上半年大房企逾30億西寧土地市場掃貨，房價預期大幅上漲

今年青海土地市場十分火爆，今天來聊一下地價問題，以及地價增長可能對房價產生的影響。

在此之前，先分享一個住建廳發布的數據，今年1-5月份，青海房地產開發企業土地購置面積6.97萬平方米，同比增長513.05%，這個成交主要集中於西寧市。

今年以來，紅星地產18.1億拿下519畝地塊；西部礦業3.8億拿下104.6畝地塊；中海地產10.1億拿下了273.35畝地塊。大企業紛紛出手拿地，漸成土地市場掃貨之勢。

對於購房者來說，需要特別注意的是：伴隨著地價上漲，一定是房價的增長。也許大家對這個沒有太大感覺，我們來對比幾個數據，大家就明白了。

萬達、綠地算是海湖新區房價比較高的樓盤了吧，它們拿地的時候，房價是多少呢？萬達是240萬一畝，綠地兩塊住宅用地分別是170萬和171萬一畝，綠地的超高層也不過260萬一畝。他們目前的房價就是建立在這個地價基礎上的。

看完此前的成交價格，今年成交的地價是多少呢？中海地產369.49萬一畝，紅星地產348.75萬一畝。這個地價比綠地的住宅用地地價高了一倍，房價應該賣多少呢？

萬達、綠地那一波土地成交基本都在2013年下半年。就在一年多以後的2015年初，西寧公布了新一輪基準地價，把西寧的商業和住宅用地都分成了6類，最好的Ⅰ類住宅用地157.33萬元一畝，最好的Ⅰ類商服用地351萬一畝。

很顯然，今年成交的土地價格也大幅超越了2015年的公布的基準地價。而按照國家規定，基準地價3年更新一次，明年就該是新的基準地價標準了。

要明白，今年在賣的房子都是幾年前拿的地，今年拿的地明年也要開賣了。

對比完這個地價，大家對於西寧房價的走嚮應該都有了一個自己的見解。萬達、五礦、綠地拿地也差不多是3年前的事了，按照目前地價，3年後也會有一個好的預期，大家且看吧。

也許很多人都會問，地價有大幅提高房價的威力嗎？我們不去計算鋼筋混凝土的施工成本，不去計算10-20%的融資成本，也不計算17%的增值稅，也不算25%的企業所得稅，只算地價成本就不低。

18億拿地，我們不去計算土地的稅費，只說土地裸價。18億如果想要收回來，就需要賣18億的房子，假設房價可以達到1萬，就是要賣18萬㎡，一棟住宅樓面積是1萬㎡多一些，18萬㎡差不多就是15棟樓。也就是說，不計算建築成本和稅費，即使房價破萬，至少賣15棟樓才能收回18億的土地成本。

就這麼大一塊地，能蓋多少樓？還要考慮建築成本、融資成本、各類稅費，還有企業的運營成本，然後再有些利潤。房價要多少才合適？所以，趁房價不是特別高，該出手就得出手。

今天說了這麼多，很多人可能會覺著我在鼓吹房價。但這就是西寧房價的未來，逃避也沒有辦法逃離。我們每一個人都是這滾滾潮流下的一粒微塵，大勢之下只能尋找自己的機遇，沒有辦法逆潮流而動。罵了這麼多年，房價不是一直在漲么？

說到心裡，不論是作為地產業內人士，還是作為普通購房者，我都十分憎恨高房價。高房價在投資未來的購買力，會毀了整個行業。但西寧房價還不能算高，放眼西寧，買不起房的人有，但持幣觀望的人更不少。

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