如果加息，加國樓市是否會大幅回調？巴菲特名言＋墨菲定律會顯靈嗎？

巴菲特有句名言：只有在潮水退去時，你才會知道誰一直在裸泳。

加拿大央行行長日前暗示，加拿大將進入加息通道，消息一出加幣應聲大漲。

那麼，加息對加國樓市有何影響？當然，最直接的後果是房屋貸款率提高，也就意味著每月還的房貸要多了。這時，關鍵的因素來了，即每個月的還款額提高多少還在你的承受範圍之內？這個問題並沒有統一的答案，因為每個人的具體情況不同。

根據墨菲定律：

一、任何事都沒有表面看起來那麼簡單；

二、所有的事都會比你預計的時間長；

三、會出錯的事總會出錯；

四、如果你擔心某種情況發生，那麼它就更有可能發生。

加息就像退潮，央行開始控制貨幣的發行和投資的熱度，不過退潮的速度是快是慢卻有很大影響。對於銀行業而言，高風險借款人終將露出水面，他們是不是裸體潛水，一看便知。

低比例抵押貸款風險提高

加拿大央行表示，現在最令人擔憂的是銀行業最信任的低比例抵押貸款。

所謂低比例抵押貸款是指有大額首付款的房屋抵押貸款，比如35%首付的抵押貸款就可以稱為低比例抵押貸款了。

這類貸款因為借貸人對抵押物已經支付了較高比例的自有資金，在信貸端的槓桿比例較低，所以即便資產價格出現比較大的波動，但減去首付款後借款人依然沒有斷供的理由。理論上，這類貸款人的風險最小。

所以低比例抵押貸款通常被銀行視為安全邊際很高的貸款。

但加拿大央行認為，正是由於銀行認為低比例抵押貸款很安全，所以降低了對貸款人收入水平的把控。加拿大央行表示，有銀行對35%首付的房屋抵押貸款人的收入證明文件處理得比較「不嚴格」。

這種不嚴格的程度並不會引起「次貸危機」那種驚天動地風險釋放。但在連續加息是一種大概率事件的前提下，還是值得銀行業未雨綢繆的。

大數據解讀低比例抵押貸款潛在風險

加拿大央行使用了貸款收入比這個概念幫助解讀低比例抵押貸款的風險。

貸款收入比是指借貸人貸款金額和家庭收入的比例。比如A家庭向銀行借貸100萬元，家庭收入20萬元，那這個數字就是500%。

在整個加拿大，這一比值的平均數是2014年271％，2015年292％，2016年296％。連續三年躍升。

但這個數字還不是問題的實質，溫哥華、多倫多兩處房地產最熱地區的比值被加拿大其他地區給平均了，這才是要點。

實際上，貸款與收入比值超過450％的低比例抵押貸款的數量在不斷增加。 2014年，12％的低比例抵押貸款的貸款收入在450％以上。 2015年，這一數字躍升到所有抵押貸款的15％。 2016年，貸款收入比超過450％的低比率抵押貸款佔總額的17％。 這一細分市場正在持續增長。

這17%的貸款人才是加拿大央行真正關心的群體。

風險真的很大嘛？

首先，加拿大央行並不認為這是一個「次貸危機」式的風險命題，只是出於對風險的極度厭惡做出風險提示。

第二，450%的貸款收入比差不多意味著貸款100萬元，家庭收入22萬元。這個數字除了加拿大央行的風控部門，相信沒有哪個加拿大人覺得這是有風險的借款人。

第三，450%的貸款收入比家庭大多選擇了25年以上的貸款期限，長達274個月的還款時限，極大降低了債務違約的可能性。

第四，假設你貸款25萬，期限25年，2.29%的利率，月還1094元。從歷史數據來看，央行加息通常是以25個基點步進的，也就是說如果央行加息0.25%，且商業銀行隨之將貸款利率上調到2.59%，那麼月還款1131元，即每個月要多還37元。 相信這個幅度是大多數人可以承受的。

即便把貸款金額放大到200萬元，每個月多還金額也只是增加300元左右。但考慮到貸款200萬的借款人通常是豪宅屋主，所以這筆負擔對他們來說不過是每個月少去1次高檔餐廳而已。

那麼，加拿大央行到底擔心什麼？

加拿大央行真正擔心的是房價持續快速上漲。

開過車的人都知道，在連續長時間的下降陡坡途中，往往會有一個帶上坡角度的緩衝停車區，這是防止聯繫剎車導致失靈的措施。

所以，加拿大央行擔心的核心問題是連續快速上漲的房價。他們擔心在兩次波峰之間的波谷會摧毀一些借款人的信心導致信貸中斷，這樣容易誘發踩踏效應。所以加拿大央行不斷潑水降溫，提示風險就是手段之一。

但顯而易見，除非出現年度加息2％以上的極端緊縮情況，否則不必擔心加息對貸款違約有致命影響。而加拿大的華人房地產屋主們更是有強大的儲蓄作為後盾，即便出現年度加息3%以上的驚濤駭浪，也足以輕鬆應對，甚至還能火中取栗，上演高難度的抄底動作。

結論是：加拿大房地產的價格不會大幅下跌，除非中國經濟遭遇到硬著陸。

昨天，《環球郵報》市場特約分析師Scott Barlow對加息後的加拿大房地產市場未來走向進行了分析。他指出，除非中國資本流入加拿大的情況發生根本性的逆轉，否則加拿大的房地產泡沫則不會被戳破。

從2017年伊始，中國就以各種方式收緊資本管制，同時人民幣匯率也較為穩定的升值，給了國內資本千載難逢的出海時機，而加拿大則是中國富豪最熱衷的前五大投資目的地之一。

預計加拿大的加息將在明年開始，不可否則加息將對樓市產生影響，但是否會造成樓市的大幅回調？我們拭目以待。

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