很多人都覺得一有樓市政策調控，不過對於中介中的老司機都沒什麼

最新 07-03

今年1月北京二手住宅簽約12860套，環比上一個月的成交量下滑了近三成;節後第一個工作日，央行的逆回購利息上調引發了市場對流動性收緊的警惕。不過記者走訪的一些房產中介似乎對這種政策變化已經習以為常，都在準備像往年那樣迎接三四月份的季節性回暖。

半工半休心裡不急

今年的這個春節假期，是房產經紀人小崔休得最長、最踏實的一次。「往年要麼值班，要麼初三就上了，今年初六才上，和公務員一個待遇了。」小崔開玩笑道。

小崔所在的門店位於西四環，主攻遠洋山水小區。因為周邊有五一小學、景山分校和十一中學，是石景山最好的學區房，加上去年市場好，小崔去年收成不錯，掙了二十多萬，春節給了家人每人一個大紅包，高高興興地過了一個年。從2月3日正式上班，小崔的工作主要就是打電話找房源、約客戶，雖然還沒有約到一個客戶，但他一點兒也不著急。「現在很多人還沒從老家回來呢，怎麼也要過了正月十五才上人，到了三四月份，會忙得沒時間吃飯。」所以，小崔目前還處於悠閑的半工半休狀態。

詢問小崔為什麼會如此樂觀，他解釋說，往年都是這樣，這時候沒人，過了「兩會」又忙得不行。

很多人都認為隨著北京疏解非首都功能力度的加大，外來人口會受到限制。但小崔不這麼認為：「我老家在鞍山，那邊像我這樣的年輕人，一個月收入5000元算高收入，而在北京，最少也能掙5000元，接觸的人和見的世面還不一樣。」

他舉了個例子說，他老家有個堂哥在地鐵亦庄線附近租了個小門臉兒賣「手抓餅」，去年他租了個正規的商業房，租金就高了。他堂哥為了分攤租金，把弟弟叫來了，哥倆像計程車司機一樣「雙班倒」，人歇房不歇，房子從早5點到晚12點一直經營，租金成本就賺回來了。

另外，他還注意到一個細節，現在從北京到鞍山的火車票很好買，甚至當天的高鐵票都能買到，但從鞍山到北京的高鐵和動車票，10天內的幾乎都賣沒了。

基於這個判斷，小崔認為，今年即使客戶需求減少，但相比其他城市北京的生意還是「有的做」。

善用「利空」抓房源

很多人都覺得一有樓市政策調控，中介就會跟著「哆嗦」。不過對於中介中的「老司機」，很多都學會了「見風使舵」，利用變化促成交。

「中介行業不像開發商似的僅僅賣房，是單邊操作，一有政策受影響比較大;中介是一手托兩家，有『利好』當然好成交一些，但有『利空』也不怕。有『利空』正好是和房主談判、收房源的好時機。」北二環一家中介門店的店長小劉已經有5年多的從業經驗，說起對樓市變化的應對，非常老到。

「比如，最近的逆回購加息政策，對於開發商來說，意味著資金成本可能會提高，會對客戶心理有一定影響，這對我們來說，和房主談價格，就好談了。我們店裡有一套房源，去年11月掛出來的，98平方米，報價1200萬元，因為總價高，不好賣，一直沒賣出去，但業主心理預期高，堅持不降價。這個逆回購政策出來後，我就和他說：春節回來工作日第一天，就出政策，是之前沒有過的，代表了政府的一個態度，資金面會收緊，銀行貸款成本會越來越高，您要真心想賣，肯定越早賣越合適，哪怕降一點兒價格。」經過小劉這樣一番遊說，業主已經鬆口價格可以談了，這就意味著，對於小劉他們，成交難度會降低。

小劉說，因為北二環是學區房片區，這個區域一直是房源少、客戶多的「賣方市場」，逆回購加息政策出來後，他們一直在利用這個政策「抓房源」，「手中有房，心裡不慌。」是小劉經常對店裡經紀人說的一句「老人言」。

在亦莊上海沙龍的商業街，盤踞著好幾家中介，甚至一家中介就有兩個門店，經紀人的競爭壓力相對大一些，當很多經紀人還坐在溫暖的屋子裡打電話時，小孫已經開始在小區門口和超市門口發房源宣傳單了。

「我昨天已經拿了一張了，不要了。」當小孫把一張印有房源面積、價格和戶型的宣傳單遞給一位阿姨時，這位阿姨拒絕了。

「您昨天拿的是我同事的，您再看看我的，和昨天的房源不一樣。」小孫再一次殷勤地遞了過去，這次，阿姨收下了，小孫也釋然了。

小孫說：「雖然都是一家公司的房源，但每個經紀人根據自己的經驗，列印的房源不一樣，他列印的房源都是他精心挑選的，適合首次換房的大兩居或小三居。」

問他為何這樣選擇，小孫得意地說，這是他的「小秘訣」。去年「9·30」新政後，因為對市場走勢判斷不好，很多人都選擇了觀望，其中最明顯的是單純買房的，或賣房的，而對於「一買一賣」的換房客戶來說，不管房價漲跌，影響不是很大，成交率會高一些，所以他就把換房客戶作為了「主攻對象」。另外，因為區域內有新房，很多資金充裕、二次換房的客戶都會選擇新房，他就選擇了首次換房的客戶。

把換房客戶作為「主攻對象」還有一個好處是，換房客戶涉及一買一賣，這就是兩筆業務，而根據小孫公司的傭金提成方式，不僅他賣房有傭金，只要是他錄入的房源，即使不是他賣的，也有部分「分賬」，這樣，就可以做到「一魚兩吃」，提高賺錢機會。據小孫介紹，現在很多同行都發現了這個「小秘訣」，他就只能比別人更勤奮、更精心一些了。

業內分析

今年市場將平穩運行

春節後，有關房地產市場的政策繼續收緊，不僅加息的預期逐漸出現，從地方執行的調控政策看，也依然有收緊的可能性。

中原地產首席分析師張大偉認為：從全國整體看，政策力度還會逐漸收緊，政策內容涉及房地產信貸、資金、購買資格、供應等多方面，預期後續一直到兩會期間，依然有出台多重政策的可能性。是北京及其他主要一、二線城市的房價調整預期越來越明顯，在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢和幅度會加大。

從市場趨勢看，調控後市場成交量下調了30%以上，預期一、二線城市在2017年成交量會維持調控後走勢，從供需矛盾看，因為土地供應沒有明顯增加，加法難以落地，所以還是看減法對市場的影響。

另外，雖然2017年整體樓市降溫是主要趨勢，但因為供需結構難以全面改變，信貸雖然收緊但幅度有限，所以整體市場趨勢還是以量跌價微跌為主。