入下降。

只有相關政策做到環環相扣和有序銜接,才能讓住房回歸居住的根本屬性並實現房地產行業去槓桿,否則,繼續在房地產行業加槓桿最終無疑會導致發生系統性金融風險。

(作者系青年經濟學者)

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