超級震撼，樓市最大的殺招來了，2到3折的房子將面世

作者/韜略哥

今天（8月28日）一大早，一個超級重磅的樓市調控措施公布了：國土部、住建部聯合發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布將13個城市納入試點。

這是樓市調控以來，真正意義上的大招，其影響將非常巨大，對於樓市堪稱重磅炸彈，顯示出中國樓市格局的重大變化。

參與試點的13個城市，全部為中國的核心城市，由此可見，中央建立「租售並舉」住房體系的決心之大！

這13個城市是：北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

這個舉措最令人震撼的看點是：農村集體土地不用經過國家征地環節，直接進入了市場！也就是說，土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產生重大影響。

根據中國的法律，農村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮建設用地，需要通過地方政府征地，轉換土地性質。直接在農村集體土地上建設的房子，是小產權房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產證。

中國的這套「政府征地—土地拍賣—開發商開發」的體制，是從香港等地學來的。好處是能為中國城鎮化迅速積累資金，讓政府有錢投入基礎設施建設。壞處大家都知道，由於政府壟斷土地供應，所以房價、地價越來越高。

而且，在征地環節中，往往引發農村集體組織和地方政府的衝突。

此次改革具有重大意義：

第一，「利用集體建設用地建設租賃住房」，是中國土地制度的重大變革，意味著以後「土地改革有巨大的空間」。未來，土地入市是不是一定要經過政府征地環節，都可能發生變化。這樣，中國房地產市場自1998年以來的基本邏輯，可能發生重大變化。

第二，這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利，這是非常值得稱讚的。

第三，這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對於抑制高房價、高租金將產生巨大作用。

根據剛剛公布的「辦法」——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。

想想看，如果集體組織自行開發，不僅政府征地環節沒有了，連開發商這個環節也省去了，節省的成本會非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房價構成的70%，這部分就可以免去。加上開發商環節的省去，農村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這是非常令人震撼的！

第四，大城市郊區農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃租房的股東，長期享受土地紅利。

兩部委公布的「辦法」里，還有以下看點值得注意：

1、項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得佔用耕地。

2、尊重農民集體意願，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自願實施、自主運作。

3、試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、佔地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規範性程序，建立快速審批通道。

4、集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。

5、承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

也就是說，政府對於開發這類住房給予了大量優惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受「基本公共服務」等等。

那麼，此舉將產生什麼影響？

第一、這意味著中心城市樓市發生了巨大變化，不僅僅是「租售並舉」，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。

商品房將成為有錢人的遊戲，供應量會減少（因為大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是「高端有市場、中端有支持、低端有保障」。

第二、大城市狂漲的房價，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就可以遏制商品房的價格，讓它漲得慢點。

第三、「集體建設用地租賃住房」主要在郊區，對郊區房價影響較大。

第四、由於建設「集體用地租賃住房」、國企運營的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自土地的收益，所以商品房市場會顯得更加重要，這是地方政府的重要財源。所以，商品房市場健康發展，是上述幾種房子健康發展的基礎，兩者看似矛盾，其實相互依存。

第五、未來房地產投資是一種「防禦型投資」，主要用來抵禦長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對於有經濟條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。

最後，回答一個很多人會問的問題：為什麼試點城市裡，深圳缺席，而北上廣都在其中？原因很簡單，深圳已經在幾年前完成了對區域內集體土地的征地，深圳沒有這類土地了。所以，深圳的特殊性再次顯現出來。

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