杭州市場冷不下來……預計黃金九月還會有變化，他對樓市這樣判斷

10餘年房產經驗，是杭州樓市的活地圖，在川流不息的信息中，講述買、賣房相關問題，分享經驗，尋找合適時間買賣合適的房！

如果購房要全款 還值不值得買?

在房價已經漲幅比較大的情況下，大多數板塊、樓盤全款購房意義已經不大了。因為現在很多新盤如果全款購買的話，資金的投入非常大，動不動就幾百萬。不過也分兩類：

自住：

選擇有些地段好、性價比高、價格抑制嚴格，如果有自住性需求（資金能力足夠），買來自住，可以購買。

投資：

投資是一定要講機會成本、時間成本、投資收益的確定性（這三點是非常重要的）

全款去投資，特別是通過信用貸、抵押、融資等手段購買，這個就沒有必要了。收益並不大。收益和風險已經不太匹配了，所以確定性的收益和未來可能出現的風險之間，也找不到平衡點，所以全款買房要慎重。

特別是一些高端樓盤，總價600萬－700萬（單價4-5萬）。總價在600萬－700萬的房子，按照正常的交付時間（兩年以後交付），加上辦證等投資周期是5年的話。時間、資金成本其實蠻大的。

因為按照一般的理財產品的話，就算5%的年收益（一年30萬），5年就150萬，所以購買相對來說資金成本佔用比較大。而且總價600萬買進，之後能否800萬賣出？當時的政策是否有變化？政策變化房價會不會有小周期的調整？這些都是個未知數。

當然目前有一些板塊似乎還有一定的潛力。因有些板塊、樓盤上市時間比較遲，收到政策調控影響比較大，新盤開盤價格被抑制了，而且和市場的預期價格差距比較大。這樣的樓盤今後還是有一定上漲空間。但是空間有多大？未來獲利有多少？目前很難判斷。

西站馬上要落地了，這個是個大的利好，周邊的房價怎麼走？

西站的落地對於城西的交通配套來說確實是一個利好。但是影響房價的因素太多了，比如當年火車東站（號稱要造亞洲最大的一個站點），該跌的還得跌。

周邊的漲幅首先其實跟房地產的整個形勢有關係。當年火車東站周邊跌，分析原因剛好碰到了一輪調控，而且整個城東也出現了集中的供應潮、庫存高、區域配套不足等因素。

所以說對於周邊的房價怎麼走，當前要看限價政策怎麼執行，或者說執行到什麼時候。

其次看未來科技城的整個發展。最主要是產業的發展情況，是否有更多公司人員的入駐。

配套的發展，能否快速的跟上。

另外還要看龍頭企業（比如阿里巴巴）發展情況，能否帶動影響整個區域的發展。

對於最近拍的地價居高不下您怎麼看，麵粉價都這麼貴，麵包還會便宜嗎？杭州樓市是否永遠都不會冷了？

確實目前地價比房價漲的還快，而且地價區域新高經常有。不過當前來說政府限價，還一下子蔓延不到新房。而且限價可能長期存在。按道理說「麵包」是不會便宜的，但是誰有規定開發商拿地不虧本銷售。你說的有一個必然的聯繫，但不一定。

杭州會不會冷下來，就看房價是否漲到剛需都接受不了。現在來看，購房者依然很多、預期看漲、全款購買依然很多，自然是冷不下來的。其實影響房價的因素很多，但多因素一起結合的結果樓市才會冷（比如產業發展不好、人口流入慢或者不流入，政策持續趨緊，供應量增大，同時伴隨著貨幣政策的收緊，樓市自然會冷下來）。當然當前只有政策收緊，其他都不配合的情況下，目前來看還沒有到冷下來的時候。

現在是否還可以投資臨安的房子，有一百多萬現金，能否推薦下地鐵口的小戶型的房子。是純投資謝謝！

對於臨安這種新區的話，收益最大區域可能就是跟杭州最早融合的一些區域。首當其衝的青山湖科技城（有地鐵，不過確實目前無在售房源）。

推薦越秀星匯城，不過年底才會有房源出售。可以關注。另外，濱湖新天地為核心的臨安CBD。目前就是這兩個項目可以重點關注。其他目前沒有更好的推薦了。

如果你在市區（主城區）有被限制限購的，可以去臨安購房；但杭州市區如果有購房名額的話，勾庄、良渚新城區域新房也可以考慮一下。

蕭山論壇說聞堰，義橋要通地鐵了，請問是不是真的？這樣對聞堰東方海岸，義橋江灣城是不是重大利好！

這目前是個遠期的規劃，真的開通的話還需要一個相當長的時間。從長期來看是一個大的利好。對於區域也是一個很好的規劃。可以拉近整個蕭山和城區的距離，以及跟濱江的距離。但是真的要兌現也並不是那麼容易的。畢竟地鐵的開工建設以及規劃落地，還需要一段非常長的時間。

杭州現在有點搶房的勢頭，好像能買到就是賺到，你怎麼看，庫存告急，你覺得要儘快上車嗎？還是在等一等？九堡板塊你怎麼看，越秀開發商的房子能買嗎，上車有投資的潛力嗎？

現在有搶房的勢頭。一方面因庫存量太少，供應緊缺；另一方面因新房的限價，以前新房價格高於二手房（現在的情況是一二手倒掛）。

特別是目前二手房和新房的價格差距有點大。比新房高的不只超過10%，甚至到20%。

當前新房的價格，如果能夠購買的到依然可以「上車」。

九堡板塊現在關注度最高的就是艮北新城，也就是越秀親愛里所在的這個位置。作為連接城東新城和錢江新城的一個大型居住區，整個片區都是重新發開的。交通的便捷性，以及整個區位的規劃（商業配套教育）都是符合一個現代化城市的界面。越秀的房子相對於綠城和濱江還是差一點，整體屬於中等的一個發展水平。越秀親愛里90房左右的小戶型3萬左右（可能不到3萬）還有比較大的吸引力的。畢竟目前周邊的二手房90方都已經賣到3萬5以上了。

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